ธุรกิจอสังหาฯและเศรษฐกิจเวียดนาม

เมื่อ 2-3 ปีก่อน คนจำนวนมากเชื่อว่าเวียดนามจะเป็นตลาดเกิดใหม่ที่สดใสในภูมิภาคอาเซียน...

โดย...สัมมา คีตสิน ผอ.ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์

เมื่อ 2-3 ปีก่อน คนจำนวนมากเชื่อว่าเวียดนามจะเป็นตลาดเกิดใหม่ที่สดใสในภูมิภาคอาเซียน นักลงทุนเกาหลี ญี่ปุ่น และตะวันตกต่างขนเงินเข้าไปทำการค้ามากมาย เพราะมองดูแล้วเวียดนามน่าจะมีโอกาสเติบโตคล้ายกับจีน ประเทศก็เป็นสาธารณรัฐที่มีรากเหง้าการปกครองมาจากอดีตคอมมิวนิสต์ที่กำลังดูดกลืนทุนนิยมเสรีมากขึ้นเหมือนกับจีน

แต่เวียดนามในช่วงปีสองปีหลังมานี้ออกอาการซวนเซจนน่าเป็นห่วง ขณะที่ประเทศอื่นๆ ย่านเอเชียตะวันออกต่างได้เปรียบดุลการค้า เวียดนามกลับขาดดุลการค้ามากมาย ขณะที่เงินสกุลต่างๆ ของประเทศอื่นๆ ย่านเอเชียตะวันออกต่างแข็งค่าขึ้นมาก เงินสกุลด่องของเวียดนามกลับอ่อนค่าลงยวบยาบ และมีการลดค่าเงินด่องลงไปแล้ว 3 ครั้งนับตั้งแต่เดือน พ.ย.ปีที่แล้วมา

ขณะที่อัตราเงินเฟ้อของประเทศอื่นๆ ย่านเอเชียตะวันออกค่อนข้างต่ำในระดับร้อยละ 3-4 แต่อัตราเงินเฟ้อเงินของเวียดนามกลับอยู่ในแดนเลข 2 หลักอยู่บ่อยๆ และตัวเลขล่าสุดเพิ่งออกเมื่อวันศุกร์ก่อนคริสต์มาสอยู่ที่ระดับประมาณร้อยละ 11.7 สูงที่สุดในรอบ 22 เดือน

นอกจากนี้ เวียดนามยังมีปัญหาใหญ่เรื่องการฉ้อราษฎร์บังหลวง (ไม่แน่ใจว่าอยู่ในระดับต่ำกว่าหรือสูงกว่าเมื่อเทียบกับไทย) ปัญหาการคอร์รัปชันและผลกระทบจากเศรษฐกิจโลก ผนวกกับการบริหารจัดการที่อ่อนแอ ทำให้ความน่าเชื่อถือของเวียดนามลดลงในสายตาของนักลงทุน

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเวียดนาม โดยเฉพาะตลาดระดับบน กำลังเจอดี เพราะเกิดปัญหา Oversupply มีโครงการผุดขึ้นมามากมาย ผู้เขียนมีโอกาสไปร่วมงานมหกรรมบ้านและคอนโดมิเนียมที่นครโฮจิมินห์ ซิตีเมื่อปลายปีที่แล้ว พบว่ามีโครงการขนาดมหึมากว่าในกรุงเทพฯ

แต่ในภาวะที่เศรษฐกิจเวียดนามย่ำแย่และกำลังซื้อลดลง ความต้องการซื้อคอนโดมิเนียมระดับหรูราคาแพง (เฉลี่ยประมาณ 7–8.6 หมื่นบาทต่อตารางเมตร) จึงลดลงมากตามไปด้วยในขณะนี้ จนผู้ประกอบการต้องตัดราคาขาย และลด แลก แจก แถมมากมาย ซึ่งก็ยังไม่ช่วยทำให้สถานการณ์ดีขึ้น ตัวเลขที่ออกมาจากสมาคมอสังหาริมทรัพย์ในเวียดนามชี้ว่าตลอด 8 เดือนแรกของปีนี้ มีหน่วยคอนโดมิเนียมขายได้เพียงประมาณร้อยละ 14 ของอุปทานทั้งหมด

ถ้าเป็นเช่นนั้นแสดงว่ากว่าจะขายหมดคงต้องใช้เวลาประมาณ 56 เดือน ในขณะเดียวกันยอดขายคอนโดมิเนียมราคาปานกลาง (เฉลี่ยประมาณ 4.4–5.6 หมื่นบาทต่อตารางเมตร) อยู่ที่ประมาณร้อยละ 17 และคอนโดมิเนียมราคาต่ำในตลาดล่าง (เฉลี่ยประมาณ 2.4 หมื่นบาทต่อตารางเมตร) อยู่ที่ประมาณร้อยละ 20 ดังนั้นคอนโดมิเนียมในตลาดล่างจึงยังพอไปได้ เพราะถูกโฉลกกับเงินในกระเป๋า

เวียดนามจึงถูกจับตามองอย่างใกล้ชิดว่าจะแก้ปัญหาเศรษฐกิจและอสังหาริมทรัพย์สำเร็จลุล่วงได้หรือไม่