วรวิทย์ ชัยลิมปมนตรี อัดฉีดเงินกู้ ปลุกบ้านราคาถูก
...สุกัญญา สินถิรศักดิ์
หลังจากโบกมือลาจากบ้านหลังเก่าธนาคารออมสิน เข้าสู่บ้านหลังใหม่ได้ไม่นาน
“วรวิทย์ ชัยลิมปมนตรี” กรรมการผู้จัดการคนใหม่ของธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) มีภารกิจใหญ่ที่จะต้องผลักดันให้เกิดภายในปีนี้หลายประการ ไม่เฉพาะการช่วงชิงส่วนแบ่งสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่ถูกบรรดาธนาคารพาณิชย์รุมกินโต๊ะจนส่วนแบ่งตลาดหดหายไปเท่านั้น หากยังมีภารกิจที่เกี่ยวโยงมาถึงธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเขาประกาศเป็นนโยบายที่จะผลักดันให้สำเร็จที่ต้องติดตามดูเช่นกันlอัดฉีด 5 พันล.บูมบ้านถูก
หนึ่งในนั้น คือ ภารกิจปล่อยกู้ดอกเบี้ยต่ำให้กับบ้านเพื่อผู้มีรายได้น้อย ภายใต้กรอบวงเงินรวมที่ตั้งไว้ 5,000 ล้านบาท โดยกลุ่มเป้าหมายหลักของสินเชื่อในกรอบวงเงินดังกล่าว ไม่เพียงแต่เป็นมองเพียงกลุ่มผู้มีรายได้น้อยเท่านั้น ยังหมายรวมถึงกลุ่มผู้ประกอบการอาชีพอิสระด้วย เช่น กลุ่มลูกจ้าง แม่บ้าน แม่ค้า ไปจนถึงวินมอเตอร์ไซค์ ที่มีรายได้ต่ำกว่า 1 หมื่นบาทต่อเดือน และไม่มีหลักฐานการเงินที่ชัดเจนในการนำมาขอกู้
“
คนกลุ่มนี้จะเข้าไปซื้อบ้านราคาถูก คือ กลุ่มที่เป็นบ้านเอื้ออาทร บ้านมั่นคง และคอนโดมิเนียม 45 แสนบาท ผ่อนเดือนละ 3,0004,000 บาท” วรวิทย์ กล่าวขณะที่ผ่านมากลุ่มอาชีพอิสระเป็นกลุ่มที่ถูกปฏิเสธสินเชื่อมากที่สุด ทำให้เข้าถึงสินเชื่อได้ยากกว่ากลุ่มอื่น ซึ่งหากสถาบันการเงินของรัฐไม่ช่วยสนับสนุน คนกลุ่มนี้จะไม่มีโอกาสมีที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเองได้เลย โดยแนวทางในการปล่อยกู้ที่อยู่อาศัยเพื่อผู้มีรายได้น้อยกลุ่มนี้ ธอส.ตั้งเป้าให้วงเงินอยู่ที่ 45 แสนบาทต่อราย ในอัตราดอกเบี้ย 2.99% คงที่ 2 ปี โดย ธอส.จะหากลุ่มเงินฝากดอกเบี้ยต่ำมาจับคู่กับการปล่อยกู้ดอกเบี้ยต่ำให้กับลูกค้ากลุ่มดังกล่าว เฉลี่ยการผ่อนต่อเดือนประมาณ 2,0003,000 บาท
lดึงมอร์เกจ อินชัวรันส์หนุน
ทั้งนี้ ยอมรับว่ากลุ่มอาชีพอิสระเป็นกลุ่มที่มีความเสี่ยงในการเป็นหนี้สูญ แต่ประเมินว่า ปกติแล้วกลุ่มผู้มีรายได้น้อย มีค่าใช้จ่ายในการเช่าที่อยู่อาศัยใกล้เคียงกับอัตราผ่อนดังกล่าว อีกทั้งส่วนใหญ่เป็นการซื้อบ้านหลังแรก ซึ่งในเชิงจิตวิทยาแล้ว ผู้ซื้อจะต้องหาทุกแนวทางในการรักษาบ้านหลังแรกไว้ จึงควรให้โอกาสคนกลุ่มนี้ได้เข้าถึงสินเชื่อบ้านในอัตราดอกเบี้ยต่ำ
อีกเครื่องมือหนึ่งที่จะผลักดันมาใช้ในการสนับสนุนให้ผู้มีรายได้น้อยมีที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเองที่ วรวิทย์ ตั้งเป้าไว้ว่า จะปล่อยกู้ให้ได้ 22.5 หมื่นหลัง หรือช่วยให้คนมีบ้านอยู่ได้ 8 หมื่น1 แสนคน คือ การประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัย หรือมอร์เกจ อินชัวรันส์ ที่จะมาช่วยประกันความเสี่ยงในการปล่อยกู้ กรณีที่ผู้กู้ขอกู้เกินวงเงินที่กำหนด
ยกตัวอย่างเช่น ธนาคารปล่อยกู้ให้ได้ 90% แต่ต้องการกู้ 100% ก็เอาส่วนเกินคือ 10% ไปทำประกัน โดยเสียค่าเบี้ยประกันเพิ่ม ซึ่งเป็นโครงการที่ ธอส.อยู่ระหว่างศึกษาการตั้งบริษัทลูกร่วมกับบริษัทประกัน
วรวิทย์ กล่าวว่า ถ้า ธอส.ยังคงรับความเสี่ยงได้ โดยที่กลุ่มลูกค้าของเราไม่เสี่ยงมาก เพราะส่วนใหญ่หรือ 60% ของลูกค้าทั้งหมดหักเงินจากบัญชีเงินเดือนอยู่แล้วก็ไม่จำเป็นต้องทำมอร์เกจ อินชัวรันส์ แต่มอร์เกจ อินชัวรันส์จะเหมาะกับลูกค้าที่ไม่มีรายได้ประจำ ซึ่งเป็นกลุ่มที่ ธอส.หาแนวทางที่จะสนับสนุนอยู่แล้ว
lอสังหาฯยังโตแม้ดอกเบี้ยขึ้น
สำหรับทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์ปีนี้ มองว่ายังมีโอกาสในการขยายตัวต่อเนื่อง แต่คงไม่ร้อนแรงเหมือนปีที่ผ่านมา เช่นเดียวกับทิศทางของสินเชื่อที่อยู่อาศัย ที่คงไม่หวือหวาเช่นกัน โดยปัจจัยสำคัญมาจากแนวโน้มดอกเบี้ยที่อยู่ในทิศทางขาขึ้น คาดว่าทั้งปีคงมีการปรับขึ้นอีกไม่ต่ำกว่า 0.50% ซึ่งทุกการขึ้นอัตราดอกเบี้ย ย่อมทำให้กำลังซื้อลดลง
นอกจากนี้ ประเด็นเรื่องเกณฑ์ LTV ที่ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ออกมาคุมการปล่อยกู้คอนโดมิเนียม ย่อมลดความร้อนแรงของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ลง จึงคาดว่ายอดสินเชื่อปีนี้จะอยู่ที่ 9.4 หมื่นล้านบาท จากปีที่ผ่านมาสามารถปล่อยสินเชื่อบ้านได้ 9.8 หมื่นล้านบาท
“
แต่ตลาดคอนโดมิเนียมมีโอกาสเติบโตได้อีก เนื่องจากความต้องการซื้อจริงยังมีจำนวนมาก สะท้อนได้จากพฤติกรรมของคนซื้อบ้านได้เปลี่ยนไป จากเดิมที่ซื้อบ้านอยู่นอกเมือง เพราะอยากได้พื้นที่ไกลหน่อยก็ไม่เป็นไร แต่สุดท้ายแล้วก็สู้ค่าน้ำมันไม่ไหว ก็ต้องกลับมาซื้อคอนโดมิเนียมอยู่ในเมือง จึงทำให้ความต้องการยังมีอยู่เยอะ” วรวิทย์ กล่าวขณะที่การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในลักษณะการลงทุนซื้อคอนโดมิเนียมแบบยกชั้นเพื่อไว้ปล่อยเช่า แทนการลงทุนสร้างอพาร์ตเมนต์ของกลุ่มนักลงทุน ยังเป็นแนวโน้มที่น่าจับตามองต่อเนื่อง เพราะเมื่อคำนวณผลตอบแทนแล้วเฉลี่ยอยู่ที่ 78% สูงกว่าการเอาไปฝากเงินทั่วไป
แต่เชื่อว่าปัจจัยดังกล่าวจะไม่ส่งผลให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เกิดฟองสบู่ เพราะคนรู้ว่าดอกเบี้ยกำลังอยู่ในช่วงขาขึ้น ดังนั้นจะเกิดความระมัดระวังมากขึ้น ในขณะที่ธนาคารที่ปล่อยเองก็มีความเข้มงวดในการปล่อยกู้อยู่แล้ว โดยพิจารณาเป็นรายๆ ไป โอกาสที่จะเกิดฟองสบู่ในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จึงเป็นไปค่อนข้างยาก
lงัดกลยุทธ์ทวงแชร์สินเชื่อบ้าน
สำหรับแผนการทำตลาดสินเชื่อบ้านของ ธอส.ในปีนี้ เตรียมวางแผนเชิงรุกทั้งการดึงเงินฝาก การปล่อยสินเชื่อ และรักษาฐานลูกค้าเดิม เพื่อเพิ่มส่วนแบ่งตลาดสินเชื่อบ้านจากปีที่ผ่านมาอยู่ที่ 33% เป็น 35% โดยยอมรับว่าการจะกลับไปมีส่วนแบ่งตลาดอยู่ที่ 40% เช่นที่ผ่านมาคงเป็นเรื่องยากแล้ว เพราะธนาคารพาณิชย์ทุกแห่งต่างหันมาแข่งขันในตลาดสินเชื่อบ้านมากขึ้น ซึ่งปีนี้จะต้องออกผลิตภัณฑ์ทางการเงินใหม่ๆ ที่สามารถดึงทั้งลูกค้าใหม่และลูกค้าเก่าได้ โดยกลยุทธ์การขยายเงินฝาก จะช่วยทำให้มีแหล่งเงินทุนต้นทุนต่ำในการปล่อยสินเชื่อบ้านดอกเบี้ยต่ำแข่งกับธนาคารพาณิชย์ได้
แต่ละภารกิจที่เอ็มดีใหม่ ธอส.วาดแผนไว้ ล้วนเป็นโจทย์ยากท่ามกลางหลากปัจจัยลบ นอกจากนี้ความที่เป็นมือใหม่ในองค์กรที่ขึ้นชื่อว่า มีวัฒนธรรมองค์กรเฉพาะตัวที่ไม่ค่อยเอื้ออำนวยต่อการเปลี่ยนแปลงให้แข่งขันกับเอกชนได้มากเท่าไรนัก ภารกิจในตำแหน่งสูงสุดของ ธอส.จึงต้องพิสูจน์อีกหลายยกทีเดียว
