คอนโด-ออฟฟิศ ผจญ ซัพพลายล้น ลุ้นต่างชาติกระตุ้นตลาดอสังหาฯ

บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย จำกัด ที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยข้อมูลวิจัยแนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ ปี 2568 พบว่า คอนโดมิเนียมและอาคารสำนักงาน ยังเผชิญภาวะซัพพลายล้นตลาด กดดันอัตราการขายชะลอตัว 

นายสัญชัย คูเอกชัย ผู้อำนวยการอาวุโส หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษาตลาดอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า ตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ ช่วงไตรมาส 4 ปี 2567 มีอุปทานใหม่เข้าสู่ตลาดราว 9,800 ยูนิต เพิ่มขึ้นกว่า 360% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อน ยอดขายใหม่เพิ่มขึ้นเพียง 9.9% 

ทำให้สัดส่วนยอดขายรวมยังคงอยู่ที่ 35% ต่ำกว่าระดับ 40% ที่ถือเป็นเกณฑ์สุขภาพดีของตลาด โดยอุปทานใหม่นี้กว่า 51% กระจายไปยังพื้นที่รอบนอกกรุงเทพฯ และอีก 45% อยู่ในพื้นที่ชานเมืองตามแนวรถไฟฟ้า 

ส่วนคอนโดฯ ในย่านศูนย์กลางธุรกิจ มีการเปิดตัวลดลงและส่วนใหญ่เป็นโครงการระดับเกรด A โดยปัจจุบันราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ 236,000 บาทต่อตร.ม. ขณะที่พื้นที่ชานเมืองและรอบนอกกรุงเทพฯ อยู่ที่ 127,000 และ 72,000 บาทต่อตร.ม. ตามลำดับ

สัญชัย คูเอกชัย

สำหรับตลาดคอนโดฯ หรู ราคามากกว่า 200,000-250,000 บาทต่อตร.ม. อุปทานใหม่ในปี 2567 ไม่ได้มีการเปลี่ยนแปลงมากนัก โดยคอนโดฯ ระดับ Super Prime มีอยู่ประมาณ 6,500 ยูนิต 

ขณะที่ระดับ Prime อยู่ที่ 7,200 ยูนิต ทั้งสองกลุ่มมียอดขายเกิน 80% ทำให้ยังอยู่ในเกณฑ์ที่ดี อย่างไรก็ตาม ภาพรวมตลาดอสังหาฯ ยังคงอยู่ในภาวะชะลอตัว ซึ่งคาดว่าจะมีจำนวนโครงการใหม่ในปีนี้ลดลงเมื่อเทียบกับปีที่ผ่านมา เนื่องจากอุปทานที่ยังคงสูงและกำลังซื้อลดลง

นายสัญชัยยังชี้ว่า ปัจจัยที่อาจช่วยกระตุ้นตลาดอสังหาฯ คือการเพิ่มขึ้นของจำนวนชาวต่างชาติ (Expat) ที่อาศัยอยู่ในกรุงเทพฯ ซึ่ง ณ สิ้นปี 2567 มีอัตราการเติบโต 7.1% โดยกลุ่มที่ใหญ่ที่สุดมาจากจีน (28%) ฟิลิปปินส์ (25%) และญี่ปุ่น (14%) 

แนวโน้มนี้อาจส่งผลให้ตลาดเช่าเติบโตขึ้น ซึ่งอาจดึงดูดนักลงทุนให้กลับมาสนใจตลาดคอนโดฯ ในทำเลที่เหมาะสม นอกจากนี้ อุตสาหกรรมท่องเที่ยวที่ฟื้นตัวอาจช่วยเพิ่มความต้องการเช่าที่อยู่อาศัยระยะยาวในบางพื้นที่ แต่โดยรวมแล้ว ตลาดคอนโดฯ ในกรุงเทพฯ ยังคงต้องจับตาดูแนวโน้มเศรษฐกิจและกำลังซื้อของผู้บริโภคต่อไป

นายแฟรงค์ ข่าน กรรมการบริหารและหัวหน้าฝ่ายที่พักอาศัย ให้ข้อมูลเสริมว่าตลาดอสังหาฯ ปี 2568 ยังคงเผชิญกับความท้าทาย โดยเฉพาะตลาดคอนโดฯ ในกรุงเทพฯ ที่ผู้พัฒนาโครงการรายใหญ่ยังคงชะลอการเปิดตัวโครงการใหม่ มีเพียง 2-4 โครงการ ที่คาดว่าจะเข้าสู่ตลาดในปีนี้ 

บางรายได้เริ่มออกจากตลาดในกรุงเทพฯ และหันไปพัฒนาโครงการที่ภูเก็ตแทน หรือเปลี่ยนทิศทางไปสู่ตลาดบ้านแนวราบ ขณะที่สต็อกคอนโดฯ ที่ยังขายไม่ออกถูกนำกลับมาทำตลาดใหม่ในราคาลดพิเศษ 

ทำให้ปีนี้ยังคงเป็น “ตลาดของผู้ซื้อ” การเปลี่ยนแปลง ที่เห็นได้ชัดคือความนิยมของโครงการระดับ Luxury และ Ultra Luxury ซึ่งได้รับการตอบรับดีจากกลุ่มผู้มีฐานะสูงและมีราคาต่อตารางเมตรตั้งแต่ 320,000 บาทขึ้นไป และมีความต้องการยูนิตที่มีขนาดใหญ่ขึ้นกว่าปกติ 

อีกทั้งโครงการมิกซ์ยูสเริ่มได้รับความสนใจมากขึ้น เพราะตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ของผู้บริโภคที่ต้องการลดเวลาเดินทางและใช้ชีวิตในที่เดียว นอกจากนี้ ตลาดบ้านแนวราบยังคงมีศักยภาพ โดยเฉพาะในช่วงราคาตั้งแต่ 10-40 ล้านบาท 

แม้ว่าการแข่งขันที่เพิ่มขึ้นจะทำให้กลายเป็น “ตลาดของผู้ซื้อ” เช่นเดียวกับตลาดคอนโดฯ ทำเลศักยภาพของคอนโดฯ ที่ยังได้รับความสนใจ ได้แก่ เพลินจิต ชิดลม ราชดำริ สาทร และริมแม่น้ำเจ้าพระยา ซึ่งยังเป็นพื้นที่ที่มีโครงการระดับสูงเปิดตัวอย่างต่อเนื่อง

ความต้องการที่อยู่อาศัยกำลังเปลี่ยนแปลงไป โดยกลุ่ม ผู้ซื้อรุ่นใหม่ให้ความสำคัญกับคุณภาพชีวิตมากขึ้น ความสะดวกสบายและการเชื่อมต่อกับพื้นที่ทำงานเป็นปัจจัยสำคัญที่มีผลต่อการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย