มาตรการลดความร้อนแรงของอสังหาริมทรัพย์ในเอเชีย

โดย...สัมมา คีตสิน

นักวิเคราะห์เศรษฐกิจต่างประเทศหลายท่าน ได้ออกมาพูดเตือนถึงความเสี่ยงที่ฟองสบู่สินทรัพย์ในประเทศจีน

ในที่นี้หมายถึงทั้งตลาดหุ้นและตลาดอสังหาริมทรัพย์ ว่าอาจแตกได้ในอนาคตอีกไม่นาน หากทางการจีนไม่สามารถลดความร้อนแรงจากการระดมปล่อยสินเชื่อจำนวนมหาศาลของสถาบันการเงิน ที่ได้ลงไปสู่ภาคอสังหาริมทรัพย์ ทั้งโดยการปล่อยกู้ให้ผู้ประกอบการไปพัฒนาโครงการ หรือโดยการปล่อยกู้ให้ชาวบ้านไปซื้อบ้าน โดยเม็ดเงินเหล่านี้มาจากโครงการกระตุ้นเศรษฐกิจในภาพรวม 4 ล้านล้านหยวน หรือประมาณ 20 ล้านล้านบาท

ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ร้อนแรงที่ดูไบ

เทียบกับงบไทยเข้มแข็งประมาณ 8 แสนล้านบาทแล้ว เท่ากับว่างบจีนเข้มแข็งมากกว่าเราประมาณ 25 เท่าตัว แต่ประชากรจีนมีเป็นพันล้านคน ขณะที่ไทยมีประมาณ 66 ล้านคน หรือจีนมีพลเมืองมากกว่าเราเกือบ 20 เท่า และจีนกำลังกินกำลังโต

ความกังวลเรื่องฟองสบู่ในจีนนั้น คนอื่นพูดมาหลายเดือนหรือเกือบปี เชื่อกันมั่งไม่เชื่อกันมั่ง แต่พอผู้บริหารของบริษัทพัฒนาที่อยู่อาศัยรายใหญ่ที่สุดของจีน เทียบกับบ้านเราคือระดับคุณอนันต์จากแลนด์แอนด์เฮ้าส์หรือระดับคุณทองมา จากพฤกษา เรียลเอสเตท ออกมากพูดเองว่าให้ระวังฟองสบู่ แทบทุกคนในจีนก็หูผึ่ง

มิหนำซ้ำท่านนายกรัฐมนตรีของจีนเอง ซึ่งปกติจะยืนพูดแถลงข่าวให้สัมภาษณ์ วันดีคืนดีท่านตั้งโต๊ะแถลงข่าวเป็นเรื่องเป็นราว แล้วบอกว่ามีความกังวลว่าเรื่องราคาอสังหาริมทรัพย์ที่พุ่งสูงขึ้นมากในเมืองใหญ่ของจีน เราจึงควรเชื่อว่าความกังวลเรื่องนี้ไม่ใช่เรื่องธรรมดา เพราะแม้แต่คนใหญ่คนโตในจีนเองก็พูดถึงและยอมรับ

เมื่อกลางเดือนธันวาคม หน่วยงานราชการของจีน ได้แก่ กระทรวงการคลัง ธนาคารกลาง กระทรวงที่ดินและทรัพยากร ฯลฯ ได้ร่วมกันประกาศมาตรการภาคอสังหาริมทรัพย์ที่เข้มข้นประการหนึ่ง คือ การบังคับให้ผู้ประกอบการที่ต้องการซื้อที่ดินจากราชการไปพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย ต้องวางเงินมัดจำเป็นมูลค่าร้อยละ 50 ของราคาที่ดิน เข้มงวดกว่าเดิมที่เคยกำหนดไว้ที่ร้อยละ 20-30 และต้องชำระค่าที่ดินให้ครบภายในหนึ่งปี (ในกรณีพิเศษ สามารถต่ออายุได้หนึ่งปี) จึงจะสามารถซื้อที่ดินผืนใหม่ได้ 

อีกทั้งมีมาตรการป้องกันไม่ให้หน่วยงานราชการลดหย่อนราคาขายที่ดินแก่ผู้ประกอบการ และไม่อนุญาตให้มีการชำระค่าที่ดินล่าช้า ผลจากการออกมาตรการดังกล่าวทำให้ราคาหุ้นของบริษัทพัฒนาที่อยู่อาศัยรายใหญ่ของจีนตกลงมากในตลาดหลักทรัพย์เซี่ยงไฮ้ หลังนักลงทุนได้รับทราบมาตรการ

มาตรการอื่นที่จีนนำมาใช้เพื่อลดความร้อนแรงของตลาดที่อยู่อาศัย คือการพยายามเพิ่มอุปทานของที่อยู่อาศัยราคาถูกในตลาด และการพัฒนาหรือปฏิรูปแหล่งเสื่อมโทรม ทั้งนี้เพื่อให้อุปทานที่มีมากขึ้นเป็นตัวฉุดให้ราคาที่อยู่อาศัยลดลงหรือไม่เพิ่มขึ้นในทางอ้อม อนึ่ง เมื่อต้นเดือนธันวาคม ทางการจีนได้ประกาศมาตรการเข้มงวดขึ้นสำหรับผู้บริโภคที่ซื้อที่อยู่อาศัย โดยกำหนดให้ผู้ซื้อต้องอยู่อาศัยในบ้านนั้นอย่างต่ำ 5 ปี จึงจะได้รับสิทธิไม่ต้องเสียภาษี เข้มงวดกว่าเดิมที่กำหนดไว้เพียง 2 ปี

จึงเห็นได้ว่า ทางการจีนได้พยายามหามาตรการลดความร้อนแรงของตลาดที่อยู่อาศัยลงบ้างแล้ว ในขณะที่ ฮ่องกง สิงคโปร์ และเกาหลีใต้ ก็ได้เพิ่มความเข้มงวดในทำนองเดียวกัน เช่น

ในเดือนกันยายน เมื่อปรากฏชัดเจนว่าราคาที่อยู่อาศัยในสิงคโปร์ได้เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว (เพิ่มขึ้นร้อยละ 15.8 ในไตรมาสสาม เป็นอัตราเพิ่มสูงสุดในรอบ 28 ปีหลังจากลดลงไปร้อยละ 25 ใน 4 ไตรมาสก่อนหน้า) และอาจมีการเก็งกำไรสูง ธนาคารกลางของสิงคโปร์จึงได้ประกาศยกเลิกมาตรการให้ความช่วยเหลือผู้ซื้อที่อยู่อาศัยที่เรียกว่า Interest Absorption Scheme (IAS) and Interest-Only Housing Loans (IOL) 

ซึ่งเป็นมาตรการกระตุ้นตลาดที่อยู่อาศัยที่ประกาศใช้มายังไม่ถึงครึ่งปี โดยมาตรการเดิมกำหนดให้ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยใหม่ในระหว่างการก่อสร้าง สามารถวางเงินดาวน์เพียงประมาณร้อยละ 10-20 และไม่ต้องมีภาระจ่ายเงินเพิ่มเติมอีกจนกว่าการก่อสร้างจะแล้วเสร็จ เสมือนผู้ประกอบการเป็นผู้ออกเงินให้ก่อน ซึ่งปกติการก่อสร้างที่อยู่อาศัยประเภทอาคารสูงใช้เวลาประมาณ 2-3 ปี การยกเลิกมาตรการนี้มีข้อยกเว้นสำหรับโครงการที่ยังอยู่ในระหว่างการก่อสร้างแต่มีการซื้อขายแล้วตามมาตรการนี้ 

เพื่อไม่ให้กระทบต่อผู้ที่ซื้อไปแล้วตามมาตรการนี้แต่อยู่ในระหว่างการรอให้ก่อสร้างเสร็จ เมื่อเดือนพฤศจิกายน ธนาคารกลางของสิงคโปร์ยังระบุว่าอาจจำเป็นต้องมีมาตรการเข้มงวดเพิ่มเติมอีก นอกจากนี้ รัฐบาลสิงคโปร์ยังเพิ่มอุปทานโดยนำที่ดินออกประมูลขายแก่ผู้ประกอบการเพิ่มขึ้นเพื่อไม่ให้ราคาที่ดินสูงเกินไป

ในฮ่องกง นักวิเคราะห์บางรายเตือนว่าฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์ในฮ่องกงอาจแตกอีกรอบหนึ่งภายใน 6 เดือน หลังจากราคาที่อยู่อาศัยโดยเฉลี่ยได้เพิ่มขึ้นประมาณร้อยละ 27.5 นับจากต้นปี และเมื่อเดือนตุลาคม ธนาคารกลางของฮ่องกงได้ประกาศมาตรการป้องกันปัญหาฟองสบู่ในที่อยู่อาศัยระดับหรู ซึ่งได้ปรับราคาสูงขึ้นมามากในฮ่องกงในช่วงไม่กี่เดือนที่ผ่านมา 

โดยกำหนดให้ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยระดับราคา 20 ล้านเหรียญฮ่องกงขึ้นไป (หรือประมาณ 88 ล้านบาท) ต้องวางเงินดาวน์ขั้นต่ำร้อยละ 40 ซึ่งสูงกว่ามาตรการเดิมที่กำหนดไว้ร้อยละ 30 มาตั้งแต่ปี 2534 โดยให้มีผลบังคับใช้ทันที และให้สถาบันการเงินระมัดระวังมากขึ้นในการประเมินราคาที่อยู่อาศัยและการปล่อยสินเชื่อ
นอกจากนี้ บริษัท Hong Kong Mortgage Corporation ของรัฐบาล ยังประกาศยกเลิกการให้ Mortgage Insurance หรือการประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยแก่ผู้ที่กู้เงินจำนวนสูงมากเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยสำหรับการลงทุน โดยจะไม่ประกันสินเชื่อสำหรับวงเงินสินเชื่อที่มากกว่าร้อยละ 70 ของมูลค่าที่อยู่อาศัย (LTV เกิน 70%) 

สำหรับผู้ซื้อที่มี LTV ระหว่าง 70-90% จะได้รับการประกันสินเชื่อต่อเมื่อสินเชื่อมีวงเงินต่ำกว่า 12 ล้านเหรียญฮ่องกง (หรือประมาณ 51.5 ล้านบาท) ลดลงจากที่เคยกำหนดว่าต้องต่ำกว่า 20 ล้านเหรียญฮ่องกง และสำหรับผู้ซื้อที่มี LTV ระหว่าง 90-95% จะได้รับการประกันสินเชื่อต่อเมื่อสินเชื่อมีวงเงินต่ำกว่า 6 ล้านเหรียญฮ่องกง (หรือประมาณ 25.7 ล้านบาท) ลดลงจากที่เคยกำหนดว่าต้องต่ำกว่า 8 ล้านเหรียญฮ่องกง

ในเกาหลีใต้ ราคาที่อยู่อาศัยปรับเพิ่มขึ้นทุกเดือนในระหว่างเดือนเมษายน-สิงหาคม จนธนาคารกลางเกาหลีใต้แสดงท่าทีว่าจะปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยนโยบาย เพื่อป้องกันไม่ให้ตลาดที่อยู่อาศัยร้อนแรงเกินไป (แต่จนปัจจุบันยังไม่ได้ปรับดอกเบี้ยขึ้น) มีการปรับเพิ่มความเข้มของการให้สินเชื่อที่อยู่อาศัยในกรุงโซลและพื้นที่รอบกรุงโซล โดยลดวงเงินสินเชื่อที่ผู้บริโภคสามารถกู้ได้ (LTV) จากร้อยละ 60 เหลือร้อยละ 50 ของราคาที่อยู่อาศัย และให้ธนาคารตรวจสอบแหล่งที่มาของรายได้เข้มงวดขึ้น

จึงเห็นได้ว่าหลายประเทศที่มีการออกมาตรการกระตุ้นไปก่อนหน้า ได้หันกลับมาเพิ่มระดับความเข้มงวดขึ้น เพื่อป้องกันไม่ให้ภาคอสังหาริมทรัพย์ร้อนแรงเกินไป ดังนั้น ในส่วนของประเทศไทยเราจึงไม่ควรมองข้ามความสำคัญในข้อนี้ และควรพิจารณามาตรการโดยยึดหลักทางสายกลาง ไม่กระตุ้นมากเกินไปหรือน้อยเกินไปจนเป็นการส่งสัญญาณผิด