ห้องชุดพร้อมอยู่ ทะลักปะทะคอนโดใหม่ขายกระดาษ

แม้ว่าหลายค่ายอสังหาริมทรัพย์ยักษ์ใหญ่จะออกมาฟันธงว่าที่อยู่อาศัยประเภททาวน์เฮาส์จะมาแรงมากที่สุดในปี 2554 แทนที่คอนโดมิเนียมที่ร้อนแรงมากในปีที่ผ่านมา แต่ประเมินจากการทยอยเปิดตัวโครงการใหม่ตั้งแต่ต้นเดือน ม.ค.แล้ว คอนโดมิเนียมก็ยังเป็นสินค้าเบอร์หนึ่งของตลาดที่มีการเปิดขายใหม่รายวัน

สอดคล้องกับการวิเคราะห์สถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยประจำปี 2554 ของโสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ที่ระบุว่า แนวโน้มตลาดคอนโดมิเนียมในปีนี้เป็นเพียงการลดความร้อนแรงจากปีที่ผ่านมา 1020% เท่านั้น แต่ในเชิงการเปิดตัวโครงการใหม่แล้ว เชื่อว่า คอนโด มิเนียมก็ยังคงครองแชมป์เบอร์หนึ่งเช่นเดิม

เนื่องจากปัจจัยเรื่องความต้องการที่อยู่อาศัยในเมืองของผู้บริโภคยังมีต่อเนื่อง และการขยายตัวของรถไฟฟ้าเส้นทางใหม่ๆ ทั้งอยู่ระหว่างก่อสร้างและเส้นทางที่จะเปิดให้บริการภายในปีนี้ถึงปีหน้า เช่น ส่วนต่อขยายอ่อนนุชแบริ่ง และฝั่งวงเวียนใหญ่บางหว้า จะยิ่งกระตุ้นให้เกิดการเปิดตัวโครงการใหม่ตามแนวรถไฟฟ้าใหม่ๆ

nหวั่นห้องชุดพร้อมอยู่ล้นตลาด

โสภณ กล่าวว่า จากปัจจัยดังกล่าวจึงประเมินว่าปริมาณห้องชุดเปิดใหม่ในปีนี้ จะมากกว่าในปี 2552 ที่มีอยู่เพียง 34 หมื่นหน่วยเท่านั้น แต่น้อยกว่าปีที่ผ่านมาที่มีห้องชุดเปิดใหม่มากถึง 6 หมื่นหน่วย ซึ่งห้องชุดเปิดใหม่ในช่วง 12 ปีที่ผ่านมา ส่วนใหญ่อยู่ระหว่างก่อสร้าง คาดว่าจะแล้วเสร็จประมาณปีนี้ถึงปีหน้า และจะกลายมาเป็นอีกหนึ่งทางเลือกของผู้ซื้อ

หากปีนี้มีห้องชุดเปิดใหม่เพิ่มอีก 5 หมื่นหน่วย โอกาสที่ห้องชุดทั้งใหม่ ทั้งสะสม และทั้งพร้อมอยู่ที่จะแล้วเสร็จในปีนี้ จะระบายไม่ทันมีสูงมาก ต่อเนื่องจนถึงปี 2555 ที่จะมีห้องชุดแล้วเสร็จเข้าสู่ตลาดในปริมาณที่สูงกว่าทุกๆ ปี ถ้าไม่มีการชะลอเปิดตัว ทั้งห้องชุดพร้อมอยู่และห้องชุดเปิดใหม่จะเปิดศึกชิงตลาดกันเอง

สำหรับปริมาณซัพพลายสะสมทั้งตลาดบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ และคอนโดมิเนียม ณ ธ.ค. 2553 รวมแล้วมีจำนวนสูงถึง 130,282 หน่วย เพิ่มขึ้น 19% จากปี 2552 ที่มีซัพพลายสะสมในตลาดประมาณ 1.1 แสนหน่วย โดยในจำนวนซัพพลายสะสมของปีที่ผ่านมามีการก่อสร้างแล้วเสร็จเพียง 1 หมื่นหน่วยเท่านั้น ส่วนที่เหลืออยู่ระหว่างก่อสร้าง

ทั้งนี้ ปัจจัยที่ทำให้ปีที่ผ่านมาจำนวนที่อยู่อาศัยสะสมในตลาดขยายตัวมากถึง 19% เป็นผลจากการเปิดตัวโครงการใหม่ในปี 2553 มีสูงถึง 118,756 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 304,533 ล้านบาท เพิ่มขึ้นเกือบเท่าตัวเมื่อเทียบกับปี 2552 ที่มีการเปิดโครงการใหม่อยู่ที่ 5.7 หมื่นหน่วย คิดเป็นมูลค่าประมาณ 1.8 แสนล้านบาท

เมื่อมองภาพย้อนหลังกลับไปตั้งแต่ปี 2547 จนถึงปี 2552 โสภณ เปิดเผยว่า การเปิดตัวโครงการใหม่เฉลี่ยในแต่ละปีอยู่ที่ 6 หมื่นหน่วยเท่านั้น สะท้อนให้เห็นว่าปีที่ผ่านมามีซัพพลายใหม่เข้าสู่ตลาดสูงสุดในรอบกว่า 10 ปี หลังวิกฤตเศรษฐกิจปี 2540

nแบงก์เข้มแตะเบรกโครงการใหม่ 33%

อย่างไรก็ตาม การที่ธนาคารมีความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อโครงการต่างๆ มากขึ้น ย่อมมีส่วนช่วยลดจำนวนซัพพลายใหม่ที่เข้าสู่ตลาดได้เป็นอย่างดี โดยในปีที่ผ่านมามีโครงการที่อยู่อาศัยที่ต้องหยุดขาย 66 โครงการ ด้วยเหตุผลที่สถาบันการเงินไม่ปล่อยสินเชื่อมากถึง 22 โครงการ หรือคิดเป็นสัดส่วน 33% ของจำนวนที่หยุดขาย

ขณะที่ปัจจัยที่ทำให้ธนาคารไม่ปล่อยสินเชื่อ ส่วนใหญ่มีผลมาจากยอดขายไม่ถึงตามเกณฑ์ที่ธนาคารต่างๆ กำหนด ซึ่งปกติแล้วธนาคารจะกำหนดสัดส่วนยอดขายไม่ต่ำกว่า 30% จึงจะปล่อยสินเชื่อโครงการ แต่บางโครงการที่เป็นผู้ประกอบการรายใหม่ ธนาคารอาจเพิ่มสัดส่วนเป็นไม่ต่ำกว่า 50%

ส่วนอีก 13 โครงการ หรือประมาณ 20% ของจำนวนที่หยุดขาย อาจจะได้รับวงเงินสินเชื่อแล้ว แต่เมื่อไม่สามารถขายได้ตามเป้าหมาย จากปัญหาเรื่องสินค้าไม่ตรงตามความต้องการ ก็มีผลให้ต้องหยุดขายเช่นกัน

ส่วนกลุ่มโครงการที่ไม่ผ่านการทำรายงานผลกระทบสิ่งแวดล้อม หรืออีไอเอ จนทำให้ต้องหยุดขายมีจำนวน 9 โครงการ คิดเป็น 14% กลุ่มรอปรับราคาขายใหม่ จำนวน 7 โครงการ คิดเป็นสัดส่วน 11% และกลุ่มทำเลไม่เหมาะสม จำนวน 6 โครงการ คิดเป็นสัดส่วน 9% ของจำนวนหยุดขาย

ภาพดังกล่าวสะท้อนให้เห็นว่าแม้จะมีซัพพลายใหม่เข้าสู่ตลาดเป็นจำนวนมาก แต่กลไกของตลาดทั้งในแง่ความต้องการของผู้บริโภคและความเข้มข้นของธนาคารจะช่วยสกัดโครงการที่ส่อแววสร้างปัญหาฟองสบู่ในอนาคตได้

เปิดโผแชมป์เปิดตัวมากสุด

สำหรับผู้ประกอบการที่มีการเปิดตัวโครงการมากที่สุดในปีที่ผ่านมา ยังคงเป็นกลุ่มพฤกษา เรียลเอสเตท จำนวน 71 โครงการ คิดเป็น 28,381 หน่วย รองลงมาเป็น เอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้ จำนวน 18 โครงการ คิดเป็น 5,990 หน่วย ตามด้วย แสนสิริ จำนวน 16 โครงการ คิดเป็น 5,447 หน่วย แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำนวน 14 คิดเป็น 5,912 หน่วย

ด้านศุภาลัย โครงการใหม่ปีที่ผ่านมามีจำนวน 13 โครงการ คิดเป็น 5,207 หน่วย แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเม้นท์ จำนวน 6 โครงการ คิดเป็น 7,744 หน่วย ปริญสิริ จำนวน 5 โครงการ จำนวน 1,964 พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำนวน 5 คิดเป็น 1,553 หน่วย อารียา พร็อพเพอร์ตี้ จำนวน 5 โครงการ คิดเป็น 1,502 หน่วย และมั่นคงเคหะการ จำนวน 5 โครงการ คิดเป็น 896 หน่วย

จากสถานการณ์ความร้อนแรงในปีที่ผ่านมา นับได้ว่าเป็นปีทองสูงสุดของวงการอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งอาจมีผลให้ภาพรวมตลาดในปี 2554 นี้ มีเส้นกราฟการเติบโตที่ลดลง ในขณะที่คอนโดมิเนียมจะยังคงเป็นสินค้าฮอตที่ต้องจับตามองต่อไป