อสังหาฯ ปรับแผนรับคุมปล่อยกุ้ หันลุยแนวราบ/บ้านข้าราชการ

...โชคชัย สีนิลแท้/สุกัญญา สินถิรศักดิ์

2เดือนสุดท้ายของตลาดคอนโดมิเนียมคงกลับมาดุเดือดอีกครั้ง เป็นผลจากธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ประกาศเริ่มใช้เกณฑ์ใหม่ในการปล่อยสินเชื่ออิงตามสัญญาจะซื้อจะขายตั้งแต่วันที่ 1 ม.ค. 2554 โดยคอนโดมิเนียมปล่อยกู้วงเงินไม่เกิน 90% หากเกินกว่านั้นจะต้องตั้งค่าความเสี่ยงเพิ่มขึ้นเป็น 75% จากปัจจุบันอยู่ที่ 35%

ส่วนเกณฑ์สินเชื่อใหม่ของบ้านจัดสรรจะเริ่มใช้ 1 ม.ค. 2555 โดยปล่อยกู้วงเงินได้ไม่เกิน 95% หากเกินกว่านั้นจะต้องตั้งค่าความเสี่ยงเพิ่มจาก 35% เป็น 75% เช่นกัน จึงมีการคาดการณ์ว่าจะเกิดการเร่งขายเร่งซื้อคอนโดมิเนียมกันอย่างคึกคักก่อนที่จะถึงสิ้นปี เสมือนการเปิดโอกาสทองให้กับตลาดคอนโดก่อนสู่คอร์สคุมฟองสบู่ที่จะเริ่มต้นในปีหน้า

ขณะที่ตลาดบ้านภายใต้มาตรฐานสินเชื่อใหม่ของ ธปท. จะก่อให้เกิดการเปลี่ยนแปลงทั้งในแง่การลงทุนโครงการใหม่ และแพ็กเกจทางการเงินที่ต้องสอดรับกับมาตรการของ ธปท.อย่างแน่นอน

คอนโดข้าราชการมีอนาคต

สัมมา คีตสิน ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ให้ความเห็นว่า หากพิจารณาจากกรอบระยะเวลา และข้อกำหนดซึ่งเกี่ยวข้องกับการทำสัญญาจะซื้อจะขาย ผลกระทบต่อการซื้อขายที่อยู่อาศัยแนวราบในระยะสั้นน่าจะมีน้อยมาก เพราะให้เวลาในการปรับตัวนานมากกว่า 1 ปี และสถาบันการเงินส่วนใหญ่มีการปล่อยกู้สินเชื่อบ้านแนวราบไม่เกินร้อยละ 95 ของมูลค่าหลักประกันอยู่แล้ว

แต่ผลกระทบต่อการซื้อขายคอนโดมิเนียมในระยะสั้นอาจมี 2 นัย คือ นัยแรก สำหรับผู้ที่ต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง อาจมีการเร่งทำสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดคอนโดมิเนียมมากขึ้นก่อนสิ้นปีนี้ เพื่อหลีกเลี่ยงไม่ให้อยู่ในเกณฑ์บังคับ ซึ่งน่าจะทำให้คอนโดมิเนียมขายดีขึ้นกว่าปกติในช่วงนี้ไปจนถึงปลายปี แต่ในอีกนัยหนึ่ง สำหรับผู้ที่มิได้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยเอง และไม่ได้ซื้อด้วยเงินสดของตนเอง อาจชะลอการตัดสินใจซื้อออกไปก่อน

สำหรับในปีหน้าผู้ประกอบการยังมีปัจจัยบวกที่อาจช่วยให้คอนโดมิเนียมขายดี เนื่องจากราคาน้ำมันมีแนวโน้มเพิ่มสูงขึ้นอีกจากการอ่อนค่าของเงินเหรียญสหรัฐ ซึ่งอาจทำให้คอนโดมิเนียมในย่านใกล้ที่ทำการของราชการและรัฐวิสาหกิจยังดีอยู่ เพราะข้าราชการหรือพนักงานรัฐวิสาหกิจที่ใช้วิธีหักค่าผ่อนบ้านจากเงินเดือนไม่ได้รับผลกระทบ และไม่เข้าเกณฑ์ที่ ธปท.กำหนด

ชะลอลงทุนคอนโด 13 ล้าน

ประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต กรรมการและรองกรรมการผู้จัดการ บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท กล่าวว่า ผลจากมาตรการของ ธปท. คงทำให้การทำตลาดคอนโดมิเนียมระดับ 13 ล้านบาทยากขึ้น บริษัทจึงต้องปรับแผนการเปิดตัวคอนโดมิเนียมโครงการใหม่ในปีหน้า ด้วยการลดสัดส่วนของกลุ่ม 13 ล้านบาทต่อยูนิตให้น้อยลง พร้อมกับให้น้ำหนักโครงการแนวราบประเภททาวน์เฮาส์และบ้านเดี่ยวมากขึ้น

หากพิจารณาตัวเลขคอนโดใหม่ที่ออกมาในไตรมาส 3 อยู่ที่ 8.3 หมื่นล้านบาท เมื่อเทียบกับไตรมาส 2 ซึ่งอยู่ที่ 4.2 หมื่นล้านบาท แล้วอาจจะสูงมาก แต่สาเหตุที่ตัวเลขเพิ่มสูงขึ้นมาจากการที่หลายโครงการชะลอการเปิดตัวในช่วงที่เกิดวิกฤตทางการเมืองในประเทศ โครงการใหม่จึงทะลักออกมาในช่วงไตรมาส 34 นี้จำนวนมาก

ไม่เพียงแต่กลุ่มพฤกษาฯ เท่านั้นที่เปรยถึงการแตะเบรกคอนโดใหม่ บริษัทรายกลางอย่างกลุ่มเสนาดีเวลลอปเม้นท์ก็เปลี่ยนแผนใหม่ทันทีเช่นกัน โดยจะลดคอนโดมิเนียมโครงการใหม่จากเดิม 3 โครงการ เหลือ 2 โครงการ ส่วนเดอะ นิช ลาดพร้าว ที่เหลือขายอีก 2 อาคารสุดท้าย จากเดิมจะเปิดขายพร้อมกันในปีหน้า อาจต้องทยอยเปิดทีละอาคารเพื่อลดความเสี่ยง เพราะเชื่อว่าลูกค้าบางส่วนจะต้องหายไปจากการที่ไม่สามารถกู้ได้ 100%

เจรจาแบงก์ปรับแพ็กเกจกู้ใหม่

นอกจากจะปรับแผนลดคอนโดใหม่แล้วผู้บริหารพฤกษาฯ ยังยอมรับว่าจะเจรจากับสถาบันการเงินเพื่อต่อรองขอให้ปีหน้ายังคงใช้วงเงินสินเชื่อตามเกณฑ์เดิมกับยูนิตที่เหลือขาย และยูนิตที่ต้องนำกลับมาขายใหม่(กรณีถูกปฏิเสธสินเชื่อ) ในโครงการที่เปิดตัวไปแล้วในปีนี้ เพื่อให้ลูกค้าใหม่ในโครงการเดิมได้รับสิทธิสินเชื่อเหมือนกับลูกค้าที่ซื้อไปแล้วในปีนี้ โดยปัจจุบันบริษัทมีคอนโดมิเนียมเหลือขายประมาณ 10% ของจำนวนโครงการที่เปิดตัวแล้ว

ขณะที่แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปีหน้าคงมีภาพที่เปลี่ยนไป โดยโครงการที่พัฒนาในรูปแบบสร้างเสร็จก่อนขายจะสูญพันธุ์ไปจากตลาด เพราะลูกค้าต้องมีเงินก้อนใหญ่ในการรับโอน ส่วนผู้ประกอบการขนาดเล็กจะทำตลาดได้ยากขึ้นเรื่อยๆ เพราะไม่มีอำนาจต่อรองกับสถาบันการเงิน แต่หากมองในแง่ดี เกณฑ์ใหม่จะช่วยให้ผู้ซื้อบ้านมีวินัยทางการเงินมากขึ้น

ด้าน เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการและกรรมการบริหาร บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ กล่าวว่า อยู่ระหว่างเจรจากับธนาคารถึงแพ็กเกจสินเชื่อสำหรับลูกค้าใหม่ในปี 2554 เช่นกัน โดยจะหาแนวทางให้ลูกค้าสามารถกู้ได้ในวงเงินใกล้เคียงจากเดิม แต่รูปแบบและวิธีการอาจจะต้องเปลี่ยนไป

โดยเฉพาะกับคอนโดมิเนียมแบบตกแต่งพร้อมอยู่ที่เดิมสามารถกู้ได้ 100% คงทำได้ยากขึ้น ซึ่งที่ผ่านมากลยุทธ์ทางการเงินเป็นกลยุทธ์การตลาดที่ลูกค้าให้ความสนใจมากที่สุด วัดได้จากการสำรวจความคิดเห็นของลูกค้าแล้วพบว่า 3040% ตัดสินใจซื้อคอนโดเพราะกู้ได้ 100%

การปรับตัวสู่มาตรฐานใหม่ของ ธปท.จะมีความชัดเจนขึ้น เกมใหม่ในสภาพแวดล้อมที่เปลี่ยนไปกำลังจะเริ่มต้นขึ้นในไม่ช้านี้แน่นอน