เปิดกรณีศึกษา Senior Housing หนานจิง จีน เป็นมากกว่าบ้านพักคนชรา

หนึ่งในเป้าหมายของกองทุนบำเหน็จบำนาญข้าราชการ (กบข.) คือ การดำเนินการลงทุนสินทรัพย์ทางเลือก กลุ่มอสังหาริมทรัพย์อื่นๆ หรือโครงการที่พักอาศัยผู้สูงอายุ (Senior Housing) อย่างต่อเนื่อง จากปัจจุบัน กบข. มีการลงทุนสินทรัพย์ทางเลือก กลุ่มอสังหาริมทรัพย์ไทย ซึ่งเป็นการลงทุนตรง อาทิ โรงแรมฮอลิเดย์ อินน์ รีสอร์ท ภูเก็ต และอาคารสำนักงาน จำนวน 3 แห่ง คือ อับดุลราฮิบ เพลส, บางกอกซิตี้ ทาวเวอร์ และจีพีเอฟ วิทยุ

ส่วนการลงทุนสินทรัพย์ทางเลือก กลุ่มอสังหาริมทรัพย์โลก ซึ่งเป็นการลงทุนทางอ้อมผ่านกองทุน และจ้างผู้จัดการสินทรัพย์บริหารการลงทุนในกองทุนและร่วมลงทุน อาทิ ดาต้า เซ้นเตอร์, สำนักงาน, ค้าปลีก, โลจิกติกส์ และอพาร์ตเมนท์        

“ทรงพล ชีวะปัญญาโรจน์” เลขาธิการคณะกรรมการ กบข. เปิดเผยว่า กบข. สนใจลงทุนโครงการที่พักอาศัยผู้สูงอายุ (Senior Housing) ในต่างประเทศ ไม่ว่าจะเป็น จีน ออสเตรเลีย และยุโรป คาดว่าจะตัดสินใจลงทุนได้ภายในปี 2568 โดยรูปแบบการลงทุนจะเป็นการลงทุนผ่านกองทุนที่ลงทุนในโครงการ Senior Housing ที่มีการดำเนินการแล้ว สามารถสร้างกำไรจากการลงทุนได้ทันที หรือร่วมทุนกับพันธมิตรที่มีความเชี่ยวชาญ เพื่อลดความเสี่ยงจากการลงทุน

ทั้งนี้ การลงทุนโครงการ Senior Housing เพื่อรองรับการเติบโตของสังคมสูงวัยในอนาคต ซึ่งจากสถิติในปี 2563 ตลาดที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุทั่วโลก มีมูลค่าประมาณ 1.90 แสนล้านดอลลาร์สหรัฐ และคาดว่าจะเพิ่มขึ้นประมาณ 3.75 แสนล้านดอลลาร์สหรัฐ ภายในปี 2573 

โดยภูมิภาคเอเชียแปซิฟิกและตะวันออกกลาง คาดว่าจะเป็นตลาดที่เติบโตเร็วที่สุด ด้วยอัตราการเติบโตต่อปีแบบทบต้น (CAGR) ที่ 11.2% และ 8.4% ตามลำดับ และจากการศึกษาข้อมูล พบว่า โครงการ Senior Housing สร้างผลตอบแทนจากการลงทุน (IRR ) เฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 8-12%

จากนั้นในอนาคต กบข. มีแผนการลงทุนโครงการ Senior Housing ในประเทศไทย โดยกำลังศึกษาแนวทางการให้สมาชิกที่มีความต้องการเข้าอาศัยในศูนย์ที่พักอาศัยสำหรับผู้สูงอายุ 

ล่าสุด กบข. ได้ไปศึกษาดูโครงการ Senior Housing ที่ประเทศจีน เนื่องจากตลาดที่อยู่อาศัยของผู้สูงอายุในจีนกำลังเติบโตอย่างรวดเร็ว คาดว่าปี 2568 จะมีมูลค่าถึง 8 แสนล้านดอลลาร์สหรัฐ และจะเพิ่มขึ้นทะลุ 3 ล้านล้านดอลลาร์สหรัฐ ในปี 2573 เป็นผลจากประชากรสูงอายุเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว โดยในปี 2567 จีนมีประชากรที่มีอายุ 65 ปีขึ้นไป ประมาณ 230 ล้านคน หรือ 16% ของประชากรทั้งหมด 

รวมไปถึงการสนับสนุนจากรัฐบาลที่เพิ่มขึ้น โดยรัฐบาลจีนกำลังส่งเสริมอุตสาหกรรมการดูแลผู้สูงอายุอย่างแข็งขันผ่านนโยบายและการสนับสนุนทางการเงิน โดยเฉพาะการลงทุนทั้งจากภาคเอกชนและต่างปะเทศ ดังนั้นตลาดที่อยู่อาศัยของผู้สูงอายุในจีนแสดงถึงโอกาสในการเติบโตที่สำคัญสำหรับนักลงทุนทั้งในและต่างประเทศ

“จากแนวโน้มสังคมสูงวัยที่เติบโตขึ้นอย่างรวดเร็วในประเทศจีน เป็นกรณีศึกษาให้ กบข. ต้องศึกษาการลงทุนในโครงการที่พักอาศัยผู้สูงอายุอย่างจริงจัง เพื่อสร้างโอกาสการลงทุนในสินทรัพย์ที่น่าสนใจคาดว่าจะได้รับผลตอบแทนที่ดี ถือเป็นการลงทุนเช่นเดียวกับอสังหาริมทรัพย์ ที่ได้มีการลงทุนประมาณ 9% ของพอร์ตการลงทุนส่วนของสมาชิก กบข.” 

โดยในครั้งนี้ กบข. ได้ไปศึกษาดูงานที่ “Sindora Living” โครงการที่พักอาศัยสำหรับผู้สูงอายุระดับพรีเมียมในเมืองหนานจิง ประเทศจีน ดำเนินการโดยบริษัท Keppel จากประเทศสิงคโปร์ ซึ่งเปิดตัวอย่างเป็นทางการเมื่อวันที่ 31 พ.ค.2567

โครงการดังกล่าวตั้งอยู่ที่ถนน Jia Shan Road หมายเลข 15 เขต Qixia เมืองหนานจิง ใกล้กับย่านที่อยู่อาศัย โรงเรียน สวนสาธารณะ และโรงพยาบาล ขนาดพื้นที่ประมาณ 19,846 ตารางเมตร มีจำนวน 400 เตียง ใน 224 ห้องพัก ปัจจุบันมีอัตราการเข้าใช้บริการประมาณ 100 เตียง คิดเป็น 25% จำนวน 400 เตียง ลูกค้าส่วนใหญ่เกือบ 100% มาจากเมืองหนานจิง โดยราคาค่าบริการเฉลี่ยอยู่ที่ 15,000 หยวนต่อเดือนต่อคน  

Sindora Living ใช้แพลตฟอร์มอัจฉริยะสำหรับการจัดการโรคเรื้อรังและการวางแผนชีวิตส่วนบุคคลของผู้สูงอายุ พร้อมทั้งมีการติดตั้งอุปกรณ์ฝึกฝนการเคลื่อนไหวที่ใช้เทคโนโลยีจาก NASA และโปรแกรมฝึกสมองเพื่อประเมินและปรับปรุงการทำงานของสมอง 

สำหรับสิ่งอำนวยความสะดวกใน Sindora Living เช่น ห้องออกกำลังกาย สระว่ายน้ำ โรงภาพยนตร์ ห้องคาราโอเกะ ห้องสมุด และพื้นที่ศิลปะ นอกจากนี้ มีการจัดกิจกรรมหลากหลายสำหรับผู้สูงอายุ เช่น การร้องเพลง การทำอาหาร การออกกำลังกาย และการท่องเที่ยว เพื่อส่งเสริมการใช้ชีวิตอย่างมีคุณภาพ

ขณะเดียวกัน กบข. ยังมีเป้าหมายในการยกระดับคุณภาพชีวิตของสมาชิก ลดปัญหาหนี้สินและการไม่มีที่อยู่อาศัยหลังเกษียณของสมาชิก ซึ่งจากข้อมูลการออมเพิ่มของสมาชิก ณ สิ้นปี 2567 มีสมาชิกออมเพิ่ม จำนวน 304,940 ราย คิดเป็นสัดส่วน 24% ของสมาชิกทั้งหมด ที่มีอยู่ประมาณ 1.26 ล้านราย เป็นเงินออมเพิ่ม จำนวน 29,820 ล้านบาท หรือคิดเป็นสัดส่วน 6% ของเงินกองทุนส่วนของสมาชิก ที่มีอยู่ 491,569 ล้านบาท      

สำหรับเงินก้อน กบข. แบ่งเป็น 1.เงินออมภาคบังคับ 6% มาจากเงินรัฐนำส่ง 3% และเงินสมาชิกนำส่ง 3% 2.เงินออมภาคสมัครใจ มาจากเงินออมเพิ่มของสมาชิก ในอัตรา 1-27% โดยปัจจุบัน สมาชิกที่มีการออมเพิ่มในอัตรา 27% มีเพียงประมาณ 20,000 ราย ขณะที่สมาชิกส่วนใหญ่ออมเพิ่มในอัตรา 1-3% ประมาณ 100,000 ราย คิดเป็น 47% ของสมาชิกออมเพิ่ม ที่มีอยู่ 304,940 ราย   
  
ทั้งนี้ กบข. เป็นกองทุนการออมเพื่อการเกษียณ ทำให้มีข้อจำกัดในการขอรับเงินคืนได้เมื่อออกจากราชการเท่านั้น กบข. จึงดำเนินการลดข้อจำกัดดังกล่าว เพิ่มแรงจูงใจให้สมาชิกเลือกใช้บริการออมเพิ่มมากขึ้น ด้วยการสำรวจความต้องการและความสนใจของสมาชิก 

โดยสมาชิกให้ความสนใจแนวทางการเพิ่มทางเลือกการรับผลตอบแทนในรูปแบบอื่น 4 แนวทาง ประกอบด้วย 1. การเลือกรับเงินปันผลเป็นประจำ 2. สิทธิการถอนเงินก่อนสิ้นสมาชิกภาพ 3. สิทธิการใช้เงินออมซื้อประกันชีวิตและสุขภาพ และ 4. สิทธิการเข้าอาศัยในศูนย์ที่พักอาศัยสำหรับผู้สูงอายุ (Senior Housing) 

หลังจากนี้ กบข. จะนำแนวทางดังกล่าวไปศึกษาความเป็นไปได้ และสรุปผลนำเสนอคณะกรรมการฯ เพื่อพิจารณาต่อไป

รวมไปถึงอีกเป้าหมายสำคัญ คือ การบริหารพอร์ตการลงทุนของ กบข.ให้มีผลตอบแทนชนะอัตราเงินเฟ้อเฉลี่ย 10 ปี ย้อนหลัง บวก 2%