คอนโดฯพันธุ์ใหม่ชูคอนเซ็ปต์เฉพาะออกนอกเมือง

เมื่อพฤติกรรมการชื้อที่อยู่อาศัยเปลี่ยนไป คอนโดมิเนียมได้รับความนิยมสูงขึ้น จึงเป็นที่มาของคอนโดฯพันธุ์ใหม่ที่ชูคอนเซ็ปต์เฉพาะออกนอกเมือง

โดย...วราพงษ์ ป่านแก้ว

คอนโดพันธ์ใหม่

นับตั้งแต่คอนโดมิเนียมได้รับความนิยมเพิ่มสูงขึ้นต่อเนื่องมาตั้งแต่หลังวิกฤตเศรษฐกิจเป็นต้นมา ด้วยปัจจัยสำคัญ คือ พฤติกรรมในการซื้อที่อยู่อาศัยของกำลังซื้อหลักในตลาดซึ่งได้แก่คนชั้นกลางเปลี่ยนไป เมื่อคนรุ่นใหม่ไม่แคร์บ้านเดี่ยวทาวน์เฮ้าส์ที่อยู่นอกเมือง แต่กลับชอบอยู่ตึกสูงในเมืองมากกว่า หรือแม้แต่คนรุ่นเก่าๆ ก็เริ่มเปลี่ยนมาให้ความสนใจกับการอยู่คอนโดมิเนียม เพื่อรถค่าใช้จ่ายที่ต้องผจญกับรถติดหนักขึ้นทุกวัน ประกอบกับการพัฒนาระบบขนส่งมวลชนทั้งรถไฟฟ้าบนดินใต้ดินเกิดขึ้นเป็นรูปธรรม เพียงแค่นี้ก็ทำให้ให้ยอดขายคอนโดมิเนียมพุ่งกระฉูด

ซิตี้คอนโดแข่งร้อนฉ่าราคาแพง
ในขณะเดียวกัน เมื่อความต้องการยังคงมีอยู่อย่างต่อเนื่องปริมาณสินค้าที่ออกมาตอบสนองตลาดก็มีเพิ่มขึ้นอย่างมากเช่นกัน เป็นเหตุให้การแข่งขันในตลาดคอนโดมิเนียมระดับกลางโดยเฉพาะคอนโดฯในแนวรถไฟฟ้าร้อนระอุขึ้นมาเรื่อยๆ พร้อมๆ กับราคาที่ดินที่ขยับขึ้นตามอย่างรวดเร็ว ทำให้ราคาคอนโดมิเนียมในแนวรถไฟฟ้าปรับตัวจากราคาตารางเมตรละ 45 หมื่นบาท เป็นหลัก 12 แสนบาทต่อตารางเมตรในเวลาเพียงไม่กี่ปี โดยมีราคากลางๆ อยู่ที่ 68 หมื่นบาท แต่ในอนาคตอันใกล้ราคาคอนโดฯในแนวรถไฟฟ้าเฉลี่ยจะไม่ต่ำกว่า 1 แสนบาทอย่างแน่นอน เพราะที่ดินในเมืองหายากขึ้นทุกวัน

เมื่อราคาต่อตารางเมตรของคอนโดมิเนียมจะขยับขึ้นเรื่อยๆ ตามต้นทุนที่ดินและค่าก่อสร้าง แม้ผู้ประกอบการจะพยายามแก้ปัญหาด้วยการดีไซน์ขนาดห้องให้ราคาต่อยูนิตไม่ขยับสูงขึ้นมากจนเกินนัก แต่ก็ต้องยอมรับว่าปัจจุบันราคาห้องสตูดิโอนั้นขยับจากราคา 1 ล้านบาทต้นๆ ไปสู่ล้านปลายๆ จนถึง 2 ล้านบาท หากอยู่ในทำเลที่ดูดีมีอนาคต ในขณะที่พื้นที่ต่อห้องค่อยๆ ลดน้อยลงจาก 30 ตร.ม. เป็น 28 ตร.ม. และเริ่มเห็นที่ 25 ตร.ม.กันแล้วในเวลานี้

เมื่อที่ดินเป็นปัจจัยที่ทำให้การพัฒนาคอนโดมิเนียมในเมืองยากยิ่งขึ้นและมีราคาแพงขึ้นทุกวันจนคนระดับกลางไม่อาจยอมรับได้ เชื่อว่าในเวลาไม่ช้าไม่นานนี้ ตลาดคอนโดมิเนียมจะเดินมาถึงจุดเปลี่ยนสำคัญ

คอนโดฯพันธุ์ใหม่แข่งคอนเซ็ปต์
นายกิตติศักดิ์ จำปาทิพย์พงศ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เซ็นจูรี 21 เรียลตี้ แอฟฟิลิเอทส์ (ประเทศไทย) กล่าวว่า การพัฒนาคอนโดมิเนียมในปัจจุบันจะมุ่งไปที่การหาทำเล ราคา และขนาดมาตอบสนองความต้องการของผู้บริโภคเป็นหลัก ส่วนจุดขายอื่นที่สำคัญอย่างแนวคิด หรือคอนเซ็ปต์ของโครงการเป็นเรื่องที่ผู้ประกอบการให้ความสำคัญในลำดับรองลงไป แต่เมื่อการแข่งขันเริ่มทวีความรุนแรงขึ้น ที่ดินในทำเลดีๆ มีน้อยลง ผู้ประกอบการจะเริ่มนำคอนเซ็ปต์ของโครงการมาเป็นจุดขายที่สร้างความแตกต่าง เพื่อดึงลูกค้าให้เข้ามาซื้อโครงการมากขึ้น

“ที่ผ่านมา ผู้ประกอบการรายเล็กๆ ไปจนถึงรายกลายจะให้ความสำคัญกับ แนวคิดรูปแบบของโครงการมากกว่ารายใหญ่ เพราะส่วนใหญ่จะพัฒนาอยู่ในทำเลที่เป็นรองที่สู้กับรายใหญ่ไม่ได้จึงต้องเน้นในเรื่องการสร้างความแตกต่างด้วยแนวคิดต่างๆ นานา เพื่อให้ได้มาซึ่งนลูกค้าเฉพาะกลุ่ม แต่เมื่อสถานการณ์การแข่งขันที่รุนแรงขึ้นในระยะ 12 ปีนี้ จะเริ่มเห็นผู้ประกอบการรายใหญ่หันมาเล่นเรื่องคอนเซ็ปต์ของโครงการที่แตกต่างกันออกไป”

เปลี่ยนซิตี้ คอนโดเป็นคอนโด ซิตี้
นายกิติศักดิ์ ยกตัวอย่างคอนเซ็ปต์ คอนโดที่อาจจะเกิดขึ้นได้ในอนาคต ว่า ต่อไปเราอาจจะได้เห็นคอนโดที่อิงวิถีพุทธ เพื่อจับกลุ่มคนที่รักสงบ มีความเลื่อมในในพุทธศาสนา ในโครงการมีห้องปฏิบัติธรรม มีศาลาสำหรับนั่งสมาธิ มีกิจกรรมต่างๆ ที่เกี่ยวข้องการพุทธศาสนา เช่น นิมนต์พระมาเทศน์ทุกๆ วันเสาร์หรืออาทิตย์ เป็นต้น หรือจะมีคอนโดฯที่เน้นกิจกรรมกลางแจ้งต่างๆ ให้กับผู้อยู่อาศัยในคอนโดฯไว้ใช้บริการ เช่น มีลู่วิ่ง ทางสำหรับขี่จักรยาน มุมที่จัดไว้เฉพาะสำหรับไต่เขา หรือมีหาดทรายเล็กๆ ที่จำลองมาจากชายหาดและทะเล เป็นต้น

ส่วนคนที่รักสัตว์ ก็อาจจะมีคอนโดมิเนียมที่อนุญาตให้เลี้ยงสัตว์ได้ มีศูนย์ฝึกสัตว์ มีคลินิกเฉพาะสัตว์ มีร้านขายของและบริกการสำหรับสัตว์เลี้ยง ซึ่งแตกต่างกับคอนโดมิเนียมในปัจจุบันที่ส่วนใหญ่ไม่อนุญาตให้เลี้ยงสัตว์ คนที่รักสุขภาพ ก็อาจจะมีคอนโดมิเนียมที่ชูจุดขายเกี่ยวกับสุขภาพต่างๆ เช่น มีสปา มีศูนย์สุขภาพ หรือจะมีคอนโดมิเนียมสำหรับผู้สูงอายุ ที่มีการออกแบบห้อง พื้นที่ส่วนกลาง รองรับการใช้งานของผู้สูงอายุโดยตรง มีศูนย์การแพทย์ที่สามารถดูแลผู้สูงอายุได้ตลอดมีการจัดกิจกรรมต่างๆ สำหรับผู้สูงอายุ เป็นต้น ซึ่งคอนเซ็ปต์คอนโดฯ เหล่านี้มีโอกาสที่จะเกิดขึ้นจริงในเวลาไม่ช้าไม่นานนี้

คอนเซ็ปต์ คอนโดฯ เหล่านี้จะถูกพัฒนาขึ้นในพื้นที่รอบๆ เมืองที่ยังเดินทางเข้าเมืองได้สะดวก เพื่อแก้โจทย์ที่ดินในเมืองที่แพงขึ้นและคนระดับกลางรับกับราคาติ่ยูนิตที่ขยับข้นไปไม่ไหว โดยอาจจะอยู่ในแนวรถไฟฟ้าที่จะเกิดขึ้นในอนาคต โครงการจะมีขนาดพื้นที่ที่ใหญ่พอสมควรพอที่จะเป็นคอมมูนิตี้หนึ่งได้และมีสิ่งอำนวยความสะดวกเข้ามารองรับอย่างครบครัน หรือการปรับตัวจากซิตี้ คอนโดฯ มาเป็นคอนโด ซิตี้ ซึ่งในระยะเวลาอันใกล้นี้จะมีผู้ประกอบการอย่างน้อย 12 ราย พัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมในแนวนี้ออกมาให้เห็น

ตลาดนิชไม่ง่ายอยู่นอกเมืองลำบาก
อย่างไรก็ตาม ความแปลก แหวกแนวที่เป็นแนวคิดใหม่ๆ สำหรับการพัฒนาคอนโดมิเนียมในอนาคตนั้นย่อมแฝงไปด้วยความเสี่ยงที่หลีกเลี่ยงไม่ได้เช่นกัน

นายอธิป พีชานนท์ นายกสมาคมอาคารชุดไทย เห็นว่า คอนโดมิเนียมมิเนียมเป็นสินค้าที่อยู่ในเมืองจึงไม่ง่ายนักที่จะขยับคอนโดมิเนียมออกไปนอกเมือง เพราะคนอยู่คอนโดนั้นต้องการความสะดวกสบาย ดังนั้นเรื่องทำเลยังเป็นเรื่องที่สำคัญที่สุด ถ้าจะออกนอกเมืองจริงๆ จะต้องแน่ใจว่ามีรถไฟฟ้ารองรับ และต้องเป็นทำเลที่อยู่ใกล้สถานี ซึ่งคงจะต้องมองไปที่ 810 ปีข้างหน้า ส่วนการสร้างความต่างนั้น ปัจจุบันที่ทำกันอยู่ เช่น เป็นคอนโดฯที่ประหยัดพลังงาน สะดวก ปลอดภัย คุ้มราคา ขึ้นอยู่กับผู้ประกอบการจะเน้นจุดต่างตรงไหน แต่การจะสร้างตลาดที่เป็นตลาดเฉพาะกลุ่มเลยอาจจะมีความเสี่ยงที่แฝงอยู่

“ผู้ประกอบการที่จะพัฒนาคอนโดมิเนียมที่ต่างออกไปเพื่อรองรับคนเฉพาะกลุ่ม หรือนิช มาร์เกต จะต้องมีความแม่นยำมากๆ เพราะถ้าผิดแล้วก็จะผิดเลย เปลี่ยนแปลงรูปแบบกลับคืนมาคงลำบาก ดังนั้นคอนโดมิเนียมเป้นโครงการที่อาจจะไม่เหมาะกับตลาดนิชเสียทีเดียวจึงควรอยู่ในพื้นฐานของความต้องการของคนทั่วไป โดยเฉพาะอย่างยิ่งในสถานการณ์ขณะนี้ การพัฒนาบนทางสายกลางน่าจะปลอดภัยที่สุด” นายอธิปกล่าว

อนาคตต่อไปคนอยู่คอนโดฯ อาจจะบ่งบอกลักษณะเฉพาะของบุคคลด้วยคอนโดฯ แบรนด์นั้นๆ เลยก็เป็นได้ ใครจะไปรู้ แต่ว่าจะเมื่อๆไหร่ ช้าหรือเร็วนั้น ต้องดูกันต่อไป