อสังหา ถึงยุคพึ่งค้าปลีก ลดเสี่ยงยอดขายบ้านไม่นิ่ง

กระแสผุดคอมมูนิตีมอลล์ใกล้โครงการจัดสรร หรือชุมชนขนาดใหญ่

คงไม่ใช่เรื่องใหม่นัก เพราะในช่วง 23 ปีที่ผ่านมา ค้าปลีกชานเมืองเติบโตมากจากการที่กลุ่มทุนค้าปลีกแห่ขยายคอมมูนิตีมอลล์ตามชุมชนที่เกิดแล้ว แต่นับจากนี้ฝั่งผู้ประกอบการจัดสรรจะกลายเป็นหนึ่งในผู้เล่นสำคัญที่จะเขย่าตลาดค้าปลีกชานเมืองให้คึกคักยิ่งขึ้น และอาจเป็นคู่แข่งสำคัญที่ต้องจับตา

 

การลงมาเล่นในสมรภูมิค้าปลีกของบรรดาบิ๊กจัดสรร แรกเริ่มคงมีเป้าหมายเพียงเพื่อเพิ่มมูลค่าให้กับโครงการที่อยู่อาศัยที่ตัวเองพัฒนา โดย วิษณุ เทพเจริญ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท อั่งเปา แอสเสท กล่าวว่า พฤติกรรมผู้ซื้อบ้านในปัจจุบัน ลูกค้ากว่า 70% มองคอมมูนิตีมอลล์เป็นหนึ่งในเกณฑ์ตัดสินใจซื้อบ้าน

แต่ปัจจุบัน “คอมมูนิตีมอลล์” เป็นมากกว่าสิ่งที่สร้างมูลค่าให้กับตัวโครงการ เพราะกลายเป็นแหล่งรายได้คงที่ให้กับองค์กร โดยเฉพาะเมื่อเกิดวิกฤตการเมืองเช่นปีที่ผ่านมา ทำให้หลายบริษัทแทบไม่มียอดขายเข้ากระเป๋า แต่ยังต้องควักเงินจ่ายค่าใช้จ่ายคงที่เหมือนเดิม ทั้งค่าเช่าสำนักงาน เงินเดือนพนักงาน การมีรายได้จากการเช่าเข้ามาเสริมจึงดีไม่น้อย

อีกทั้งผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ยังผันเข้าสู่ธุรกิจคอมมูนิตีมอลล์ได้ไม่ยากนัก เพราะสามารถออกแบบให้พื้นที่ด้านหน้าโครงการเป็นพื้นที่ค้าปลีกขนาดเล็กๆ ได้ทันที โดยมีลูกบ้านเป็นฐานลูกค้ารายใหญ่

ปัจจัยดังกล่าวจึงทำให้คอมมูนิตีมอลล์เป็นหนึ่งในทางเลือกของการลงทุน ที่ให้ผลตอบแทนกลับคืนมาในระยะยาวและน่าสนใจมากกว่า หากเทียบกับการลงทุนในเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ โรงแรม อาคารสำนักงาน ที่สร้างรายได้จากค่าเช่าเหมือนกัน แต่ไม่สามารถเกิดได้ในชานเมืองตามหน้าโครงการหมู่บ้านต่างๆ

กิตติพล ปราโมช ณ อยุธยา กรรมการและรักษาการกรรมการผู้จัดการ บริษัท เพียวสัมมากร ดีเวลลอปเม้นท์ กล่าวว่า คอมมูนิตีมอลล์เป็นธุรกิจที่ช่วยลดความเสี่ยงให้กับองค์กรและเป็นรายได้คงที่ที่เข้ามาต่อเนื่อง จึงตั้งเป้าขยายพื้นที่ค้าปลีกเพิ่มขึ้น ควบคู่กับการขยายโครงการที่อยู่อาศัย โดยปีหน้าคาดว่าจะมีรายได้จากค่าเช่าไม่น้อยกว่า 100 ล้านบาท และรายได้จะเพิ่มขึ้นต่อเนื่องอย่างน้อยปีละ 5%

ทั้งนี้ การลงทุนคอมมูนิตีมอลล์ย่านชานเมือง แม้ว่าอัตราค่าเช่าจะต่ำกว่าในเมือง แต่มีความผันผวนต่อปัจจัยต่างๆ ต่ำกว่าค้าปลีกในเมือง และการที่ร้านค้าในคอมมูนิตีมอลล์ชานเมืองเน้นการตอบสนองความต้องการพื้นฐานเป็นหลัก ส่งผลให้มีอัตราการเช่าพื้นที่เฉลี่ยอยู่ที่ 95% ของพื้นที่ทั้งหมด สูงกว่าค้าปลีกใจกลางเมืองที่มีสัดส่วนการเช่าอยู่ที่ 91%

เช่นเดียวกับ อูแบร์ วิริออท กรรมการผู้อำนวยการ บริษัท ไรมอน แลนด์ ที่ขยับเข้ามาลงทุนในธุรกิจค้าปลีกภายใต้ชื่อ “วิว” ด้วยงบลงทุน 300 ล้านบาท บนพื้นที่โครงการคอนโดมิเนียม เดอะ ริเวอร์ เพื่อลดความเสี่ยงให้กับการทำธุรกิจ จากการที่จะมีรายได้คงที่เข้ามา โดยช่วงแรกไรมอน แลนด์ คาดหวังรายได้จากโครงการนี้ 25 ล้านบาทต่อปี และในอนาคตจะมีรายได้จากค่าเช่า 1015% ของรายได้รวม

“ไม่ว่าจะมีวิกฤติทั้งเศรษฐกิจ การเมือง บริษัทยังมีรายได้ส่วนนี้เข้ามาเสริมสภาพคล่อง” อูแบร์ กล่าว

ขณะที่ เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการและกรรมการบริหาร บริษัท เสนา ดีเวลลอปเม้นท์ กล่าวว่า แม้ว่าอัตราผลตอบแทนของการลงทุนคอมมูนิตีมอลล์ จะน้อยกว่าการลงทุนจัดสรร แต่สร้างรายได้เข้าสู่บริษัทต่อเนื่อง ทั้งยังใช้พื้นที่ 45 ไร่เท่านั้น

นอกจากโครงการที่กล่าวถึงแล้ว ยังมีผู้ประกอบการรายอื่นๆ ที่กางแผนจะลงทุนในธุรกิจดังกล่าว ไม่ว่าจะเป็นกลุ่มอีสเทอร์นสตาร์ ที่เตรียมพัฒนาคอมมูนิตีมอลล์บนพื้นที่หน้าโครงการทาวน์เฮาส์ อ่อนนุชสุขุมวิท 77 พื้นที่ 33 ไร่ แบ่งส่วนเป็นที่อยู่อาศัย 22 ไร่ ที่เหลือเป็นพื้นที่ค้าปลีก

กลุ่มดีแลนด์ บิ๊กอสังหาริมทรัพย์โซนพระราม 2มหาชัย อยู่ระหว่างก่อสร้างโครงการ “พอร์โต วิลล่า” บ้านหรูพร้อมคอมมูนิตีมอลล์บนเนื้อที่ 50 ไร่ ริมถนนพระราม 2 มูลค่ารวม 1,250 ล้านบาท โดยคอมมูนิตี้มอลล์ อยู่บนพื้นที่ 15 ไร่ มูลค่า 500 ล้านบาท พร้อมเปิดให้บริการไตรมาส 2 ปีหน้า ปะทะกับโครงการ “พาร์ค วิลเลจ พระราม 2” ของกลุ่มเอส.ที.ธรรมพร จากตระกูลทองสิมา ที่เป็นคอมมูนิตีมอลล์บนพื้นที่เดียวกับโครงการที่พักอาศัย พื้นที่ 4 ไร่ เสร็จปี 2554

นอกจากนี้ ยังมีคอมมูนิตีมอลล์บนพื้นที่โครงการคอนโดมิเนียมหรูในเมืองของกลุ่มบีทีเอส แอทเซ็ทส์ พื้นที่ 15 ไร่ ภายใต้ชื่อ เจเจ พาร์ค ชนกับกลุ่มเมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ พัฒนาโครงการมิกซ์ยูส ชื่อ อิควิน็อกซ์ พหลวิภาวดี พื้นที่ 6 ไร่ มูลค่ากว่า 4,000-5,000 ล้านบาท โดยมีคอมมูนิตีมอลล์ 30-40 ร้านค้า

จากมุมมองการลงทุนที่ไม่แตกต่างกัน ภายใต้แนวคิดที่ว่า คอมมูนิตีมอลล์หน้าโครงการจัดสรร หรือคอนโดมิเนียม เป็นทางเลือกลดความเสี่ยงของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ ส่งผลให้ในอีก 12 ปีจากนี้ พื้นที่ค้าปลีกในกรุงเทพฯ และปริมณฑลคงเติบโตมหาศาล