อสังหาริมทรัพย์และสินเชื่อเคหะปี 2553
...ชาติชาย พยุหนาวิชัย
ท่ามกลางภาวะเศรษฐกิจที่เผชิญมรสุมรุมเร้ารอบด้านในปี 2552 ที่ผ่านมา มาตรการภาครัฐที่ออกมาเพื่อช่วยกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ เช่น การต่ออายุมาตรการการลดหย่อนค่าธรรมเนียมด้านการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ และมาตรการทางภาษีนั้น นับว่ามีบทบาทสำคัญที่ช่วยประคับประคองให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์หดตัวลงไปไม่มากนัก โดยผู้ประกอบการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ยังมีผลประกอบการที่ขยายตัว แต่สำหรับผู้ประกอบการรายกลางและรายเล็กส่วนใหญ่มียอดขายลดลง
สำหรับสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2553 นี้ ภายใต้ปัจจัยเศรษฐกิจไทยที่เริ่มฟื้นตัวนั้น ทำให้คาดว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์น่าจะกลับมามีความคึกคักอีกครั้งทั้งในด้านของการเปิดตัวโครงการใหม่ และการซื้อขายที่น่าจะขยายตัวได้ดีขึ้นในปีนี้ ซึ่งส่งผลให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2553 คงจะหลีกไม่พ้นกับการแข่งขันที่รุนแรงมากขึ้นกว่าปีที่ผ่านมา ซึ่งผมพยายามสรุปปัจจัยหนุนที่เป็นแรงขับเคลื่อนสำคัญ รวมถึงปัจจัยเสี่ยงต่างๆ ที่อาจจะมีผลต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ และแนวโน้มสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ได้ดังนี้
ปัจจัยหนุนที่สำคัญ ได้แก่ มาตรการลดหย่อนค่าธรรมเนียมการทำธุรกรรมด้านอสังหาริมทรัพย์จะสิ้นสุดในวันที่ 28 มี.ค. 2553 ซึ่งน่าจะส่งผลให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีความคึกคักในช่วงไตรมาสแรกของปี 2553 เนื่องจากมาตรการดังกล่าวช่วยให้ผู้ซื้อประหยัดค่าใช้จ่ายในการซื้อที่อยู่อาศัยลงได้มาก จึงช่วยเร่งการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยในช่วงนี้ได้เป็นอย่างดี ประกอบกับอัตราดอกเบี้ยที่คาดว่าจะยังคงทรงตัวในระดับต่ำในช่วงครึ่งแรกของปี 2553 และแนวโน้มการแข่งขันที่รุนแรงในธุรกิจสินเชื่อที่อยู่อาศัย ทำให้สถาบันการเงินยังคงต้องออกผลิตภัณฑ์สินเชื่อที่อยู่อาศัยอัตราดอกเบี้ยพิเศษ เพื่อจูงใจผู้ซื้อที่อยู่อาศัยให้เลือกใช้สถาบันการเงินของตนเอง
อย่างไรก็ตาม ในช่วงปี 2553 ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ยังคงเผชิญปัจจัยเสี่ยงและความท้าทายในหลายด้าน อาทิ การฟื้นตัวของเศรษฐกิจไทยและเสถียรภาพของเศรษฐกิจโลก ปัญหาความไม่แน่นอนทางการเมืองภายในประเทศ อาจจะทำให้การฟื้นตัวของเศรษฐกิจที่มีทิศทางที่ดีขึ้นขาดความต่อเนื่องได้ เพราะอาจส่งผลต่อราคาน้ำมัน ราคาสินค้าโภคภัณฑ์ โดยเฉพาะราคาวัสดุก่อสร้างที่มีแนวโน้มสูงขึ้น ซึ่งอาจจะทำให้ผู้ประกอบการบางรายต้องปรับราคาที่อยู่อาศัยขึ้นตาม การตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยของผู้บริโภคจึงชะลอตัวออกไป ทำให้การขยายตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปีนี้ไม่ฟื้นตัวตามที่คาด
แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2553 นี้ เชื่อว่าผู้ประกอบการคงจะเผชิญกับการแข่งขันที่สูงในทุกกลุ่มลูกค้า ตั้งแต่กลุ่มลูกค้าระดับล่างจนถึงกลุ่มลูกค้าระดับบน จากปัจจัยบวกที่เริ่มเอื้อต่อการดำเนินธุรกิจทำให้ผู้ประกอบการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เริ่มมีการเปิดแผนโครงการลงทุนใหม่มากขึ้น โดยจะกระจายการพัฒนาที่อยู่อาศัยให้ครอบคลุมทุกกลุ่มลูกค้ามากขึ้นเพื่อปรับลดความเสี่ยงทางธุรกิจ โครงการที่อยู่อาศัยเปิดใหม่ส่วนใหญ่จะยังเน้นไปยังกลุ่มลูกค้าระดับกลาง ซึ่งเป็นฐานลูกค้าที่มีขนาดใหญ่ในตลาด โดยราคาที่อยู่อาศัยเฉลี่ยน่าจะอยู่ที่ระดับราคาประมาณ 2.5
–3 ล้านบาท ซึ่งใกล้เคียงกับปี 2552 สำหรับเซ็กเมนต์ที่น่าจะเป็นฐานใหญ่ของตลาด ได้แก่ ทาวน์เฮาส์และคอนโดมิเนียมราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท และบ้านเดี่ยวราคา 2.55 ล้านบาท ในส่วนของจำนวนที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล ในปี 2553 คาดว่าน่าจะขยายตัวประมาณ 4.56.2% (มีจำนวนประมาณ 73,700–74,850 หน่วย) จากจำนวน 70,500 หน่วย ในปี 2552 (ไม่รวมบ้านที่สร้างโดยการเคหะแห่งชาติ) โดยเป็นการเพิ่มขึ้นของที่อยู่อาศัยทุกประเภท โดยโครงการแนวราบน่าจะมีน้ำหนักเพิ่มมากขึ้นจากที่ชะลอลงในช่วง 23 ปีที่ผ่านมา เนื่องจากคู่แข่งอย่างที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียมได้เข้ามามีบทบาทมากขึ้น ในขณะที่โครงการคอนโดมิเนียมในปีนี้ แม้คาดว่าจะชะลอตัว โดยอาจจะมีห้องชุดที่สร้างเสร็จลดลง หรือใกล้เคียงกับปีก่อน แต่ก็ยังเป็นประเภทที่อยู่อาศัยที่คาดว่าจะมีจำนวนมากที่สุด เมื่อเทียบกับโครงการแนวราบและบ้านปลูกสร้างเองสำหรับแนวโน้มของธุรกิจสินเชื่อที่อยู่อาศัยในปี 2553 นั้นคาดว่า ยอดคงค้างสินเชื่อที่อยู่อาศัยใน ปี 2553 น่าจะขยายตัวต่อเนื่องจากปี 2552 ที่ผ่านมา โดยยอดคงค้างสินเชื่อที่อยู่อาศัยโดยรวมของระบบในปี 2553 น่าจะขยายตัวที่ประมาณ 8.0
–9.0% ขยายตัวเพิ่มขึ้นจากที่คาดการณ์ไว้ประมาณ 6.9–7.4% ในปี 2552 สำหรับสาเหตุของการที่ยอดคงค้างสินเชื่อที่อยู่อาศัยขยายตัวเพิ่มขึ้นในปีนี้ น่าจะมาจากภาวะเศรษฐกิจในประเทศที่เริ่มมีสัญญาณการฟื้นตัวชัดเจน ประกอบกับปัจจัยแวดล้อมทางธุรกิจที่เริ่มเป็นบวกมากขึ้น ส่งผลให้กำลังซื้อของผู้บริโภคฟื้นตัวตาม รวมทั้งความมั่นใจต่อรายได้และการมีงานทำให้ปรับตัวดีขึ้น และเป็นปัจจัยสนับสนุนให้ผู้ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยเริ่มตัดสินใจซื้อได้เร็วขึ้น แต่อย่างไรก็ดี ธุรกิจสินเชื่อที่อยู่อาศัยก็ยังคงมีความเสี่ยงจากปัจจัยการฟื้นตัวของเศรษฐกิจที่ยังคงมีความเปราะบางสูง อีกทั้งปัจจัยการเมืองในประเทศที่อาจจะส่งผลกระทบต่อความเชื่อมั่นของผู้บริโภค ทำให้การขยายตัวของสินเชื่อที่อยู่อาศัยยังคงเป็นโจทย์ที่ท้าทายของสถาบันการเงินต่อไปสุดท้ายนี้ ผมขอฝากถึงท่านที่กำลังคิดที่จะซื้อบ้านใหม่และกู้เงินจากสถาบันการเงิน คงจะต้องรีบตัดสินใจซื้อหรือโอนภายในเดือนมี.ค. 2553 นี้ ก็น่าจะดี อย่างน้อยอัตราดอกเบี้ยก็ยังต่ำอยู่ ค่าธรรมเนียมและภาษีต่างๆ ก็ยังได้รับการยกเว้น อีกทั้งถ้าซื้อช้าราคาบ้านอาจจะสูงขึ้น จากราคาวัสดุก่อสร้างและค่าที่ดินที่สูงขึ้น แต่ก่อนจะซื้อจะกู้ก็ขอให้ท่านมีความพร้อม มีรายได้ที่แน่นอนที่จะผ่อนบ้านได้อย่างยั่งยืน เพราะเวลากู้บ้านจะต้องผ่อนกันนานถึง 2030 ปี ก็ขอให้มีความมั่นคงในรายได้ก่อนก็จะดีนะครับ จะได้ไม่เป็น NPL ในอนาคต หากผ่อนไม่ไหวอย่างไรครับ
