ซื้อคอนโดหรือบ้านดี

จะซื้อบ้านหรือคอนโดมิเนียมดี คำถามนี้เป็นคำถามที่มีคนถามผมบ่อยมากๆ จะบอกว่ามันเทียบกันตรงๆ ไม่ได้ การที่จะซื้อบ้านเดี่ยววัตถุประสงค์มันชัดเจนแน่ๆ ว่าฉันจะใช้อยู่อาศัยจริงๆ แ

ต่สำหรับคอนโดมิเนียมนั้น เดี๋ยวนี้ปัจจัยในการตัดสินใจซื้อมันหลากหลายเหลือเกิน ทั้งซื้อเพื่อเก็งกำไร ซื้อเพื่อตากอากาศ ซื้อเพื่อเป็นบ้านในเมืองสำหรับวันธรรมดา ซื้อเพื่อเป็นการลงทุนเพื่อให้เช่า อารมณ์ประมาณว่า ฉันจะให้เงินทำงานให้ฉัน เป็นต้น

ถ้าต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงๆ เหมือนบ้าน อันนี้ตอบยากครับว่าบ้านหรือคอนโดมิเนียมดีกว่ากัน ขึ้นอยู่กับวิถีการดำเนินชีวิตของแต่ละท่าน และความชอบส่วนบุคคล คงจะเหมือนกับการไปเที่ยวเชียงใหม่กับไปเที่ยวภูเก็ต ให้สรุปว่าไปเที่ยวไหนสนุกกว่ากัน จะมาตอบว่าปีนภูเขาสนุกกว่าเล่นน้ำทะเล มันเทียบกันไม่ได้

ผมคงพูดถึงคอนโดมิเนียมเป็นหลัก เพราะบ้านนั้นวัตถุประสงค์ในการซื้อน้อยกว่าคอนโดมิเนียมเยอะ ทำไมไม่มีใครซื้อบ้านเก็งกำไร ทำไมไม่มีใครเห่อซื้อบ้านเพื่อปล่อยเช่า จากงานวิจัยบอกว่า คนรุ่นใหม่จบการศึกษามา พอเริ่มทำงาน มากกว่าครึ่งจะบอกว่าอยากอยู่คอนโดมิเนียมในเมืองใกล้ที่ทำงาน รถขนส่งมวลชน แหล่งช็อปปิ้ง และเอนเตอร์เทนเมนต์ แล้วหลังที่สอง ซื้อเมื่อเริ่มจะมีครอบครัวที่ใหญ่ขึ้น จึงจะซื้อบ้านชานเมือง อากาศดี ใกล้โรงเรียนลูกและสิ่งแวดล้อมที่ดี ซึ่งคนกลุ่มนี้ความต้องการคอนโดมิเนียมก็เป็นไปตามช่วงอายุของคน (Life Stage)

ยิ่งในกรุงเทพฯ มีรถไฟฟ้าทั้งบนดินและใต้ดิน คอนโดมิเนียมริมรางก็ขึ้นกันเป็นดอกเห็ด บางที่ไม่ใกล้ก็บอกว่าใกล้ เช่น เพียง 800 เมตรเท่านั้น (ทำไมไม่บอกว่าเกือบกิโล) ผู้อยู่อาศัยมีการเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมชัดขึ้น ตลาดคอนโดมิเนียมเริ่มมีความต้องการมากขึ้น สังเกตจากบริษัทต่างๆ ที่ทำบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ขาย ก็หันมาเล่นตลาดคอนโดมิเนียม รวมถึงกฎหมายผังเมืองรวมที่เอื้อให้การพัฒนารอบสถานีรถไฟฟ้าสามารถสร้างอาคารได้หนาแน่นขึ้น ก็ยิ่งกระตุ้นการอยู่คอนโดมิเนียมในเมืองรอบสถานีรถไฟฟ้ามากขึ้น

บางที่คอนโดมิเนียมขึ้นเยอะมาก แถวบ้านผมเยอะจนผมเห็นโครงการหนึ่ง เมื่อก่อนเป็นอพาร์ตเมนต์ให้เช่า ผ่านไปอีกทีกลายเป็นคอนโดมิเนียม ประกาศขายซะแล้ว คงจะยกเลิกสัญญาเช่าแล้วปรับปรุงใหม่ขายมันซะเลย แสดงว่ากระแสที่บอกว่าผ่อนดีกว่าเช่าคงแรงจริงๆ สำหรับเรื่องนี้ผมขออนุญาตแสดงมุมมองอีกมุมหนึ่ง หลายคนถามผมว่าถ้าผ่อนถูกกว่าเช่าหรือเท่าๆ กัน จะไปจ่ายค่าเช่าให้สูญเปล่าทำไม สู้ผ่อนไปเลยดีกว่า อย่างไรก็เป็นทรัพย์สินของเรา

ฟังเผินๆ ก็ดูเหมือนใช่ แต่อย่าลืมนะครับทรัพย์สินมาพร้อมหนี้สิน เพราะคุณต้องกู้ธนาคาร (ประมาณ 2030 ปี) ดังนั้น ถ้าเราไม่ต้องการอยู่คอนโดมิเนียมนั้นแล้ว (จะด้วยความจำเป็นอะไรก็ตาม) ถ้าคุณเช่า คุณก็ยกเลิกได้ง่าย ไม่มีภาระผูกพัน แต่ถ้าคุณกู้คุณยังต้องผ่อนชำระอยู่นะครับ แม้ว่าจะไม่ได้อยู่ ยิ่งถ้าคุณย้ายไปซื้อหรือเช่าที่ใหม่ คราวนี้คุณต้องจ่ายค่าเช่าหรือผ่อนที่ใหม่ และยังต้องผ่อนที่เดิมอีก คราวนี้เจอสองเด้งเลยครับ

เผลอๆ กู้หลังที่สองไม่ผ่านอีก เพราะยังมีภาระหลังแรกในเครดิตบูโร กล่าวคือ เวลาคุณกู้ธนาคาร เขาจะดูภาระในชีวิตคุณทั้งหมด ไม่ได้ดูเป็นหลังๆ ผมให้ตัวเลขในการขอกู้บ้านคร่าวๆ ไว้ให้คิดในใจได้เลย ถ้าจะกู้บ้าน 1 ล้านบาท ต้องผ่อนเดือนละ 8,000 บาท ต้องมีรายได้ 2 หมื่นบาท ถึงจะกู้ผ่าน ถ้าซื้อคอนโดมิเนียม 2 ล้าน ต้องมีรายได้ต่อเดือน 4 หมื่นบาท ดังนั้นถ้าคุณผ่อนหนี้หลังแรกอยู่ 8,000 บาท (มันยังติดในเครดิตบูโรอยู่ 2030 ปี) ถ้าคุณเงินเดือน 4 หมื่นบาท กรณีนี้คุณจะซื้อคอนโดมิเนียมหลังที่ 2 ได้แค่ 1 ล้านบาท แทนที่จะเป็น 2 ล้านบาท

แต่ถ้าหลังแรกเช่า คุณก็จะไม่มีภาระต่อเนื่อง (8,000 บาท) ในเครดิตบูโร หลังที่สองคุณก็จะซื้อได้ 2 ล้านบาท บางคนบอกว่าไม่เห็นยากเลยก็ขายที่เก่าออกไป แถมได้เงินก้อนมาอีก อยากจะบอกว่าคอนโดมิเนียม เวลาผ่านไป 5 ปี ตัวตึกด้านนอกก็จะเริ่มดูโทรมๆ ต่อให้ในห้องคุณตกแต่งใหม่ สวยหรูแค่ไหนก็ตาม แต่ตึกดูโทรมสุดๆ คุณว่าจะขายได้ง่ายๆ หรือไม่ ผมจะบอกว่าถ้าคอนโดมิเนียมหลังเก่ามันขายกันง่ายๆ ทรัพย์สินรอการขายของธนาคารคงหมดเกลี้ยงไปแล้ว คงไม่เหลือให้จัดงาน NPA Grand Sale กันหรอกครับ ธนาคารเขาขายถูกกว่าคุณตั้งเยอะ เขายังขายไม่หมดเลย

ส่วนคนที่เล็งหาคอนโดมิเนียมเพื่อปล่อยเช่านั้น ตามกระแสที่ว่าให้เงินทำงานให้เรา จะได้เกษียณเร็ว เกษียณรวย อะไรประมาณนี้ ก็อยากจะบอกว่าชีวิตจริงไม่ง่ายเหมือนในหนังสือ คอนโดมิเนียมใหม่ๆ ขึ้นตลอดเวลาติดๆ กัน และกระแสที่ว่าผ่อนดีกว่าเช่าก็ยังแรงอยู่ คุณจะหาคนมาเช่าได้ง่ายๆ หรือไม่ ส่วนคนที่อยากจะเก็งกำไรนั้น ก็อยากจะบอกว่าใครๆ ก็คิดอย่างนี้ ลองขับดูโครงการที่เสร็จแล้วตอนพลบค่ำดู แล้วลองดูว่ามีไฟเปิดอยู่กี่ห้องของทั้งตึก จนจะกลายมีแต่คนขายอยู่แล้ว คอนโดมิเนียมใหม่ๆ ขึ้นตลอดเวลา ทำไมต้องมาซื้อของมือสอง (ถ้าทำเลที่ตั้งไม่เจ๋งจริงๆ)

แต่ถ้าคอนโดมิเนียมริมทะเลอันนี้ไม่มีปัญหาครับ อะไรก็ตามบนโลกใบนี้ ถ้าอุปทานมีจำกัด อุปสงค์มีแต่เพิ่ม อยู่ที่ว่าเพิ่มช้าเพิ่มเร็ว ตามหลักเศรษฐศาสตร์ราคาขึ้นแน่ๆ เพราะอีก 50 ปี ทะเลเมืองไทยก็คงมีอยู่เท่าเดิม ดังนั้นคอนโดมิเนียมริมทะเลน่าจะขายไม่ยาก ถ้าอยากเก็งกำไร

ตามหลักเศรษฐศาสตร์การสร้างคอนโดมิเนียมถือว่าเป็นการใช้ทรัพยากรได้มีประสิทธิภาพ โดยเฉพาะในตัวเมืองใหญ่ๆ เพราะจะเป็นการใช้ที่ดินให้คุ้มค่ากับสาธารณูปโภค และสาธารณูปการที่รัฐเตรียมให้พร้อมบริบูรณ์ ออกนอกเมืองไปก็แน่นอนที่ถนนหนทาง ระบายน้ำ ไฟฟ้า ประปา โรงเรียน โรงพยาบาล การคมนาคม ย่อมสู้ในเมืองไม่ได้ ไม่ใช่ว่าฉันรวย ฉันซื้อบ้านเดี่ยวในเมืองได้ และฉันมีตังค์จ่ายภาษีให้ ดังนั้นฉันจะขออยู่บนที่ดินในเมืองที่มีระบบสาธารณูปโภคที่เตรียมไว้สำหรับที่จะรับใช้คนจำนวนมาก จึงถือว่าเป็นการใช้ที่ดินและสาธารณูปโภคที่ต่ำกว่าประสิทธิภาพ

แต่อันนึงที่ผมกล้าฟันธงเลยว่า คนที่อยู่คอนโดมิเนียมจะไม่โดนปัญหา 3 บ้านแน่ๆ 3 บ้านของผมไม่ได้หมายถึง มีบ้านเล็กบ้านน้อย 3 หลังนะครับ แต่หมายถึง ปัญหา 3 อย่าง คือ น้ำท่วมบ้าน ปลวกกินบ้าน ขโมยขึ้นบ้าน ซึ่งถ้าใครมีบ้านเดี่ยวอยู่จะรู้ซึ้งถึงปัญหา 3 บ้านนี้ดี พบกันใหม่เดือนหน้าครับ