'บ้าน0%'เฮงยิ่งกว่าถูกหวย

แม้คนซื้อหวยไม่รู้จะถูกเมื่อไร แต่ถ้าได้เข้าร่วมโครงการกู้บ้านดอกเบี้ย 0% นาน 2 ปี กับธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.)

โดย...เบญจมาศ เลิศไพบูลย์

แม้คนซื้อหวยไม่รู้จะถูกเมื่อไร แต่ถ้าได้เข้าร่วมโครงการกู้บ้านดอกเบี้ย 0% นาน 2 ปี กับธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ที่รัฐบาลอภิสิทธิ์ เวชชาชีวะ รังสรรค์ขึ้นมาแล้ว หากธนาคารอนุมัติผ่านเป็นหนึ่งในลูกค้าที่อยู่ในวงเงิน 2.5 หมื่นล้านบาท นี่สิถึงจะเรียกว่าเฮงยิ่งกว่าถูกหวย

นายธนาคารมีการคำนวณตัวเลขออกมาแล้วว่า ภายใน 2 สัปดาห์ หลังเปิดโครงการเริ่มวันที่ 9 พ.ค.นี้ เงินก้อนนี้จะหมดลงในพริบตา

ช่วงที่ผ่านมาลูกค้าที่กำลังโอนถึงกับชะงัก เพราะตัดใจรอ ครม.มาร์คทุบโต๊ะก่อน

จริงแล้วโครงการนี้ถูกบิดไปตามช่วงเวลาของการหาเสียงเลือกตั้ง เพราะลูกค้ารายได้มากระดับเงินเดือน 5 หมื่นบาท ก็ขอกู้ได้ ขอแค่ให้เป็นบ้านหลังแรกที่ซื้อเท่านั้น

เพราะเงื่อนไขที่ให้บ้านหรือคอนโด มิเนียมราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทนั้น ครอบคลุมถึงกลุ่มคนทุกระดับชั้นที่ต้องการซื้อบ้าน ไม่จำกัดยากดีมีจน

ปัจจุบันผู้ที่จะกู้บ้านในราคา 1 ล้านบาท ต้องมีเงินเดือน 1.8 หมื่นบาท บนเงื่อนไขต้องไม่มีหนี้อื่น แต่หากมีหนี้อื่นการพิจารณาวงเงินตามที่ขอก็อาจจะยากขึ้น

ทั้งนี้ เพราะการพิจารณาของธนาคารนั้นจะคำนวณหนี้ทั้งหมด เช่น หนี้ผ่อนรถ บัตรเครดิต สินเชื่อบุคคล รวมถึงหนี้บ้านก้อนที่กำลังขอกู้อยู่นี้เข้าด้วยกัน โดยผู้กู้ต้องมีภาระหนี้ไม่เกิน 40% ของรายได้ หากรู้ว่ามีหนี้มาก แต่ขอวงเงินกู้มาก ก็อาจต้องหาผู้กู้ร่วม หรือไม่ก็ต้องหาบ้านที่ราคาถูกลง

ทว่าในภาวะเศรษฐกิจที่ดีดตัวขึ้นอย่างนี้ ของแพง เงินเฟ้อ การจะหาบ้านราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาท จึงเป็นเรื่องไม่ง่าย หากหาได้ก็เป็นทาวน์เฮาส์ที่อยู่ชานเมืองรอบนอก ขณะที่บ้านราคา 2 ล้านบาท ในเมืองก็แทบจะไม่มีให้เห็นแล้ว

ฉะนั้น ถ้านับนิ้วคร่าวๆ คนที่จะถูกหวยได้เข้าร่วมโครงการนี้จึงมีประมาณหลักหมื่นรายต้นๆ ถ้าเฉลี่ยกู้คนละ 2 ล้านบาท ก็ได้ 1.25 หมื่นคน

แต่ถ้าคนกู้มีวงเงินเฉลี่ยแค่ 1.5 ล้านบาท ก็จะได้ร่วม 1.66 หมื่นคน

หากนับรวมกับคู่ชีวิตก็มีผู้ได้อานิสงส์ไปร่วม 3 หมื่นคน

ต่อให้ ธอส.ออกเงื่อนไข ต้องใช้สินเชื่อกับธนาคาร 5 ปี ถึงจะรีไฟแนนซ์ได้ หรือปีที่ 35 คิดดอกเบี้ยเงินกู้ลูกค้ารายย่อยชั้นดี (เอ็มอาร์อาร์) จากนั้นปีที่ 6 เป็นต้นไป จนถึงครบอายุสัญญา จะคิดดอกเบี้ยเอ็มอาร์อาร์ลบ 0.5% ก็ยังคุ้มสุดคุ้ม

พนักงานธนาคารพาณิชย์แห่งหนึ่ง เปิดเงื่อนไขการกู้สินเชื่อบ้านที่ใช้อยู่จริงขณะนี้ กรณีขอกู้วงเงิน 1 ล้านบาท ผู้กู้ต้องมีรายได้เดือนละ 1.8 หมื่นบาท ธนาคารให้ผ่อนชำระ 40% ของรายได้ นั่นก็คือต้องผ่อนบ้านหลังนี้เดือนละ 7,200 บาท

หากนำสูตรการคำนวณแบบนี้มาคิดจากโครงการบ้านดอกเบี้ย 0% นาน 2 ปีแรก เท่ากับว่าคนที่ได้รับเงินกู้ชุดนี้ เงินต้นจะหายวับไปทั้งสิ้น 1.72 แสนบาททันที

เท่ากับว่า ถ้าใครได้เข้าร่วมโครงการกับ ธอส. ขอกู้เงิน 1 ล้านบาทใน 2 ปีแรก เงินต้นจะหายไม่ใกล้ไม่ไกลไปจาก 1.72 แสนบาท

หากขอกู้เงินซื้อบ้านระดับ 2 ล้านบาท ก็เพิ่มตัวคูณเข้าไป ผ่อน 2 ปี เงินต้นก็จะหายไปประมาณ 3.45 แสนบาท

ถ้ากู้ซื้อบ้าน 3 ล้านบาท เงินต้นก็จะหายไปประมาณ 5.18 แสนบาท

เงินต้นที่ลดลงมาเช่นนี้ไม่เรียกว่าถูกหวย ก็ไม่รู้ว่าจะเรียกว่าอะไรดีแล้ว

นี่ยังไม่นับรวมการนำโบนัส รายได้พิเศษ มาโปะในช่วงปลอดดอกเบี้ย 2 ปีแรก ก็จะยิ่งทำให้เงินต้นลดลงได้เร็วไปอีก ภาระการผ่อนก็ลดลง

ผู้ที่กู้เงินต้องไม่ลืมว่าการคิดดอกเบี้ยเงินกู้บ้านนั้นเป็นแบบลดต้นลดดอก ความหมายก็คือ เงินต้นลดลงเท่าไร ดอกเบี้ยที่ต้องจ่ายอยู่บานเบอะก็ลดน้อยถอยลง

ฉะนั้น หากผู้กู้สามารถทำให้เงินต้นลดลงได้เร็ว ก็ไม่ต้องเสียดอกเบี้ยให้ธนาคารเยอะๆ ผู้กู้หลายคนอาจไม่รู้ว่า ต่อให้ดอกเบี้ยบ้านเป็นดอกเบี้ยที่เขาว่ากันว่าถูกที่สุด แต่ก็เป็นดอกเบี้ยที่จ่ายแบบน้ำซึมบ่อทรายให้ธนาคารเยอะที่สุดเหมือนกัน

จากการคำนวณดอกเบี้ยโดยใช้กรณีผู้กู้รายเดียวกันนี้ ถ้าเปลี่ยนจากดอกเบี้ย 0% ใน 2 ปีแรก เป็นดอกเบี้ยที่ธนาคารพาณิชย์แห่งหนึ่งใช้จริง คือปีแรกคิดดอกเบี้ย 2.5% จากนั้นคิดดอกเบี้ยเงินกู้ลูกค้ารายใหญ่ชั้นดี (เอ็มแอลอาร์) ตลอดอายุสัญญา ปัจจุบันอยู่ที่ 6.75%

ถ้าบังเอิญเป็นอัตราเดียวกับเอ็มอาร์อาร์ของ ธอส. หากลูกค้ารายนี้กู้ยาวสุด 30 ปี ผ่อนเดือนละ 7,200 บาท ในจำนวนนี้เดือนแรกของการผ่อนชำระจะเป็นเงินต้น 5,117 บาท และดอกเบี้ย 2,083 บาท เดือนถัดไปจนครบปีแรก ก็จะเป็นส่วนของเงินต้นประมาณ 5,000 บาทนิดๆ ดอกเบี้ยที่คิดก็ตกประมาณ 2,000 บาท ไม่ต่างกัน

ผลของการผ่อนชำระในปีแรก เงินต้นจะถูกตัดเยอะกว่าดอกเบี้ย เพราะปีแรกดอกเบี้ยต่ำอยู่ที่ 2.5%

ในทางกลับกันปีที่ 2 เป็นต้นไป ธนาคารคิดดอกเบี้ยเอ็มแอลอาร์ ซึ่งปัจจุบันอยู่ที่ 6.75% เงินที่ผ่อนเดือนละ 7,200 บาท จะกลายเป็นว่าผ่อนเงินต้นเพียง 1,700-1,800 บาท แต่เป็นส่วนของดอกเบี้ยมากถึง 5,300-5,400 บาท

เรียกว่ากลับข้างกัน จนเห็นแล้วใจหาย

เมื่อเจาะลึกลงไปอีกก็จะพบว่า บ้านที่กู้เงิน 1 ล้านบาท ผ่อน 30 ปี จ่ายเดือนละ 7,200 บาทนั้น หากไม่จ่ายมากกว่าที่ธนาคารกำหนด และลากยาวจนครบอายุสัญญา จากบ้านที่คิดว่าเราซื้อได้ในราคา 1 ล้านบาท กลับมีราคาเพิ่มเป็น 1.785 ล้านบาท เม็ดเงินส่วนที่เพิ่มขึ้น 7.85 แสนบาท หรือเกินกว่าครึ่งหนึ่งของราคาบ้านก็คือดอกเบี้ยที่เราต้องจ่ายให้กับธนาคาร

ถึงมีการพูดกันว่า ซื้อบ้าน 1 หลังจ่ายดอกเบี้ยเท่ากับราคาบ้าน 1 หลัง

ฉะนั้น หากมีหนทางใดตัดเงินต้นได้เร็วก็จะเป็นอิสระเร็ว

ขณะเดียวกันก็มักมีคำถามว่า สัญญาที่ทำไว้ 30 ปี ซึ่งส่วนใหญ่ธนาคารกำหนดเป็นระยะเวลาการผ่อนที่นานสุดนั้น แท้จริงแล้วเราต้องผ่อนยาวถึง 30 ปีจริงหรือเปล่า

คำตอบก็คือ การผ่อนที่แท้จริงไม่ได้ยาวเหมือนในสัญญาที่เขียนไว้ การคำนวณเวลาผ่อนยาวที่สุดเป็นการเผื่อให้กับลูกค้าไว้แล้ว กรณีลูกค้าเกิดผ่อนชำระไม่ไหวมาขอผ่อนผันลดเงินที่เคยผ่อนต่อเดือนให้น้อยลง การผ่อนก็จะยังอยู่ในสัญญาเดิม เหมือนกรณีลูกค้ารายนี้ที่ผ่อนเดือนละ 7,200 บาท ถ้าใส่ตามสูตรคำนวณของธนาคารเข้าไปจะพบว่า ต้องจ่ายจริงเพียง 20 ปีเท่านั้น ไม่ใช่ 30 ปี แม้สัญญาจะเขียน 30 ปี แต่เมื่อใกล้ครบอายุสัญญาธนาคารก็จะแจ้งให้ลูกค้าทราบ

เงินไม่ใช่น้อยๆ หลายแสนบาท อยู่ดีๆ รัฐบาลก็มาอุดหนุนให้ แถมตัดเงินต้นลดลงฮวบฮาบ ใครกู้เงินซื้อบ้านชุดนี้ได้ก็เฮงเสียยิ่งกว่าเฮง