ดวงพร อาภาศิลป์ ยกชั้น บตท.สู่ตลาดรองอสังหาฯ

...ชีวรัตน์ กิจนภาธนพงศ์

มองย้อนบทบาทของบรรษัทตลาดรองสินเชื่อที่อยู่อยู่อาศัย (บตท.) จัดตั้งในช่วงวิกฤตเศรษฐกิจปี 2540 หรือกว่า 13 ปีที่ผ่านมา ปรากฏว่ายังไม่เป็นที่รู้จัก

แม้ว่าบตท.เป็นองค์กรพิเศษที่ก่อกำเนิดเพื่อที่จะมาช่วยประคับประครองสถาบันการเงินขาดสภาพคล่อง ในช่วงวิกฤตเศรษฐกิจที่ผ่านมา แต่ทื่ผ่านมาบตท.ได้ทำหน้าไม้ค้ำเศรษฐกิจได้ดีแค่ไหน โดยเฉพาะหน้าที่หลักการแปลงสินทรัพย์เป็นหลักทรัพย์ มาใช้เพื่อระดมทุนระยะยาวสำหรับส่งเสริมการขยายตัวของตลาดแรกสินเชื่อที่อยู่อาศัย รวมทั้งสนับสนุนให้ประชาชนสามารถกู้สินเชื่อที่อยู่อาศัยที่มีอัตราดอกเบี้ยคงที่ระยะยาว

นับจากนี้ต่อไป บตท. จะต้องปรับบทบาทอย่างไร เพื่อให้องค์กรนี้ไม่ถูกลืมและยืนอยู่ได้ต่อไป

ดวงพร อาภาศิลป์ กรรมการผู้จัดการ บตท. กล่าวว่า ในช่วงที่ผ่านมาธนาคารพาณิชย์เข้มแข็งขึ้น ความจำเป็นของ บตท. ก็น้อยลง แต่ บตท.ก็ยังคงต้องมีอยู่ เพราะถ้าหากมีปัญหาก็สามารถจะนำมาใช้เป็นเครื่องมือที่จะมาช่วยเหลือด้านสภาพคล่องสถาบันการเงินได้ทันที

ในต่างประเทศช่วงแบงก์ไม่มีปัญหาสภาพคล่อง ตลาดรองสินเชื่อที่อยู่อาศัยจะไปทำตลาดรองอย่างอื่นได้ ก็สามารถที่จะอยู่ได้และมีประโยชน์ต่อเนื่อง แต่ บตท.ถูกจำกัดการทำได้เฉพาะการแปลงสินทรัพย์เป็นหลักทรัพย์ หรือการรับซื้อสินเชื่อที่อยู่อาศัยจากสถาบันการเงิน เพื่อนำมาแปลงเป็นหลักทรัพย์เพื่อระดมเงินทุน

นอกจากนี้ บตท.ยังได้เตรียมที่จะแก้ไขกฎหมายเพื่อขยายขอบเขตธุรกิจจากเดิมการเป็นตลาดรองสินเชื่อที่อยู่อาศัยขยายเป็นตลาดรองอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งสามารถที่จะรับซื้อพอร์ตสินเชื่อโครงการอสังหาริมทรัพย์ นิคมอุตสาหกรรม ศูนย์ราชการ และศูนย์กลางค้า ฯลฯ แต่จริงๆ แล้วจะเน้นศูนย์ราชการ หน่วยงานราชการ เพื่อ บตท.จะทำหน้าที่เป็นตลาดรองในการหาสินเชื่อให้กับหน่วยงานภาครัฐ ที่ต้องการพัฒนาสินทรัพย์ ซึ่งจะเป็นประโยชน์ต่อระบบมาก เนื่องจากตราสารหนี้ของภาครัฐยังมีความต้องการมากคิดว่าถ้า บตท.เป็นตัวกลางในการเข้าไประดมทุนเงินในตลาดและนำมาให้หน่วยงานราชการใช้ดำเนินโครงการได้ รวมถึงการผลักดันให้เกิดอัตราดอกเบี้ยอ้างอิงสำหรับสินเชื่อที่อยู่อาศัย

ดวงพร กล่าวว่า ที่ผ่านยอมรับว่ามีธนาคารพาณิชย์ขายพอร์ตสินเชื่อให้กับ บตท.น้อยมาก เนื่องจากธนาคารมีสภาพคล่องมากและมีฐานะการเงินมั่นคง อีกทั้งมุมมองการขายสินเชื่อออกมานั้นจะสร้างภาพลักษณ์ที่ไม่ดีกับธนาคาร อาจจะมองว่าเป็นธนาคารที่มีปัญหาด้านการเงิน

ทั้งนี้ บตท.จะมีการปรับโมเดลการรับซื้อสินเชื่อจากธนาคารพาณิชย์ โดยเปลี่ยนเป็นการแบ่งปันผลกำไรในอนาคต และการรับซื้อพอร์ตสินเชื่อที่อาจจะมีหนี้ผสมด้วย เพื่อสร้างแรงจูงใจให้ธนาคารพาณิชย์ขายสินเชื่อให้ บตท.

ในต่างประเทศสถาบันการเงินขายสินเชื่อให้ตลาดรองเป็นเรื่องปกติ ทำให้อัตราดอกเบี้ยเงินกู้สินเชื่อที่อยู่อาศัยในต่างประเทศสามารถที่จะกำหนดอัตราดอกเบี้ยคงที่ได้นานถึง 2030 ปี ในขณะที่ไทยมีอัตราดอกเบี้ยคงที่ 23 ปีเท่านั้น ซึ่งถ้ามีการยอมรับการขายสินเชื่อและมีพอร์ตจำนวนมากระดับหมื่นล้านบาทขึ้นไป จะสามารถกำหนดดอกเบี้ยอ้างอิงสำหรับที่อยู่อาศัยโดยเฉพาะได้ ไม่ต้องไปใช้อัตราดอกเบี้ยภาคธุรกิจ เช่น อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ลูกค้ารายใหญ่ชั้นดี (เอ็มแอลอาร์) อัตราดอกเบี้ยเงินกู้รายย่อยชั้นดี (เอ็มอาร์อาร์) ซึ่งเป็นสินเชื่อต่างๆ กัน

โดยเบื้องต้นบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ บตท.จะรับซื้อพอร์ตสินเชื่อจะต้องมีทุนจดทะเบียน 20 ล้านบาท มีผลประกอบการย้อนหลัง มีสินทรัพย์รวมไม่ต่ำกว่า 300 ล้านบาท รายได้รวมไม่ต่ำกว่า 150 ล้านบาท

ทั้งนี้ บตท.จะให้สถาบันการเงินจะเป็นตัวกลางในการวิเคราะห์สินเชื่อหลักจากบริษัทอสังหาริมทรัพย์เป็นผู้รวบรวมลูกค้ามา เพราะถ้าวิเคราะห์อนุมัติผ่านแล้ว บริษัทอสังหาริมทรัพย์จะปล่อยสินเชื่อและเป็นผู้ให้จำนอง และนำมาขายในตลาดรองของ บตท. เพื่อมีสภาพคล่องคืนกับไปบริษัทอสังหาริมทรัพย์

ในปี 2554 คาดว่าจะมีการเซ็นเอ็มโอยูกับบริษัทอสังหาริมทรัพย์เพื่อจัดทำ มอร์เกจโลน และเริ่มทยอยส่งธุรกรรมกัน ซึ่งตั้งเป้าหมาย 3 บริษัทรายละ 500 ล้านบาท วงเงินรวม 1,500 ล้านบาท และพร้อมที่จะขยายการรับซื้อพอร์ตจากบริษัทอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งมีเงินกองทุน 700800 ล้านบาท ซึ่งสามารถรองรับการซื้อพอร์ตสินเชื่อได้ประมาณ 2 หมื่นล้านบาท

สำหรับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ตรวจสอบวัตถุประสงค์แล้ว สามารถดำเนินการได้แล้ว บตท.ก็มีการหารือกันต่อ เป็นขั้นตอนที่ว่าบริษัทจะต้องไปเตรียมกระบวนการภายในบริษัท ถ้าให้สินเชื่อจำนองเอง จะต้องมีทีมงานเตรียมคนเพื่อรองรับ ตอนนี้อยู่ระหว่างการเตรียมการทำระบบภายในอยู่ ด้าน บตท.ก็ต้องมั่นใจว่าคนที่จะทำหน้าที่ตัวแทน (อันเดอร์ไรต์เตอร์) หรือตัวกลางที่จะทำการวิเคราะห์สินเชื่อ

ในส่วนการวิเคราะห์สินเชื่อจะต้องให้ธนาคารพาณิชย์ทำหน้าที่นี้ ซึ่งจะขออนุญาตจากธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) เพื่อขยายธุรกิจการรับวิเคราะห์สินเชื่อก่อน ซึ่งมีธนาคารพาณิชย์หลายแห่งสนใจที่จะเข้ามาทำหน้าที่วิเคราะห์สินเชื่อให้ บตท.

การจัดตั้งมอร์เกจคอมปานีจะมีการตั้งประเด็นถามว่า จะแข่งการปล่อยสินเชื่อกับธนาคารหรือไม่ ซึ่งบริษัทอสังหาริมทรัพย์มองว่าไม่ใช่เป็นการปล่อยสินเชื่อแข่งขันกับแบงก์ เพราะแต่ละแบงก์มีการจัดโควตาในการให้สินเชื่อ และบริษัทอสังหาริมทรัพย์บางแห่ง จะมีการระดมเงินทุนเองด้วยการออกตราสารหนี้มากขึ้น ไม่ได้ขอสินเชื่อกับธนาคารพาณิชย์เพียงอย่างเดียวที่จะผูกการให้สินเชื่อลูกค้ารายย่อยไปด้วย

สิ่งที่จะขับเคลื่อนให้ บตท. จะยกระดับไม่ให้ถูกตีตราว่าเป็นองค์กรที่ถูกลืมและยังมีบทบาทในการค้ำจุนเศรษฐกิจ ทำให้ประชาชนมีแหล่งเงินทุนที่ต่ำในการซื้อที่อยู่อาศัย

นับจากนี้เหมือนว่าบตท.จะต้องเริ่มที่จะนับหนึ่งว่าไม่มีวิกฤติเศรษฐกิจแล้วบตท.ยังคงมีความสำคัญกับเศรษฐกิจไทยหรือไป

นี่คือโจทย์ท้าทายของผู้บริหารองค์กร บตท. ที่จะต้องให้องค์กรมีที่ยืนได้อย่างมั่นคง และเป็นเสาค้ำจุนเศรษฐกิจได้