มาตรฐานผังเทืองกทม. คุม FAR-OSR กระชับพื้นที่เมือง

...วราพงษ์ ป่านแก้ว

แม้ว่าจะได้รับการต่ออายุผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร (กทม.) ที่ใช้อยู่ในปัจจุบันออกไปอีก1 ปี จากที่จะหมดอายุในวันที่ 15พ.ค. 2554 จะถูกเลื่อนไปเป็นวันที่ 15 พ.ค. 2555 แต่กระบวนการในการยกร่างผังเมืองรวม กทม.ฉบับปรับปรุงครั้งที่ 3 อาจจะต้องใช้เวลามากกว่านั้น และอาจจะต้องต่ออายุผังเมืองออกไปอีก 1 ปี ตามโควตาที่มีอยู่ไปจนถึงวันที่ 15 พ.ค. 2556 ก็มีความเป็นไปได้สูง

สำหรับแนวทางการวางและจัดทำผังเมืองฉบับใหม่นั้น อัญชลี ปัทมาสวรรค์ ผู้อำนวยการสำนักผังเมือง กทม. ได้กล่าวว่า จะให้ความสำคัญต่อการเปลี่ยนแปลงสภาวะอากาศและลดปัญหาภาวะโลกร้อน โดยการพัฒนาในรูปแบบเมืองกระชับ ส่งเสริมการพัฒนาในบริเวณที่มีความพร้อมของโครงสร้างพื้นฐาน เน้นการขนส่งมวลชนระบบราง และส่งเสริมเศรษฐกิจเมือง เพื่อลดการใช้พลังงาน

นอกจากนี้ ผังใหม่มีแนวทางที่จะเพิ่มพื้นที่สีเขียว เพิ่มสวนสาธารณะ และใช้มาตรการทางผังเมืองกำหนดสัดส่วนของพื้นที่ว่าง ส่งเสริมการพัฒนาในแนวสูง โดยมีระบบโบนัสให้สำหรับโครงการที่เพิ่มพื้นที่สีเขียวและพื้นที่โล่งด้วย

เปิดมาตรฐานใหม่ร่างผังกทม.

ที่สำคัญการยกร่างผังเมืองใหม่ครั้งนี้ สำนักผังเมืองได้จัดทำมาตรฐานด้านผังเมืองของ กทม.ขึ้นมาใช้ จากที่ผ่านมาจะใช้เกณฑ์และมาตรฐานการวางและจัดทำผังเมืองรวมของกรมโยธาธิการและผังเมืองเป็นหลัก เนื่องจาก กทม.เป็นเมืองใหญ่ที่มีลักษณะเฉพาะแตกต่างจากเมืองอื่นๆ ค่อนข้างมาก

ดังนั้น การนำมาตรฐานกลางทั้งประเทศมาใช้ สามารถวางผังในภาพรวมได้ระดับหนึ่ง แต่ยังไม่สามารถป้องกัน แก้ไขปัญหา หรือชี้นำการพัฒนาเมืองที่มีปัญหาสลับซับซ้อนอย่าง กทม.ได้อย่างมีประสิทธิภาพ

สำหรับมาตรฐานด้านผังเมืองของ กทม.มีอยู่ด้วยกันหลายด้านที่คณะทำงานได้ทำการศึกษา เช่น มาตรฐานด้านเกณฑ์และข้อกำหนดด้านการใช้ประโยชน์ที่ดิน การคมนาคมและขนส่ง สาธารณูปโภค สาธารณูปการ การออกแบบชุมชนและภูมิทัศน์เมือง แต่ที่เกี่ยวข้องโดยตรงต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ คือ มาตรฐานด้านเกณฑ์และข้อกำหนดด้านการใช้ประโยชน์ที่ดิน ที่ถือเป็นจุดชี้เป็นชี้ตายในการพัฒนาโครงการในอนาคต

นอกจากการศึกษาและวิเคราะห์จากผังเมืองปัจจุบันแล้ว ยังศึกษาเปรียบเทียบกับ 5 มหานคร ทั้งที่เป็นมหานครที่พัฒนาแล้วและมหานครที่กำลังพัฒนา ประกอบด้วย แวนคูเวอร์ เมลเบิร์น สิงคโปร์ ฟูกูโอกะ และไทเปรวมถึงการสำรวจภาคสนามเพื่อวิเคราะห์กิจกรรมและความเข้มข้นของการใช้ประโยชน์ที่ดินแต่ละประเภท 28 แห่ง อาคารรวมทั้งสิ้น 32,457 หน่วย

ยกตัวอย่างเช่น ประเภทที่อยู่อาศัย กำหนดพื้นที่ศึกษาจำนวน10 แห่ง ได้แก่ พุทธมณฑลบางกระดี่ เมืองทอง ลาดพร้าว พระราม 9 ห้วยขวาง คลองสาน ถนนดินสอ บ่อนไก่ และราชดำริ ประเภทพาณิชยกรรม ได้แก่บางกะปิ บางนาตราด พระราม 2สามย่าน สุขุมวิท (นานา) อโศก สีลม และทาวน์อินทาวน์

แนะคุม FAROSR กระชับเมือง

จากผลการศึกษา สำรวจ และเปรียบเทียบ แล้วพบว่า โดยภาพรวมแล้วค่า FAR ของย่านที่อยู่อาศัยและย่านเกษตรกรรมตามข้อกำหนด กทม.ได้กำหนดไว้สูงมาก โดยสูงกว่าค่ามาตรฐานของกรณีศึกษาต่างประเทศ และสภาพความหนาแน่นของการใช้ประโยชน์ที่ดินจริงในปัจจุบัน ยกเว้นพื้นที่ศึกษาราชดำริ ซึ่งในอนาคตถ้ามีการพัฒนาตามข้อกำหนด กทม.อาจก่อให้เกิดปัญหาความแออัด และการขาดแคลนสาธารณูปโภคและสาธารณูปการได้ โดยเฉพาะในเขตเกษตรกรรม ที่อาจเกิดปัญหาการรุกล้ำพื้นที่เกษตรกรรมและสภาพแวดล้อมธรรมชาติรอบเมืองมากขึ้น

ในส่วนของย่านพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม พบว่าค่า FAR ตามข้อกำหนด กทม.ค่อนข้างใกล้เคียงกับค่ามาตรฐานของต่างประเทศ รวมทั้งสอดคล้องกับสภาพความหนาแน่นของการใช้ประโยชน์ที่ดินจริงในปัจจุบัน ยกเว้นพื้นที่ศึกษาสุขุมวิท อโศก และสีลม ที่มีค่า FAR เฉลี่ยสูงกว่าค่ามาตรฐานของ กทม. ซึ่งกำลังประสบปัญหาความแออัดและการรองรับของระบบคมนาคมขนส่ง

สำหรับอัตราส่วนพื้นที่ว่างต่อพื้นที่อาคารรวม (Open Space Ratio : OSR) ซึ่งเป็นเครื่องมือควบคุมสภาพความแออัดของอาคาร โดยใช้เกณฑ์การกำหนดอัตราส่วนต่ำสุดของพื้นที่ว่างปราศจากอาคาร พบว่าพื้นที่ที่ OSRเฉลี่ยสอดคล้องกับค่ามาตรฐานของ กทม. ได้แก่ ราชดำริ (ที่อยู่อาศัยหนาแน่นมากประเภทอาคารสูง) ทาวน์อินทาวน์ (พาณิชยกรรมแบบสำนักงาน)

ส่วนพื้นที่อื่นๆ มีค่า OSR เฉลี่ยสูงกว่าค่า OSR มาตรฐานอย่างมาก แสดงให้เห็นว่าค่า OSR มาตรฐานของ กทม.กำหนดไว้ต่ำเกินความเป็นจริง อาจทำให้การพัฒนาในอนาคตประสบปัญหาการขาดแคลนที่ว่างเพื่อคุณภาพชีวิตที่ดี และความปลอดภัยยามเกิดภัยพิบัติ

ในส่วนของอัตราส่วนพื้นที่ครอบคลุมอาคารต่อพื้นที่ดิน (Building Coverage Ratio : BCR) เป็นเครื่องมือควบคุมสภาพความแออัดของอาคาร จะส่งผลต่อความปลอดภัยและสุขอนามัยที่ดีของประชาชน ซึ่งข้อกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินของผังเมืองรวม กทม.ไม่ได้มีการกำหนดค่า BCR เพื่อการควบคุมการใช้ประโยชน์ที่ดิน แต่ได้มีการศึกษาเปรียบเทียบค่า BCR เอาไว้ เพื่อเป็นประโยชน์สำหรับการจัดทำมาตรฐานการใช้ประโยชน์ที่ดินต่อไป

จากผลสำรวจพบว่าค่า BCR ของพื้นที่ศึกษาส่วนใหญ่มีความสอดคล้องกับค่ามาตรฐานต่างประเทศ ยกเว้นพื้นที่พระราม 9ราชดำริ คลองสาน ถนนดินสอ ราษฎร์บูรณะ บางบอน คลองสามวา และภาษีเจริญ ซึ่งมีค่า BCR เฉลี่ยสูงกว่าค่ามาตรฐาน และพื้นที่ศึกษาอโศก สุขุมวิท สีลม และบางขุนเทียน ที่มีค่า BCR เฉลี่ยต่ำกว่าค่ามาตรฐาน

อย่างไรก็ตาม ผลการศึกษาที่เสนอเป็นมาตรฐานด้านผังเมืองของ กทม. ทางสำนักผังเมืองจะยึดเป็นแนวทางเบื้องต้นสำหรับการจัดทำร่างผังเมืองใหม่ ซึ่งอาจจะมีการเปลี่ยนแปลงตามความเหมาะสม แต่จะมากน้อยแค่ไหนคงจะได้รู้กันในอนาคตอันใกล้นี้