รีไฟแนนซ์ให้มีกำไร

....ณัฐพล ลือพร้อมชัย

ช่วงนี้เพื่อนๆ หลายคนแวะเวียนมาถามว่าควรจะรีไฟแนนซ์สินเชื่อบ้านดีไหม เพราะพักหลังเห็นโฆษณาเชิญชวนให้รีไฟแนนซ์กันหนาตา ด้วยดอกเบี้ยที่เร้าใจ แถมสำนักวิจัยทั้งหลายก็ยังคาดกันว่านโยบายดอกเบี้ยน่าจะหยุดขึ้นอีกไม่นาน ไม่เกินกลางปีหน้าก็จะเดินหน้าขึ้นต่อไป เมื่อฟังเหตุผลของพรรคพวกดูแล้วก็ดูจะมีน้ำหนัก แต่หากไม่มองให้ครบภาพ ที่ว่าควรจะได้ก็อาจจะกลายเป็นเสีย

วันนี้เลยอยากจะขอเล่าสู่กันฟังว่าจะทำอย่างไรให้รีไฟแนนซ์แล้วมีกำไร คุ้มค่าคุ้มเวลาครับ

ขั้นแรกเมื่อคิดจะรีไฟแนนซ์หรือเปลี่ยนแหล่งเงินกู้ใหม่ มีหลายปัจจัยที่ผู้กู้ต้องพิจารณา เช่น

อัตราดอกเบี้ยต้องดูตลอดอายุสัญญากู้ การรีไฟแนนซ์ คุณไม่สามารถดูเฉพาะดอกเบี้ยพิเศษในช่วงแรกๆ เท่านั้น แต่จะต้องคำนึงถึงอัตราดอกเบี้ยหลังจากหมดช่วงเวลาพิเศษด้วย เนื่องจากสินเชื่อที่อยู่อาศัยมีระยะเวลาผ่อนนานเป็นสิบปี ยังไงธนาคารก็ไม่สามารถให้อัตราดอกเบี้ยพิเศษได้ตลอดไป อีกทั้งช่วงเวลาที่ใช้อัตราดอกเบี้ยพิเศษอาจเป็นจุดคุ้มทุนของการรีไฟแนนซ์ หากผ่านพ้นช่วงนี้ไป คือส่วนประหยัดดอกเบี้ยหรือประโยชน์ที่คุณจะได้ หากว่าช่วงนั้นกลายเป็นว่าดอกเบี้ยที่ผ่อนไม่ได้แตกต่างจากธนาคารเดิม เงินงวดที่ผ่อนก็แทบไม่ได้ลดลง ประโยชน์จากการรีไฟแนนซ์ที่คิดว่าจะได้ก็คงไม่เกิดขึ้น

ฉะนั้นควรดูอัตราดอกเบี้ยตลอดทั้งสัญญากู้จะเหมาะสมกว่า

เงื่อนไขเงินกู้ เช่น ค่าธรรมเนียมไถ่ถอนหลักทรัพย์ เงื่อนไขในการจ่ายชำระคืนหนี้ รวมถึงวงเงินกู้เพิ่ม เพื่อซ่อมแซมหรือต่อเติม ฯลฯ เหล่านี้เป็นเงื่อนไขที่ผู้กู้ต้องระวัง หากคุณรีไฟแนนซ์ก่อนกำหนดอาจจะมีค่าปรับดังกล่าว ซึ่งจะทำให้ต้นทุนการของคุณสูงขึ้น การรีไฟแนนซ์ก็ไม่เกิดประโยชน์หรือไม่คุ้มค่า

ยอดหนี้คงเหลือน้อยไปก็ไม่คุ้มกับการรีไฟแนนซ์ จำนวนยอดหนี้คงเหลือควรอยู่ในระดับที่มากพอที่จะทำให้เกิดความคุ้มค่าหรือสามารถประหยัดดอกเบี้ยในระดับที่น่าพอใจ เพราะจำนวนยอดหนี้คงเหลือหากน้อยเกินไปการประหยัดดอกเบี้ยก็จะน้อยด้วย จึงไม่คุ้มกับการที่จะต้องยุ่งยากกับการรีไฟแนนซ์

การรีไฟแนนซ์ทุกครั้งจะมีค่าใช้จ่ายที่คุณจะต้องจ่าย โดยมีรายละเอียดมีดังนี้

ค่าใช้จ่ายในการไถ่ถอนจำนอง : หากคุณจดจำนองกับธนาคารเดิมไม่ถึง 3 ปี (บางธนาคารกำหนด 2 ปี) หรือง่ายๆ ถ้าคุณผ่อนธนาคารยังไม่ถึง 3 ปี คุณจะต้องชำระธรรมเนียมค่าไถ่ถอนก่อนกำหนด ปกติคิดในอัตราร้อยละ 23 ของวงเงินกู้ทั้งจำนวน (บางแห่งคิดจากมูลหนี้ที่เหลืออยู่) เช่น หากกู้วงเงิน 2 ล้านบาท ก็จะมีค่าใช้จ่ายส่วนนี้ 6 หมื่นบาท เป็นต้น แต่ถ้าผ่อนนานหรือเกิน 3 ปีแล้ว ก็จะไม่มีค่าใช้จ่ายในส่วนนี้

ค่าใช้จ่ายในการจดจำนอง : ปกติกำหนดไว้ที่อัตรา 1.00% ของวงเงินจดจำนองใหม่ (ไม่เกิน 200,000 บาท)

ค่าจัดการสินเชื่อสำหรับเงินกู้ใหม่ : ค่าใช้จ่ายส่วนนี้บางธนาคารเก็บ บางธนาคารก็ไม่ได้เก็บ แต่ถ้ามีค่าใช้จ่ายส่วนนี้ด้วย ปกติจะเริ่มตั้งแต่ 0.251.00% ของวงเงินกู้ใหม่

ค่าใช้จ่ายทั้งสามประเภทข้างต้นเป็นค่าใช้จ่ายหลัก ที่จำเป็นต้องนำไปคำนวณเปรียบเทียบ (เป็นต้นทุน) ถ้าคิดจะรีไฟแนนซ์ และนอกจากนี้ยังมีค่าใช้จ่ายอื่นๆ อีก 23 รายการ ซึ่งอาจไม่ใช่ปัจจัยสำคัญในการนำไปเปรียบเทียบ เช่น

ค่าประเมินหลักประกัน ซึ่งเฉลี่ยอยู่ที่ 2,500 บาท หรือ 0.25% ของราคาประเมิน

ค่าประกันอัคคีภัย ประมาณ 2,0003,000 บาท แล้วแต่มูลค่าบ้าน

ค่าอากรแสตมป์ 0.05% ของวงเงินกู้ใหม่

นอกจากนี้ หากการกู้ในปัจจุบันคุณได้ทำประกันชีวิตคุ้มครองยอดสินเชื่อ (MRTA) เพื่อไม่ให้คนที่อยู่ข้างหลังมีภาระ หากเกิดเรื่องไม่คาดฝันกับคุณแล้ว คุณก็จะต้องเวนคืนกรมธรรม์ประกันชีวิตก้อนนี้ก่อน ซึ่งจะได้เงินส่วนต่างกลับคืนมาส่วนหนึ่ง และต้องไปทำใหม่กับสถาบันการเงินที่รีไฟแนนซ์ไป ซึ่งจะต้องจ่ายค่าส่วนต่างเพิ่มเติมในส่วนนี้ด้วย

สำหรับค่าใช้จ่ายในส่วนนี้จะคำนวณค่อนข้างยาก เพราะการประกันจะมีการคิดเบี้ยอิงกับคุณสมบัติส่วนตัวของผู้กู้ จึงต้องดูเป็นกรณีๆ ไปครับ

เมื่อพิจารณาปัจจัยและค่าใช้จ่ายต่างๆ ครบถ้วนแล้ว ก็น่าจะทำให้การตัดสินใจจะรีไฟแนนซ์นั้น ตั้งอยู่บนพื้นฐานความเข้าใจและความรอบคอบมากขึ้น สุดท้ายก็น่าจะทำให้การรีไฟแนนซ์ไปนั้นมีกำไรหรือมีประโยชน์อย่างแท้จริงแก่ตัวผู้กู้นะครับ