คอดโดพันธุ์ใหม่ ขายคอนเซปต์เฉพาะ-ขยายนอกเมือง

8...วราพงษ์ ป่านแก้ว

นับตั้งแต่คอนโดมิเนียมได้รับความนิยมเพิ่มสูงขึ้นต่อเนื่องมาตั้งแต่หลังวิกฤตเศรษฐกิจเป็นต้นมา ด้วยปัจจัยสำคัญ คือ พฤติกรรมในการซื้อที่อยู่อาศัยของกำลังซื้อหลักในตลาด ซึ่งได้แก่คนชั้นกลางเปลี่ยนไป เมื่อคนรุ่นใหม่ไม่สนบ้านเดี่ยวทาวน์เฮาส์ที่อยู่นอกเมือง แต่กลับชอบอยู่ตึกสูงในเมืองสะดวกมากกว่า หรือแม้แต่คนรุ่นเก่าๆ ก็เริ่มเปลี่ยนมาให้ความสนใจกับการอยู่คอนโดมิเนียม เพื่อลดค่าใช้จ่ายเดินทางและต้องเสียเวลากับรถติดที่หนักขึ้นทุกวัน ประกอบกับการพัฒนาระบบขนส่งมวลชนทั้งรถไฟฟ้าบนดินใต้ดิน เริ่มเกิดเป็นรูปธรรม เพียงแค่นี้ก็ทำให้ยอดขายคอนโดมิเนียมพุ่งกระฉูด

nซิตีคอนโดแข่งร้อนฉ่าราคาแพง

ในขณะเดียวกัน เมื่อความต้องการยังคงมีอยู่อย่างต่อเนื่องปริมาณสินค้าที่ออกมาตอบสนองตลาดก็มีเพิ่มขึ้นอย่างมากเช่นกัน เป็นเหตุให้การแข่งขันในตลาดคอนโดมิเนียมระดับกลางโดยเฉพาะคอนโดมิเนียมในแนวรถไฟฟ้าร้อนระอุขึ้นมาเรื่อยๆ พร้อมๆ กับราคาที่ดินที่ขยับขึ้นตามอย่างรวดเร็ว ทำให้ราคาคอนโดมิเนียมในแนวรถไฟฟ้าปรับตัวจากราคาตารางเมตรละ 45 หมื่นบาท เป็นหลัก 12 แสนบาทต่อตารางเมตร ในเวลาเพียงไม่กี่ปี โดยมีราคากลางๆ อยู่ที่ 68 หมื่นบาท แต่ในอนาคตอันใกล้ราคาคอนโดมิเนียมในแนวรถไฟฟ้าเฉลี่ยจะไม่ต่ำกว่า 1 แสนบาทอย่างแน่นอน เพราะที่ดินในเมืองหายากขึ้นทุกวัน

เมื่อราคาต่อตารางเมตรของคอนโดมิเนียมจะขยับขึ้นเรื่อยๆ ตามต้นทุนที่ดินและค่าก่อสร้าง แม้ผู้ประกอบการจะพยายามแก้ปัญหาด้วยการดีไซน์ขนาดห้องให้ราคาต่อยูนิตไม่ขยับสูงขึ้นมากจนเกินไปนัก แต่ก็ต้องยอมรับว่าปัจจุบันราคาห้องสตูดิโอนั้นขยับจากราคา 1 ล้านบาทต้นๆ ไปสู่ล้านปลายๆ จนถึง 2 ล้านบาท หากอยู่ในทำเลที่ดูดีมีอนาคต ในขณะที่พื้นที่ต่อห้องค่อยๆ ลดน้อยลงจาก 30 ตร.ม. เป็น 28 ตร.ม. และเริ่มเห็นที่ 25 ตร.ม.กันแล้วในเวลานี้

เมื่อที่ดินเป็นปัจจัยที่ทำให้การพัฒนาคอนโดมิเนียมในเมืองยากยิ่งขึ้นและมีราคาแพงขึ้นทุกวันจนคนระดับกลางไม่อาจยอมรับได้ เชื่อว่าในเวลาไม่ช้าไม่นานนี้ ตลาดคอนโดมิเนียมจะเดินมาถึงจุดเปลี่ยนสำคัญ

nคอนโดพันธุ์ใหม่ขายคอนเซปต์

นายกิตติศักดิ์ จำปาทิพย์พงศ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เซ็นจูรี 21 เรียลตี้ แอฟฟิลิเอทส์ (ประเทศไทย) กล่าวว่า การพัฒนาคอนโดมิเนียมในปัจจุบันจะมุ่งไปที่การหาทำเล ราคา และขนาดมาตอบสนองความต้องการของผู้บริโภคเป็นหลัก ส่วนจุดขายอื่นที่สำคัญอย่างแนวคิด หรือคอนเซปต์ของโครงการเป็นเรื่องที่ผู้ประกอบการให้ความสำคัญในลำดับรองลงไป แต่เมื่อการแข่งขันเริ่มทวีความรุนแรงขึ้น ที่ดินในทำเลดีๆ มีน้อยลง ผู้ประกอบการจะเริ่มนำคอนเซปต์ ของโครงการมาเป็นจุดขายที่สร้างความแตกต่าง เพื่อดึงลูกค้าให้เข้ามาซื้อโครงการมากขึ้น

นายกิติศักดิ์ยกตัวอย่างคอนเซปต์คอนโด มิเนียมที่อาจจะเกิดขึ้นได้ในอนาคตว่า ต่อไปเราอาจจะได้เห็นคอนโดมิเนียมที่อิงวิถีพุทธ เพื่อจับกลุ่มคนที่รักสงบ มีความเลื่อมใสพุทธศาสนา ในโครงการมีห้องปฏิบัติธรรม มีศาลาสำหรับนั่งสมาธิ มีกิจกรรมต่างๆ ที่เกี่ยวข้องกับพุทธศาสนา เช่น นิมนต์พระมาเทศน์ทุกๆ วันเสาร์หรืออาทิตย์ เป็นต้น หรือจะมีคอนโดมิเนียมที่เน้นกิจกรรมกลางแจ้งต่างๆ ให้กับผู้อยู่อาศัยในคอนโดมิเนียมไว้ใช้บริการ เช่น มีลู่วิ่ง ทางสำหรับขี่จักรยาน มุมที่จัดไว้เฉพาะสำหรับไต่เขา หรือมีหาดทรายเล็กๆ ที่จำลองมาจากชายหาดและทะเล เป็นต้น

ส่วนคนที่รักสัตว์ ก็อาจจะมีคอนโดมิเนียมที่อนุญาตให้เลี้ยงสัตว์ได้ มีศูนย์ฝึกสัตว์ มีคลินิกเฉพาะสัตว์ มีร้านขายของและบริการสำหรับสัตว์เลี้ยง ซึ่งแตกต่างกับคอนโดมิเนียมในปัจจุบันที่ส่วนใหญ่ไม่อนุญาตให้เลี้ยงสัตว์ คนที่รักสุขภาพ ก็อาจจะมีคอนโดมิเนียมที่ชูจุดขายเกี่ยวกับสุขภาพต่างๆ เช่น มีสปา มีศูนย์สุขภาพ หรือจะมีคอนโดมิเนียมสำหรับผู้สูงอายุ ที่มีการออกแบบห้อง พื้นที่ส่วนกลาง รองรับการใช้งานของผู้สูงอายุโดยตรง มีศูนย์การแพทย์ที่สามารถดูแลผู้สูงอายุได้ตลอด มีการจัดกิจกรรมต่างๆ สำหรับผู้สูงอายุ เป็นต้น ซึ่งคอนเซปต์คอนโดมิเนียมเหล่านี้มีโอกาสที่จะเกิดขึ้นจริงในเวลาไม่ช้าไม่นานนี้

คอนเซปต์คอนโดมิเนียมเหล่านี้จะถูกพัฒนาขึ้นในพื้นที่รอบๆ เมืองที่ยังเดินทางเข้าเมืองได้สะดวก เพื่อแก้โจทย์ที่ดินในเมืองที่แพงขึ้นและคนระดับกลางรับกับราคายูนิตที่ขยับขึ้นไปไม่ไหว โดยอาจจะอยู่ในแนวรถไฟฟ้าที่จะเกิดขึ้นในอนาคต โครงการจะมีขนาดพื้นที่ที่ใหญ่พอสมควรพอที่จะเป็นคอมมูนิตีหนึ่งได้และมีสิ่งอำนวยความสะดวกเข้ามารองรับอย่างครบครัน หรือการปรับตัวจากซิตีคอนโดมิเนียม มาเป็นคอนโดมิเนียมซิตี ซึ่งในระยะเวลาอันใกล้นี้จะมีผู้ประกอบการอย่างน้อย 12 ราย พัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมในแนวนี้ออกมาให้เห็น

nตลาดนิชไม่ง่ายอยู่นอกเมืองลำบาก

อย่างไรก็ตาม ความแปลกแหวกแนวที่เป็นแนวคิดใหม่ๆ สำหรับการพัฒนาคอนโดมิเนียมในอนาคตนั้นย่อมแฝงไปด้วยความเสี่ยงที่หลีกเลี่ยงไม่ได้เช่นกัน

นายอธิป พีชานนท์ นายกสมาคมอาคารชุดไทย เห็นว่าคอนโดมิเนียมเป็นสินค้าที่อยู่ในเมืองจึงไม่ง่ายนักที่จะขยับคอนโดมิเนียมออกไปนอกเมือง เพราะคนอยู่คอนโดมิเนียมนั้นต้องการความสะดวกสบาย ดังนั้นเรื่องทำเลยังเป็นเรื่องที่สำคัญที่สุด ถ้าจะออกนอกเมืองจริงๆ จะต้องแน่ใจว่ามีรถไฟฟ้ารองรับ และต้องเป็นทำเลที่อยู่ใกล้สถานี ซึ่งคงจะต้องมองไปที่ 810 ปีข้างหน้า ส่วนการสร้างความต่างนั้น ปัจจุบันที่ทำกันอยู่ เช่น เป็นคอนโดมิเนียมที่ประหยัดพลังงาน สะดวก ปลอดภัย คุ้มราคา ขึ้นอยู่กับผู้ประกอบการจะเน้นจุดต่างตรงไหน แต่การจะสร้างตลาดที่เป็นตลาดเฉพาะกลุ่มเลยอาจจะมีความเสี่ยงที่แฝงอยู่

อนาคตต่อไป คนอยู่คอนโดมิเนียมอาจจะบ่งบอกภาพลักษณ์หรืออิมเมจ เฉพาะของบุคคลด้วยคอนโดมิเนียมแบรนด์นั้นๆ เลยก็เป็นได้ ใครจะไปรู้ แต่ว่าจะเมื่อไหร่ ช้าหรือเร็วนั้น ต้องดูกันต่อไป