ก่อสร้างเอกชน หมดบุญเก่า ไร้แรงหนุนใหม่ แนะรัฐเร่งฟื้นเศรษฐกิจ

ttb analytics ระบุว่า อุตสาหกรรมก่อสร้างเป็นภาคส่วนที่มีลักษณะเป็น "อุปสงค์สืบเนื่อง" (Derived Demand) ไม่สามารถสร้างความต้องการด้วยตนเองได้ แต่ขึ้นอยู่กับความต้องการของภาคธุรกิจต่างๆ โดยในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา แรงส่งบวกต่อภาคก่อสร้างเอกชนเริ่มแผ่วลงอย่างต่อเนื่อง

ทั้งจากตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยที่ชะลอตัวจากภาวะไม่สมดุลระหว่างอุปสงค์และอุปทาน ราคาที่อยู่อาศัยที่สูงขึ้นสวนทางกับกำลังซื้อ รวมถึงกลุ่มงานก่อสร้างเพื่อพาณิชยกรรม เช่น อาคารสำนักงานที่ประสบปัญหาอัตราการเช่าลดลง ห้างสรรพสินค้าที่หาพื้นที่ศักยภาพยากขึ้น และแนวโน้มการก่อสร้างโรงงานอุตสาหกรรมที่คาดว่าจะชะลอตัวจากการลงทุนที่ไม่เป็นไปตามเป้า

จากสถานการณ์ดังกล่าว ttb analytics คาดการณ์ว่า มูลค่าการก่อสร้างภาคเอกชนในไตรมาสแรกของปี 2568 หดตัวถึง 3.2% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้า และคาดการณ์ว่าทั้งปี 2568 มูลค่าอาจหดตัวถึง 5.6% คิดเป็นมูลค่า 5.5 แสนล้านบาท ซึ่งเป็นการหดตัวต่อเนื่องเป็นปีที่ 2 แม้ว่าราคาค่ารับเหมามีแนวโน้มปรับเพิ่มขึ้นตามต้นทุนวัสดุก่อสร้างและค่าแรงที่สูงขึ้นก็ตาม

ตลาดที่อยู่อาศัยยัง "ลูกผีลูกคน" กดดันภาคก่อสร้างหนัก

เมื่อพิจารณาในมิติของพื้นที่ก่อสร้าง พบว่า สัดส่วนการก่อสร้างที่อยู่อาศัยคิดเป็นสัดส่วนสูงถึง 69.1% ของการก่อสร้างเอกชนทั้งหมด ทำให้การหดตัวของตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2567 ส่งผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญต่อภาคก่อสร้าง โดยคาดการณ์ว่าจำนวนหน่วยโอนที่อยู่อาศัยในปี 2568 จะมีทิศทางลดลงต่อเนื่อง ทั้งตลาดแนวราบที่คาดว่าจะหดตัวเป็นปีที่ 3 ติดต่อกัน และตลาดแนวสูงที่คาดว่าจะพลิกกลับมาหดตัว

ttb analytics มองว่า แรงกดดันในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยเป็นปัญหาเชิงโครงสร้างจากภาวะไม่สมดุลระหว่างอุปสงค์และอุปทาน โดยฝั่งอุปสงค์ชะลอตัวจากความจำเป็นในการซื้อที่ลดลงตามขนาดครอบครัวที่เล็กลง ภาวะคนโสดมากขึ้น การส่งต่อมรดก และกำลังซื้อที่ลดลงจากราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ปรับตัวสูงขึ้นและหนี้ครัวเรือนที่ยังอยู่ในระดับสูง

ขณะที่ฝั่งอุปทานยังคงได้รับแรงกดดันจากต้นทุนก่อสร้างที่สูงขึ้น และจำนวนหน่วยที่อยู่อาศัยคงค้างขายที่ต้องใช้เวลาระบายนานขึ้น ส่งผลให้บรรยากาศการเปิดโครงการใหม่ซบเซาและกระทบต่อการก่อสร้างที่อยู่อาศัยในปี 2568

ตลาดอาคารสำนักงาน "อุปทานล้น" ส่อแววอัตราว่างพุ่ง

ผลกระทบจากการแพร่ระบาดของโควิด-19 ทำให้หลายองค์กรปรับรูปแบบการทำงานเป็นแบบผสมผสาน (Hybrid Workplace) ส่งผลให้ความต้องการพื้นที่สำนักงานลดลง ประกอบกับภาวะเศรษฐกิจไทยที่เติบโตต่ำ ทำให้ความต้องการเช่าพื้นที่สำนักงานในปี 2568 ได้รับแรงกดดันเพิ่มเติม

ในขณะที่อุปสงค์ลดลง อุปทานกลับเพิ่มขึ้นอย่างมาก จากโครงการที่ก่อสร้างล่าช้าในช่วงโควิด-19 ทยอยแล้วเสร็จในปี 2568 พร้อมกัน ด้วยพื้นที่ให้เช่ากว่า 5.4 แสนตารางเมตร ส่งผลให้ตลาดอาคารสำนักงานเผชิญภาวะ "อุปทานล้น" สะท้อนจากอัตราการเช่าพื้นที่ในกรุงเทพฯ และปริมณฑลที่ลดลงต่อเนื่อง

คาดว่าจะลดลงต่ำสุดเป็นประวัติการณ์ในปี 2568 ส่งผลให้แนวโน้มการก่อสร้างอาคารสำนักงานในระยะต่อไปคาดว่าจะชะลอตัว

อสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชย์และอุตสาหกรรม "พักฐาน-ซึม"

ตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชย์เผชิญข้อจำกัดด้านทำเลที่ตั้งที่มีศักยภาพเริ่มจำกัด และการลงทุนในแต่ละโครงการมีมูลค่าสูง ทำให้การขยายตัวชะลอลง สะท้อนจากพื้นที่ขออนุญาตก่อสร้างที่ปรับลดลง

ขณะที่ภาคการก่อสร้างเพื่ออุตสาหกรรมได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจไทยที่เติบโตต่ำ ทำให้แรงดึงดูดการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศลดลงอย่างมาก ส่งผลให้การจัดตั้งนิคมอุตสาหกรรมใหม่และพื้นที่ขออนุญาตก่อสร้างโรงงานอุตสาหกรรมปรับตัวลดลงอย่างมีนัยสำคัญ

แนะรัฐเร่งฟื้นเศรษฐกิจ สร้างความเชื่อมั่น หนุนภาคก่อสร้าง

ttb analytics มองว่า สถานการณ์ปัจจุบันสะท้อนว่าแรงขับเคลื่อนภาคก่อสร้างเอกชน "หมดแรง" เนื่องจากอุปสงค์ที่แท้จริง (Real Demand) ในทุกภาคส่วนต่างได้รับแรงกดดันพร้อมกัน ซึ่งแตกต่างจากในอดีตที่อาจมีบางภาคส่วนช่วยชดเชยกันได้

ดังนั้น โจทย์สำคัญคือ ภาครัฐต้องเร่งแก้ไขปัญหาและกระตุ้นเศรษฐกิจให้ฟื้นตัวอย่างเป็นรูปธรรม เพื่อสร้างความเชื่อมั่นให้กับประชาชนในการซื้อที่อยู่อาศัยและจับจ่ายใช้สอย รวมถึงสร้างความเชื่อมั่นให้กับนักลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชย์และอุตสาหกรรม เพื่อให้ธุรกิจสามารถเดินหน้าต่อไปได้