'เอสโครว์'บทสรุปที่(ยัง)จบไม่ลง
...ดำรงศักดิ์ มาลา
ระยะนี้เรื่อง พ.ร.บ.การดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา พ.ศ. 2551 หรือกฎหมายเอสโครว์ เริ่มกลับมาเป็นที่สนใจของสังคมอีกครั้งหนึ่ง หลังจากที่โครงการอสังหาริมทรัพย์ทั้งบ้านเดี่ยวและคอนโดมิเนียมแข่งกันผุดขึ้นราวกับดอกเห็ด จนเริ่มมีความกังวลถึงภาวะฟองสบู่ ซึ่งจะนำไปสู่ปัญหาที่เป็นที่หวาดกลัวที่สุดของผู้บริโภคคือการ
“ซื้อบ้านไม่ได้บ้าน” เพราะโครงการล้ม ดังนั้นการทำเอสโครว์ซึ่งเป็นการประกันความเสี่ยงให้กับผู้ซื้อบ้านจึงเปรียบเสมือนตัวช่วยที่เพิ่มความมั่นใจให้แก่ผู้ซื้อบ้านว่าจะไม่สูญเงินไปฟรีๆแม้ว่ากระทรวงการคลังได้อนุญาตให้สถาบันการเงินเป็นคนกลาง หรือ Escrow Agent ประกอบกิจการดูแลผลประโยชน์คู่สัญญา โดยทำหน้าที่ดูแลเงินดาวน์ของผู้ซื้อบ้านจากเจ้าของโครงการอสังหาริม ทรัพย์ต่างๆ จนกว่าโครงการจะแล้วเสร็จและส่งมอบให้แก่ผู้ซื้อ ซึ่งกฎหมายฉบับนี้มีผลบังคับใช้มาตั้งแต่วันที่ 20 พ.ค. 2551 อย่างไรก็ตามจนถึงปัจจุบันยังคงไม่มีเปิดให้บริการทำเอสโครว์อย่างเป็นทางการ เนื่องจากข้อกฎหมายไม่ได้ระบุและบังคับให้ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ต้องทำเอสโครว์เพื่อรักษาผลประโยชน์ของลูกค้า
นอกจากนี้ ยังมีการโยนความผิดกันไปมาระหว่างผู้ประกอบการกับธนาคารพาณิชย์ โดยผู้ประกอบการอ้างว่าสาเหตุที่ยังไม่มีการเปิดทำเอสโครว์นั้น เป็นเพราะธนาคารพาณิชย์ทั้ง 9 แห่งที่มีใบอนุญาตในการทำเอสโครว์จาก ธปท.ยังไม่ยอมเปิดให้บริการ ขณะที่ฝ่ายธนาคารพาณิชย์ก็ให้เหตุผลว่าบรรดาผู้ประกอบการทั้งหลายไม่ยอมทำเอสโครว์เพราะต้องการนำเงินดาวน์ของลูกค้าไปหมุนเวียนในการก่อสร้างมากกว่า
อิสระ บุญยัง นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร เปิดเผยว่า หากหน่วยงานที่เกี่ยวข้องสามารถผลักดันให้ธนาคารที่ได้รับใบอนุญาตประกอบกิจการดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา ตาม พ.ร.บ.การดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญาหรือเอสโครว์ทั้ง 9 ราย ให้เปิดบริการได้ สมาคมก็พร้อมจะเสนอให้สมาชิกที่สนใจทำเป็นโครงการนำร่อง เนื่องจากปัจจุบันยังไม่มีธนาคารรายใดเปิดให้บริการเป็นเอสโครว์ เอเยนต์เลย แม้กฎหมายจะมีผลบังคับใช้มากว่า 2 ปีแล้ว
อมรรัตน์ จารุรัตน์ ผู้อำนวยการส่วนนโยบายดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา สำนักงานเศรษฐกิจการคลัง (สศค.) กล่าวว่า ขณะนี้อยู่ระหว่างวางแผนประชาสัมพันธ์และผลักดันให้ธนาคารทั้ง 9 แห่ง ที่ได้รับใบอนุญาตไปเปิดให้บริการเอสโครว์ โดยคาดว่าจะเห็นความชัดเจนภายในปีนี้
ด้าน พิกุล เกตุงาม ผู้จัดการฝ่ายผลิตภัณฑ์สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ธนาคารไทยพาณิชย์ กล่าวว่า การผลักดันให้ธนาคารพาณิชย์เปิดบริการเอสโครว์ (Escrow Account) ภายในปีนี้ ของสำนักงานเศรษฐกิจการคลัง (สศค.) จะส่งผลให้ยอดขายบ้านและคอนโดมิเนียมปรับตัวดีขึ้น ซึ่งจะส่งผลให้สินเชื่อที่อยู่อาศัยอาจเติบโตได้ดี เนื่องจากผู้บริโภคมีความมั่นใจมากขึ้น อย่างไรก็ตามคาดว่า ผู้ประกอบการจะปรับราคาขายอสังหาริมทรัพย์ให้สูงขึ้น เพราะไม่สามารถนำเงินดาวน์มาใช้เป็นเงินทุนหมุนเวียนได้
“
ผู้ประกอบการจะต้องนำเงินดาวน์ของลูกค้าซึ่งโดยเฉลี่ยจะอยู่ที่ 10% ของราคาบ้าน มาฝากไว้กับธนาคารในการทำเอสโครว์ ทำให้ไม่สามารถนำเงินดาวน์ไปใช้เป็นทุนหมุนเวียนในโครงการได้ จึงต้องกู้เงินกับธนาคารในวงเงินที่สูงขึ้น ดังนั้นภาระดอกเบี้ยก็จะเพิ่มขึ้นตามไปด้วย ท้ายที่สุดก็ต้องขึ้นราคาขายบ้าน” พิกุล กล่าวพิกุล กล่าวว่า ขณะนี้ธนาคารมีความพร้อมในการเปิดให้บริการเอสโครว์อยู่แล้ว แต่ขอรอดูความชัดเจนในด้านกฎหมายก่อน ว่าจะมีผลบังคับใช้กับผู้ประกอบการทุกรายหรือไม่ โดยหากผู้ประกอบการทุกรายต้องทำเอสโครว์ เชื่อว่าธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะถูกผูกขาดโดยผู้ประกอบการขนาดใหญ่ ที่มีเงินทุนมากกว่า ดังนั้นจึงควรมีการบังคับใช้เฉพาะกับโครงการประเภทคอนโดมิเนียม ที่มีความเสี่ยงและใช้ระยะเวลาในการก่อสร้างนานเท่านั้น
“
ปัจจุบันผู้บริโภคเองยังไม่ให้ความสำคัญกับการทำเอสโครว์มากนัก เพราะในตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังมีบ้านสำเร็จรูปให้เลือกเป็นจำนวนมาก ที่ผ่านมาธนาคารเคยทดลองทำกับโครงการธารารมณ์ แต่ไม่ประสบความสำเร็จ เพราะไม่ได้รับความสนใจ ขณะที่ผู้ประกอบการส่วนใหญ่ก็ไม่ต้องการทำเพราะต้องการนำเงินไปหมุนเวียนมากกว่า” พิกุล กล่าวชาติชาย พยุหนาวีชัย ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการ ธนาคารกสิกรไทย กล่าวว่า หากมีการบังคับใช้ พ.ร.บ.การดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญาหรือเอสโครว์กับผู้ประกอบการด้านธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ จะเป็นผลดีต่อธุรกิจธนาคาร เนื่องจากจะมีรายได้จากค่าธรรมเนียมและยอดการขอสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยที่เติบโตดีขึ้น โดยเฉพาะในกลุ่มคอนโดมิเนียม นอกจากนี้ธนาคารยังสามารถบริหารความเสี่ยงได้ดีขึ้น เพราะสามารถดูบัญชีกระแสเงินสดของลูกหนี้สินเชื่อโครงการได้
“
ตอนนี้ยอดขายอสังหาฯ ในกลุ่มคอนโดมิเนียมยังไม่สูงมาก เพราะคนกลัวโครงการล้ม แต่หากมีการเปิดให้บริการเอสโครว์เกิดขึ้น กลุ่มคอนโดมิเนียมน่าจะมียอดขายเพิ่มขึ้น โดยเฉพาะโครงการใหญ่ๆ เพราะผู้ซื้อมีความมั่นใจมากขึ้น ตอนนี้ยอดขายไม่สูงมากเพราะคนกลัวโครงการล้ม ดังนั้นจึงเป็นหน้าที่ของผู้ประกอบการที่จะต้องเสนอและทำความเข้าใจกับลูกค้าเพราะยังไม่มีกฎหมายบังคับตรงๆ” ชาติชาย กล่าวโดยในส่วนของธนาคารกสิกรไทยนั้นมีความพร้อมและสามารถเปิดให้บริการเอสโครว์ได้ทันที หากมีความชัดเจนทางกฎหมายออกมา ว่าจะมีผลบังคับใช้กับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ประเภทใดและกับผู้ประกอบการทุกรายหรือไม่ โดยที่ผ่านมาธนาคารได้มีการทดลองทำเอสโครว์กับลูกค้าสินเชื่อโครงการบางรายไปแล้ว
บทสรุปเรื่องนี้จะออกมาเป็นรูปธรรมหรือไม่ ยังคงยากที่จะคาดเดา แต่ข้อเท็จจริงที่หนีไม่พ้นคือ เหล่าบรรดาผู้บริโภคตาดำๆ อย่างเราๆ ท่านๆ ยังคงต้องก้มหน้ารับกรรมกันต่อไป