กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ น่าสนใจตรงไหน?

เมื่อพูดถึงการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หลายท่านอาจนึกถึงการลงทุนโดยตรงด้วยการซื้อบ้านหรือคอนโดมิเนียมไว้แล้วปล่อยเช่า

เพื่อหวังจะมีรายได้จากค่าเช่าที่เข้ามาทุกเดือน แต่การลงทุนแบบนี้ต้องใช้เงินลงทุนค่อนข้างสูงทีเดียว และหากหวังว่าจะได้กำไรจากการขายต่อ ก็อาจทำได้ไม่ง่ายนัก โดยเฉพาะอย่างยิ่งถ้าบ้านหรือคอนโดมิเนียมที่ซื้อไว้ไม่ได้อยู่ในทำเลที่ดีพอ การซื้อขายเปลี่ยนมือก็คงยากพอดู ขณะที่บางท่านอาจลงทุนด้วยการซื้อหุ้นของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างบ้านขายเพื่อหวังผลตอบแทนจากเงินปันผลหรือกำไรจากการขายหุ้น วิธีนี้ใช้เงินลงทุนน้อยกว่าการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์โดยตรง แต่หากตลาดหุ้นผันผวน ผลตอบแทนที่ได้รับก็คงไม่แน่นอนนัก หากใจไม่หนักแน่นพอ จากที่หวังกำไรก็อาจจะเกิดขาดทุนก็เป็นได้

แล้วจะมีทางเลือกในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์แบบไหนล่ะ ที่จะตอบความต้องการของท่านได้?

บางท่านอาจเคยได้ยินเกี่ยวกับกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์มาบ้าง ลองมาดูกันว่ากองทุนนี้น่าสนใจตรงไหน

ในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ในบ้านเราให้ผลตอบแทนจากเงินปันผลโดยเฉลี่ยอยู่ในระดับ 68% ต่อปี ซึ่งนับว่าน่าสนใจไม่น้อยในภาวะที่ผลตอบแทนจากดอกเบี้ยยังไม่สูงนัก โดยรูปแบบที่กองทุนลงทุนมีทั้งแบบซื้อขาดอสังหาริมทรัพย์จากเจ้าของเดิมเพื่อจะได้กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินนั้น และอีกแบบคือ ลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ระยะยาว (เท่ากับการเซ้ง) ทรัพย์สินที่เข้าไปลงทุนก็มีหลายรูปแบบ ทั้งอาคารสำนักงาน ที่พักอาศัย ศูนย์การค้า โรงแรม อาคารโรงงาน และอื่นๆ โดยกองทุนมีรายได้หลักจากค่าเช่า แล้วนำค่าเช่าหลังจากหักค่าใช้จ่ายต่างๆ มาจ่ายผลตอบแทนให้ผู้ลงทุนเป็นเงินปันผล อย่างไรก็ดี กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์มีทั้งข้อดีและข้อด้อยที่ควรทราบ

สำหรับปัจจัยในการเลือกลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ที่ท่านอาจนำมาพิจารณา ได้แก่

ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่กองทุนลงทุนเทียบกับราคาประเมินอสังหาริมทรัพย์ ราคาที่กองทุนซื้อกรรมสิทธิ์หรือสิทธิการเช่าไม่ควรสูงกว่าราคาประเมินที่เสนอโดยผู้ประเมินอิสระ หากสูงกว่าก็อาจพิจารณาได้ว่าซื้อในราคาที่แพงเกินไป

ความสม่ำเสมอของรายได้ ตลอดจนอัตราการจ่ายเงินปันผลที่ผ่านมา โดยทั่วไปอัตราการใช้ประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์ (Occupancy Rate) จะเป็นตัวบ่งชี้ความสามารถในการสร้างรายได้ รวมทั้งหากมีประวัติการจ่ายปันผลสม่ำเสมอ หรือจ่ายในอัตราที่เพิ่มขึ้น ก็จะเพิ่มความน่าสนใจมากขึ้น (กรณีสิทธิการเช่าต้องไม่นับรวมเงินที่จ่ายคืนกรณีกองทุนรวมมีการลดทุน)

กรณีกองทุนที่ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่เพิ่งสร้างเสร็จ ยังไม่มีประวัติการสร้างรายได้ ท่านอาจใช้วิธีพิจารณาปัจจัยแวดล้อมอื่น เช่น ศักยภาพของอสังหาริมทรัพย์ว่ามีโอกาสหารายได้มากน้อยเพียงใด แต่ต้องไม่ลืมว่าหากยังไม่มีรายได้ เท่ากับว่ามีความเสี่ยงสูง

ขนาดของกองทุน โดยปกติกองทุนที่มีขนาดใหญ่จะมีมูลค่าซื้อขายต่อวันสูงกว่ากองทุนที่มีขนาดเล็ก ทำให้ซื้อง่ายขายได้คล่องกว่ากองทุนขนาดเล็ก ซึ่งท่านสามารถหาข้อมูลการซื้อขายได้จากเว็บไซต์ของตลาดหลักทรัพย์ฯ www.set.or.th

ความเสี่ยงต่างๆ ที่เกี่ยวเนื่องกับการดำเนินงานของกองทุนรวม ควรพิจารณาถึงระยะเวลาการเช่า สัญญาระยะยาวจะสร้างความมั่นคงได้ดีกว่าสัญญาระยะสั้น ความเสี่ยงกรณีเลิกสัญญาเช่าก่อนครบกำหนด การจัดให้มีการประกันภัยทรัพย์สิน หรือแผนรองรับหากเกิดเหตุการณ์ไม่คาดฝัน

ค่าใช้จ่ายโดยรวมของกองทุน ควรเปรียบเทียบระหว่างกองทุนอสังหาริมทรัพย์ด้วยกัน หากมีอัตราสูง ย่อมส่งผลต่อผลกำไรที่จะจ่ายให้ผู้ลงทุนได้น้อยลง

การรับประกันรายได้ ส่วนใหญ่มักมีเพียงช่วงแรกเท่านั้น ข้อสำคัญคือท่านควรดูฐานะทางการเงินของผู้รับประกันรายได้ด้วยว่าจะสามารถทำได้อย่างที่สัญญาหรือไม่

ข้อมูลที่กล่าวมาข้างต้นท่านสามารถหาได้จากหนังสือชี้ชวนเสนอขายหน่วยลงทุนครั้งแรก รายงานประจำปีของกองทุน (www.sec.or.th) รวมทั้งสรุปข้อสนเทศของแต่ละกองทุนที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ (www.set.or.th)

จากแนวโน้มเศรษฐกิจขาขึ้นรอบนี้ คาดกันว่าสภาวะการค้าการขายของธุรกิจต่างๆ รวมไปถึงการท่องเที่ยวน่าจะมีทิศทางที่ดีขึ้น กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ที่ไปลงทุนในสินทรัพย์ที่เกี่ยวข้องก็น่าจะได้รับอานิสงส์มีรายได้เพิ่มมากขึ้นตามไปด้วย สำหรับท่านที่สนใจลงทุนในกองทุนรวมประเภทนี้ สามารถติดตามข้อมูลข่าวสารของกองทุนที่เปิดขายใหม่ได้ที่บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน หรือธนาคารพาณิชย์ที่เปิดขายกองทุนออกใหม่เป็นครั้งคราว แต่หากเป็นกองทุนที่ปิดการขายไปแล้ว ท่านสามารถซื้อขายได้ในตลาดหลักทรัพย์ด้วยวิธีเดียวกันกับการซื้อขายหุ้นผ่านโบรกเกอร์ ทั้งนี้ท่านสามารถอ่านรายละเอียดเพิ่มเติมได้ที่เว็บไซต์ของ ก.ล.ต. www.sec.or.th/education ในหัวข้อสื่อให้ความรู้/บทความ/สินค้าในตลาดทุน/กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ แล้วพบกับความรู้การลงทุนจาก ก.ล.ต. ได้ใหม่คราวหน้า สวัสดีค่ะ