ตลาดออฟฟิศกลางกรุง เสี้ยงล้น!!!วัพพลายทะลัก แต่ดีมานด์หดหาย

ธุรกิจให้เช่าอาคารสำนักงาน เป็นหนึ่งในอสังหาริมทรัพย์ที่บรรดานักพัฒนาที่ดิน

และกลุ่มทุนเงินเย็นให้ความสนใจกระโดดเข้ามาลงทุน เพราะต่างประเมินว่าเป็นธุรกิจที่ให้ผลตอบแทนในระยะยาว เป็นรายได้คงที่ที่จะเข้ามาต่อเนื่อง แต่หากประเมินความต้องการอาคารสำนักงาน ณ วันนี้แล้ว ไม่ได้มากมายเมื่อเทียบกับปริมาณพื้นที่อาคารสำนักงานใหม่ๆ ที่เข้าสู่ตลาด

สุพินท์ มีชูชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท โจนส์ แลง ลาซาลล์ ประเทศไทย กล่าวว่า ความต้องการพื้นที่อาคารสำนักงานในแต่ละปีไม่ได้ขยายตัวมากนัก แม้ว่าจะเห็นความเคลื่อนไหวการเช่าพื้นที่ใหม่ๆ ของบริษัทยักษ์ใหญ่ในไทย แต่ส่วนใหญ่เป็นการย้ายพื้นที่เช่าอาคารสำนักงานเท่านั้น การตั้งบริษัทใหม่หรือการเข้ามาของบริษัทต่างชาติ กลุ่มใหม่ๆ เพื่อเช่าพื้นที่สำนักงานแทบไม่มี

หากมองย้อนกลับไปในช่วงปี 2543–2549 ถือเป็นช่วงที่ความต้องการเช่าอยู่ในระดับที่สูงสุด เฉลี่ยปีละ 2.59 แสนตารางเมตรต่อปี ซึ่งจะสอดรับกับพื้นที่อาคารสำนักงานเดิมที่มีอยู่ และพื้นที่ใหม่ที่เกิดขึ้นมา แต่หลังจากปี 2549 จนถึงปีที่ผ่านมาความต้องการลดลงเกือบเท่าตัว เฉลี่ยอยู่ที่ปีละ 6.9 หมื่นตารางเมตรเท่านั้น

ขณะที่ในปี 2552 ซึ่งเป็นช่วงวิกฤตเศรษฐกิจโลก ความต้องการอาคารสำนักงานในไทยได้รับผลกระทบอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ โดยดีมานด์หดหายไป 3.3 หมื่นตารางเมตร แต่ปีเดียวกันนั้นกลับมีปริมาณพื้นที่อาคารสำนักงานเพิ่มใหม่มากถึง 2.95 แสนตารางเมตร ส่งผลให้มีพื้นที่ว่างเหลือเช่าเพิ่มขึ้นเป็น 17.5%

นอกจากนี้ การเปิดศูนย์ราชการกรุงเทพมหานคร แจ้งวัฒนะ ทำให้มีพื้นที่อาคารสำนักงานเพิ่มขึ้นมากถึง 5 แสนตารางเมตร ส่งผลให้อาคารสำนักงานต่างๆ ซึ่งอยู่บริเวณชานเมือง ที่หน่วยงานราชการเคยเช่าพื้นที่อยู่ต้องว่างลง

ไม่เพียงแต่พื้นที่อาคารสำนักงานย่านชานเมืองเท่านั้นที่ถูกกดดันด้วยซัพพลายใหม่ๆ แต่ตลาดออฟฟิศใจกลางเมืองก็ถูกกดดันมากขึ้นเช่นกัน เพราะมีการขยายตัวของพื้นที่ใหม่ๆ มากถึง 44.7% ต่อปี โดยปัจจุบันอาคารสำนักงานที่อยู่ในเขตศูนย์กลางธุรกิจ (ซีบีดี) มีปริมาณสูงถึง 2.82 ล้านตารางเมตร ซึ่งในพื้นที่ดังกล่าวเป็นสัดส่วนของอาคารเกรดเอสูงถึง 1.26 ล้านตารางเมตร แต่ ณ ไตรมาสแรกของปีนี้ มีอัตราพื้นที่ว่างเหลือเช่าสูงถึง 19% ซึ่งสูงกว่าภาพรวมทั้งตลาดที่มีพื้นที่ว่างเหลือเช่าอยู่ที่ 16%

ในปีนี้ยังจะมีปริมาณอาคารสำนักงานเกรดเอบนทำเลใจกลางเมืองเพิ่มขึ้นอีกกว่า 1 แสนตารางเมตร คือ อาคารสาทร สแควร์ ของ บริษัท แผ่นดินทอง พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ หรือกลุ่มโกลเด้นแลนด์ มีพื้นที่มากถึง 7.4 หมื่นตารางเมตร โครงการเป็นมิกซ์ยูสที่มีโรงแรมอยู่ในพื้นที่เดียวกัน เช่นเดียวกับโครงการ ปาร์ค เวนเชอร์ดิ อีโคเพล็กซ์ ออน วิทยุ ของบริษัท ยูนิเวนเจอร์ ที่มีอาคารสำนักงาน 2.7 หมื่นตารางเมตร และมีโรงแรมเชนญี่ปุ่นอยู่บนอาคารเดียวกัน

“อาคารสำนักงานใหม่ๆ ต้องสร้างความแตกต่าง ซึ่งการมีโรงแรมอยู่ในพื้นที่เดียวกับอาคารสำนักงานนั้น สามารถดึงกลุ่มบริษัทยักษ์ใหญ่ให้เข้ามาเช่าได้มากขึ้น เพราะสะดวกในการจัดกิจกรรมประชุม สัมมนาขนาดใหญ่” สุพินท์ กล่าว

นอกจาก 2 อาคารที่กล่าวถึงแล้ว ในภาพรวมปริมาณพื้นที่อาคารสำนักงานใหม่ที่จะเข้าสู่ตลาดในกรุงเทพฯ ในปีนี้มีประมาณ 3.15 แสนตารางเมตร คิดเป็น 2% ของปริมาณพื้นที่ทั้งหมดที่มีอยู่ 8 ล้านตารางเมตร โดยในปริมาณทั้งหมดมีพื้นที่ว่างเฉลี่ยในปี 2552 อยู่ที่ 17.5% และในปี 2553 อยู่ที่ 16% ซึ่งปีนี้คาดว่าความต้องการอาคารสำนักงานสุทธิยังคงต่ำกว่า 1 แสนตารางเมตร

สะท้อนให้เห็นว่า พื้นที่ว่างโดยเฉลี่ยของปีนี้ยังคงสูงเช่นเดิม และคาดว่าต้องใช้เวลาอย่างน้อย 1824 เดือน ภายใต้เงื่อนไขไม่มีซัพพลายออฟฟิศเกิดใหม่ ความต้องการอาคารสำนักงานจึงจะสมดุลกับปริมาณที่มีอยู่ในตลาด

ปัจจัยดังกล่าวส่งผลต่ออัตราค่าเช่า ที่แม้ว่าจะมีอาคารสำนักงานเกิดใหม่ที่มีดีไซน์ เทคโนโลยีการบริหารจัดการอาคาร แต่บรรยากาศในปัจจุบันยังไม่เอื้อให้ขยับอัตราเช่าเพิ่มขึ้นเลย และในช่วงระยะสั้นนี้อาจจะปรับลดลงเล็กน้อย โดยอัตราค่าเช่าสำนักงานเกรดเอในเขตซีบีดี ปีที่ผ่านมาอยู่ที่ 624 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน ลดลงจากปีก่อน 2.4% อาคารเกรดรอง ในเขตซีบีดี อยู่ที่ 503 บาทต่อตร.ม.ต่อเดือน ลดลง 1.2% ส่วนค่าเฉลี่ยอาคารทุกเกรดทั่วกรุงเทพฯ อยู่ที่ 397 บาทต่อตร.ม.ต่อเดือน ลดลง 0.1%

สุพินท์ กล่าวว่า ประเมินจากอัตราค่าเช่าในปัจจุบันแล้ว ตลาดอาคารสำนักงานในปีนี้คงยังไม่สามารถสร้างผลตอบแทนได้อย่างที่กลุ่มนักลงทุนคาดหวังไว้ ด้วยจำนวนซัพพลายที่ค่อนข้างมากและความต้องการใหม่แทบไม่มีเลย ประเมินจากดีลของโจนส์ แลงฯ ในปีที่ผ่านมา ที่ปิดการเช่าพื้นที่ได้ 1.1 แสนตร.ม. แต่ 60% เป็นการขยายพื้นที่ในอาคารเดิม และอีก 40% เป็นการย้ายสำนักงานใหม่ ซึ่งส่วนต่างของพื้นที่ที่เพิ่มขึ้นมาจากการย้ายอาคารเก่าไปอาคารใหม่มีไม่มากเลย

จากตัวเลขต่างๆ ชี้ให้เห็นว่าตลาดอาคารสำนักงานในกรุงเทพฯ มีความเสี่ยงจะล้น! ทางแก้เดียวคือรอดีมานด์ฟื้นตัว ซึ่งประเมินว่าคงใช้เวลาไม่น้อยกว่า 2 ปี