เปิดร่างผังเมือง กทม.ฉบับใหม่ที่ดินรถไฟฟ้า-ชุมชนชานเมืองรอวันรุ่ง

การยกร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร (กทม.) ฉบับปรับปรุงครั้งที่ 3

ขึ้นมาใช้แทนผังเมืองรวม กทม.ฉบับปัจจุบัน เริ่มเป็นรูปเป็นร่างมากขึ้น เมื่อคณะทำงานของสำนักผังเมือง กทม. ยกร่างเสร็จเรียบร้อย เหลือเพียงเสนอให้ผู้ว่าฯ กทม. ลงนาม เพื่อปิดประกาศให้ผู้มีส่วนได้เสียและผู้ที่เกี่ยวข้องได้เสนอความเห็นร่างดังกล่าว

ปัญญาภัสสร์ นพพันธ์ ผู้อำนวยการกองวางผังพัฒนาเมือง สำนักผังเมือง กรุงเทพมหานคร กล่าวในการสัมมนา “วิเคราะห์ปัจจัยที่มีผลกระทบต่อราคาที่อยู่อาศัย” จัดโดยศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ว่า พื้นที่ที่มีการเปลี่ยนแปลงการใช้ประโยชน์ที่ดินตามร่างผังเมืองฉบับปรับปรุงครั้งที่ 3 มี 10 บริเวณที่มีทั้งการใช้ประโยชน์ได้มากขึ้นและลดลง (ดูกราฟฟิกประกอบ)

สำหรับพื้นที่ที่มีการใช้ประโยชน์ได้มากขึ้น จะเป็นการเปลี่ยนแปลงเพื่อสนับสนุนนโยบายหรือโครงการขนาดใหญ่ของรัฐ อาทิ บริเวณรอบศูนย์ราชการ แจ้งวัฒนะ ที่มีความหนาแน่นเพิ่มขึ้น และมีที่จะมีรถไฟฟ้าสายสีชมพู แครายมีนบุรี และรถไฟฟ้าสายสีแดง รังสิตบางซื่อ เปิดบริการ เปลี่ยนการใช้ประโยชน์จากพื้นที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย (สีเหลือง ย.34) เป็นพื้นที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง (สีส้ม ย.56)

อีกบริเวณที่มีการเปลี่ยนแปลงรองรับโครงการขนาดใหญ่ของรัฐ คือ บริเวณศูนย์ชุมชนลาดกระบัง ที่จะเพิ่มพื้นที่พาณิชยกรรมบริเวณสถานีแอร์พอร์ตลิงก์ ที่เดิมเป็นพื้นที่อนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม และศูนย์คมนาคมกรุงเทพฯ ด้านใต้บริเวณวงเวียนใหญ่ จะปรับเป็นพื้นที่พาณิชยกรรมในบริเวณพื้นที่รอบวงเวียนใหญ่ เป็นต้น ด้านพื้นที่ที่เปลี่ยนแปลงการใช้ประโยชน์ให้สอดคล้องกับโครงการขนส่งมวลชนระบบราง ได้แก่ บริเวณศูนย์ชุมชนชานเมืองมีนบุรี จะเพิ่มพื้นที่พาณิชยกรรมรอง บริเวณจุดตัดถนนรามอินทรากับถนนวงแหวน บริเวณสถานีรถไฟฟ้าสายสีแดง หัวหมากเพิ่มพื้นที่พาณิชยกรรมและเปลี่ยนจากพื้นที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อยเป็นหนาแน่นปานกลางในพื้นที่โดยรอบสถานี

ส่วนพื้นที่บริเวณศูนย์ชุมชนชานเมืองตลิ่งชันมีการเปลี่ยนการใช้ประโยชน์จากที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย เป็นปานกลาง และลดจากที่ที่อยู่อาศัยหนาแน่นมากเป็นบางกลางในบางส่วน รวมทั้งการปรับเปลี่ยนพื้นที่พาณิชยกรรมให้สอดรับกับจุดตัดของรถไฟฟ้า

นอกจากนี้ยังมีพื้นที่ตามแนวหรือบริเวณจุดตัดรถไฟฟ้าที่ปรับเปลี่ยนการใช้ประโยชน์เพิ่มขึ้น เช่น พื้นที่บริเวณ ศรีนครินทร์ บางนา ที่รองรับรถไฟฟ้าสายสีเขียวช่วงอ่อนนุชแบริ่ง พื้นที่บริเวณจุดตัดสุขุมวิทบางนาที่จะเพิ่มการใช้ประโยชน์เชิงพาณิชย์ พื่นที่บริเวณถนนรัชดาภิเษก ถนนจรัลสนิทวงศ์ ที่จะรองรับรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน ช่วงบางซื่อท่าพระ และหัวลำโพงบางแค

อีกพื้นที่ที่เปลี่ยนแปลงเพื่อให้สอดคล้องกับสภาพความเป็นจริงในปัจจุบัน คือ พื้นที่บริเวณอนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรมทางฝั่งตะวันตกของ กทม. หลังพัฒนาถนนหลายสายเสร็จสมบูรณ์ จึงเปลี่ยนให้เป็นที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อยและเกษตรกรรม เพื่อให้เป็นย่านที่อยู่อาศัยชั้นดีของ กทม.

ข้อกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินก็มีการเปลี่ยนแปลงเช่นกัน โดยเฉพาะอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน (Floor Area Ratio : FAR) ส่วนใหญ่ยังคงไว้ตามผังเดิม แต่ได้เพิ่มในส่วนของโบนัส หรือการเพิ่ม FAR เพื่อจูงใจการพัฒนาให้สอดรับกับร่างผังเมืองฉบับใหม่หลายเรื่อง อาทิ การจัดให้มีพื้นที่ว่างเพื่อการใช้สอยสาธารณประโยชน์ การจัดให้มีที่จอดรถในพื้นที่ภายในรัศมี 500 เมตร โดยรอบสถานีรถไฟฟ้า จัดพื้นที่กักเก็บน้ำฝน การก่อสร้างอาคารประหยัดพลังงาน เป็นต้น

อีกมาตรการที่เป็นเรื่องใหม่ที่นำมาใช้ในร่างผังเมืองฉบับนี้ คือ การกำหนดอัตราส่วนพื้นที่น้ำซึมผ่านได้เพื่อปลูกต้นไม้ สร้างพื้นที่สีเขียวในพื้นที่ โดยจะกำหนดให้พื้นที่ว่างของอาคารที่เป็นไปตามอัตราส่วนพื้นที่ว่างต่อพื้นที่อาคารรวม หรือ Open Space Ratio : OSR จะต้องเป็นพื้นที่ที่น้ำซึมผ่านได้ สำหรับการปลูกต้นไม้ 50%

นอกจากนี้ ยังมีมาตรการที่น่าสนใจและน่าจะเป็นประโยชน์กับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ คือ การโอนสิทธิการพัฒนา (Transfer of Development Right หรือ TDR) เช่น การโอนสิทธิการพัฒนาในบริเวณการใช้ประโยชน์ที่ดิน การโอนสิทธิการพัฒนาจากพื้นที่ตั้งอาคารที่ได้รับการขึ้นทะเบียนเป็นโบราณสถานไปยังพื้นที่ในเขตส่งเสริมการพัฒนา และการโอนสิทธิการพัฒนาจากพื้นที่อนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรมไปยังพื้นที่ในเขตส่งเสริมการพัฒนา ฯลฯทั้งนี้การโอนสิทธิFAR จะไม่เกิน 20% เช่นกัน

อย่างไรก็ตาม ร่างผังเมืองฉบับปรับปรุงครั้งที่ 3 ยังเป็นร่างตั้งต้นที่ต้องผ่านกระบวนการยกร่างอีกหลายขั้นตอน โดยสำนักผังเมืองเตรียมขอต่ออายุผังเมืองฉบับปัจจุบันออกไปอีก 1 ปี ไปสิ้นสุดเดือน พ.ค. 2556 หลังจากต่ออายุมาแล้ว 1 ปี ทำให้หนทางร่างดังกล่าวยังอีกยาวไกล และมีโอกาสเปลี่ยนแปลงได้อีก