ภาพรวมตลาดบ้านเดี่ยว และศักยภาพในโซนทิศใต้ ปี 2552

"ภาวะการเติบโตของอุปสงค์ในพื้นที่นี้จะตอบรับได้ดีขึ้น  พิจารณาจากสัดส่วนยอดขายเฉลี่ยต่อเดือน"

โดย...ฝ่ายวิจัยและพัฒนา บ. พลัส พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด

จากการสำรวจอุปทานตลาดบ้านเดี่ยวช่วงครึ่งปีหลัง 2552 อยู่ที่ 14,831 ยูนิต พบการปรับตัวลดลงสูงถึง 25% จากช่วงเดียวกันในปี 2551 และลดลง 14% จากครึ่งปีแรก 2552  เป็นผลจากผู้ประกอบการชะลอการเสนอขายโครงการใหม่เพื่อป้องกันอุปทานล้นตลาด เนื่องจากภาวะอุปสงค์ชะลอตัว  เมื่อช่วงครึ่งปีแรก 2552  อยู่ที่ 36%  อุปสงค์มีอัตราลดลง 1%  จากช่วงเดียวกัน และลดลง 4% จากครึ่งปีหลัง 2551

อย่างไรก็ตาม พบว่ามีสัญญาณการปรับตัวที่ดีขึ้นช่วงครึ่งปีหลัง 2552 ตามการฟื้นตัวทางเศรษฐกิจเมื่อปลายไตรมาส 3 ปี 2552 ส่งผลให้อุปสงค์ปรับตัวสูงขึ้นราว 41% ในปัจจุบัน ใกล้เคียงกับช่วงเดียวกันในปี 2551 ที่อยู่ในระดับ 40%  และเติบโตสูงขึ้น 5% จากครึ่งปีแรก 2552  ดังนั้นเมื่อพิจารณาภาพรวมทั้งปี 2552  จึงทำให้จำนวนอุปทานเสนอขายอยู่ที่ 21,000 ยูนิต และอุปสงค์ อยู่ที่ 12,400 ยูนิต โดยประมาณ  คิดเป็นสัดส่วน 59% เติบโตดีขึ้น 2% จากปีก่อนหน้า

ทิศทางการขยายตัวของอุปทานโดยรวม ส่วนใหญ่เน้นเสนอขายโครงการบริเวณทิศเหนือ (เกษตรนวมินทร์-รามอินทรา ,นนทบุรี, ปทุมธานี ฯลฯ) เป็นหลัก แต่พื้นที่บริเวณทิศใต้ (ประชาอุทิศ-สุขสวัสดิ์, วงแหวนรอบนอก, พระราม 2 ฯลฯ) นับเป็นอีกพื้นที่หนึ่งที่น่าสนใจซึ่งมีอัตราการดูดซับสูงสุดในช่วงครึ่งปีหลัง 2552 ประมาณ 52% รองลงมาคือพื้นที่ทิศตะวันตก (บรมราชชนนี, พุทธมณฑล, บางบัวทอง ฯลฯ) 51% และทิศตะวันออก (บางนาตราด, อ่อนนุช, สุวรรณภูมิ ฯลฯ) 48% เป็นต้น 

ด้วยเหตุผลสนับสนุนสำคัญทางด้านกายภาพของพื้นที่เป็นทำเลที่ใกล้ศูนย์กลางธุรกิจหลัก มีศักยภาพความเป็นเมืองเติบโตได้ต่อเนื่องตามลำดับ และพบจำนวนอุปทานใหม่อย่างสม่ำเสมอ ในปี 2552 บริเวณทิศใต้มีอุปทานใหม่เพิ่มขึ้นประมาณ 8 โครงการ จำนวน 417 ยูนิต เติบโตขึ้น 17% จากปี 2551 และคาดว่าภาวะการเติบโตของอุปสงค์ในพื้นที่นี้จะตอบรับได้ดีขึ้น  พิจารณาจากสัดส่วนยอดขายเฉลี่ยต่อเดือนต่อโครงการในพื้นที่นี้อยู่ที่ 2.5 ยูนิต (ยอดขายรวมเฉลี่ยอยู่ที่ 109 ยูนิตต่อเดือน) ซึ่งใกล้เคียงกับยอดขายเฉลี่ยรวมต่อเดือนต่อโครงการของทุกพื้นที่ อยู่ในระดับ 2.6 ยูนิต (ยอดขายรวมเฉลี่ยทุกพื้นที่อยู่ที่ 1,026 ยูนิตต่อเดือน)  ด้วยจำนวนอุปทานคงค้างที่มีจำนวนน้อยที่สุดในตลาดบ้านเดี่ยว  จำนวน  602 ยูนิต คิดเป็นส่วนแบ่งเพียง 7% จากจำนวนยูนิตเหลือขายทั้งหมด

ดังนั้น หากสถานการณ์ยังทรงตัวได้ต่อเนื่อง มีความเป็นไปได้สูงที่อุปทานคงค้างจะได้รับการดูดซับภายในระยะเวลา 5.5 เดือน นับว่าเป็นการดูดซับที่ดีที่สุดในตลาดบ้านเดี่ยว
                       
ราคาขายต่อยูนิตในตลาดบ้านเดี่ยว ปี 2552 ผู้ประกอบการยังเน้นพัฒนาโครงการในระดับ 3.00-4.99 ล้านบาทเป็นหลัก เช่นเดียวกับปี 2551 ด้านอุปทานใหม่ในช่วงครึ่งปีหลัง 2552 ยังพบการเปิดตัวของบ้านเดี่ยวระดับราคา 3.00-4.99 ล้านบาท  เป็นส่วนใหญ่ในทุกพื้นที่ ยกเว้นพื้นที่ทางทิศใต้ ที่มีความหลากหลายของระดับราคา ตั้งแต่ราคา 1.00-2.99 ล้านบาท ไปจนถึงช่วงราคา 10.00-19.99 ล้านบาท อาจเพราะความหลากหลายของผู้ประกอบการที่เป็นองค์กรขนาดต่างกันเข้ามาแข่งขันเพื่อช่วงชิงส่วนแบ่งอุปสงค์  พื้นที่บริเวณประชาอุทิศ-สุขสวัสดิ์ ราคาขายดีอยู่ในช่วง 3.00 – 4.99 ล้านบาท พื้นที่บริเวณเส้นวงแหวนรอบนอก ราคาขายดีอยู่ในช่วง 7.00-9.99 ล้านบาท และ 1.00-3.99 ล้านบาท ตามลำดับ พื้นที่บริเวณเอกชัย-พระราม 2 ราคาขายดีอยู่ในช่วง 3.00-4.99 ล้านบาท,  7.00-9.99 ล้านบาท และ 1.00-2.99 ล้านบาท ตามลำดับ โดยภาพรวมยอดขายดีส่วนใหญ่เป็นของผู้ประกอบการรายใหญ่เป็นหลัก คาดการณ์ราคาขายในปี 2553 โดยภาพรวมยังอยู่ในกลุ่ม 3.00-4.99 ล้านบาทเช่นเดียวกับปีที่ผ่านมา และลูกค้าที่มีกำลังซื้อสูงตั้งแต่ 3.00-6.99 ล้านบาท จะตอบรับได้ดีขึ้น