อสังหาริมทรัพย์ในญี่ปุ่น

โดย...สัมมา คีตสิน ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์

ภัยพิบัติที่รุนแรงในญี่ปุ่น ทำให้ภาคอสังหาริมทรัพย์แดนอาทิตย์อุทัยซึ่งตกต่ำมานานหลายปีทำท่าจะทรุดลงอีกรอบ หลังจากที่ได้ฟื้นขึ้นมาบ้าง โดยในระยะหลังๆ ก่อนเกิดเหตุการณ์สึนามิ มีนักลงทุนสถาบันจากต่างประเทศและนักลงทุนเศรษฐีใหม่ชาวจีนเข้ามากว้านซื้อของถูกจำนวนมาก

หากมองย้อนหลังกลับไปช่วงระหว่างปี 2529-2534 เป็นช่วงเวลา 5-6 ปีที่ถือเป็นยุคก่อร่างสร้างฟองสบู่ในญี่ปุ่น ทั้งฟองสบู่ในภาคอสังหาริมทรัพย์และในตลาดหลักทรัพย์ โดยดัชนีนิกเกอิเคยขึ้นไปสูงสุดถึงเกือบ 3.9 หมื่นจุด เมื่อก่อนสิ้นปี 2532 ไม่กี่วัน แต่หลังจากนั้นฟองสบู่แตกต่อเนื่องกันหลายปี จนดัชนีราคาหุ้นดิ่งลงในปี 2546 รอบหนึ่ง แล้วมาพบวิกฤตแฮมเบอร์เกอร์ฉุดลงอีกรอบในปลายปี 2551 จนเมื่อหลังภัยพิบัติในสัปดาห์ที่แล้ว ดัชนีก็รูดลงอีกรอบ และเมื่อสุดสัปดาห์ที่ผ่านมาดัชนีอยู่ที่ประมาณ 9,000 จุด

ราคาอสังหาริมทรัพย์สูงที่สุดในญี่ปุ่น คือที่ย่าน Ginza ในปี 2532 หรือในยุคฟองสบู่นั่นเอง เมื่อเริ่มปรากฏอสังหาริมทรัพย์ราคาแพงกว่า 100 ล้านเยนต่อตารางเมตร หรือเทียบเป็นเงินไทยปัจจุบันเท่ากับ 30 ล้านบาทต่อตารางเมตร ส่วนในพื้นที่อื่นๆ ของโตเกียวราคาก็แพงลดหลั่นลงมา

ครั้นพอมาถึงยุคฟองสบู่แตกสุดๆ ในปี 2547 หรือเมื่อประมาณ 7 ปีที่แล้วนี่เอง ราคาอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่เกรดเอย่านการเงินของญี่ปุ่นลดลงเหลือประมาณแค่ 1 ใน 100 ของราคาเดิม ขณะที่ราคาบ้านในโตเกียวลดลงเหลือต่ำกว่า 1 ใน 10 ของราคาเดิม แต่ในขณะนั้นก็ยังถือว่าแพงกว่าราคาในนครหลวงของประเทศอื่นๆ อยู่ดี

จนมาในช่วงหลังๆ จึงเริ่มถูกแซงโดยราคาอสังหาริมทรัพย์ในนครใหญ่ของประเทศร่ำรวยใหม่อื่นๆ ทั้งนี้ราคาอสังหาริมทรัพย์ในญี่ปุ่นทำท่าฟื้นในปี 2550 แต่แล้วก็มารับเคราะห์จากวิกฤตแฮมเบอร์เกอร์ในช่วงปลายปี 2551 เสียก่อน ราคาจึงหล่นลงมาอีกรอบ

เพราะญี่ปุ่นเป็นประเทศที่เกิดแผ่นดินไหวบ่อยมาก ราคาที่ดินจึงเป็นปัจจัยสำคัญกว่าราคาสิ่งปลูกสร้าง แต่เมื่อเกิดความเสียหายครั้งใหญ่ทางน้ำจากคลื่นยักษ์ครั้งนี้ ราคาที่ดินเองก็อาจด้อยค่าลงด้วย โดยเฉพาะที่ดินในเขตที่ได้รับผลกระทบรุนแรงจากการจมอยู่ใต้น้ำ

หากดูย้อนหลังพบว่าสาเหตุที่ราคาอสังหาริมทรัพย์ในญี่ปุ่นไปไกลกู่ไม่กลับในยุคฟองสบู่ ก็เป็นเพราะราคาที่ดินโดยเฉพาะในเมืองใหญ่สุด 6 เมือง พุ่งทะลุอากาศมากถึงประมาณ 210% ในระหว่างปี 2513-2522 และราคาที่ดินเฉลี่ยทั่วประเทศเพิ่มขึ้นประมาณ 180% ในช่วงเดียวกัน

ต่อมาในระหว่างปี 2523-2532 ราคาที่ดินในเมืองใหญ่สุด 6 เมือง พุ่งขึ้นอีกประมาณ 250% ในระหว่างปี 2513-2522 และราคาที่ดินเฉลี่ยทั่วประเทศเพิ่มขึ้นประมาณ 120% ในช่วงเดียวกัน

งานเลี้ยงเลิกราหลังจากนั้น เมื่อนโยบายการเงินของธนาคารกลางญี่ปุ่นปรับเปลี่ยนอย่างรวดเร็ว และน่าสนใจว่าโศกนาฏกรรมร้ายแรงรอบนี้ จะทำให้อาการของภาคอสังหาริมทรัพย์ญี่ปุ่นทรุดลงต่อเนื่องไปอีกกี่ปี