มาตรการสกัดฟองสบู่ ดับร้อนอสังหาฯปี'54

15 พฤศจิกายน 2553

...ศูนย์วิจัยกสิกรไทย

ในช่วงที่ผ่านมาตลาดอสังหาริมทรัพย์มีการขยายตัวที่ค่อนข้างสูง โดยเฉพาะในช่วงของมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ (สิ้นสุดลงเมื่อวันที่ 30 มิ.ย. 2553 ที่ผ่านมา) ที่ทำให้กิจกรรมการซื้อขายที่อยู่อาศัยมีอัตราการเติบโตที่สูง

ขณะเดียวกันธุรกิจสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยซึ่งเป็นธุรกิจที่เชื่อมโยงกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ก็มีอัตราการเติบโตที่โดดเด่นเช่นกัน โดยเฉพาะสินเชื่อที่อยู่อาศัยของธนาคารพาณิชย์มีการเติบโตที่สูงกว่าผลิตภัณฑ์สินเชื่อประเภทอื่นๆ

ดังจะเห็นได้จากรายงานของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) พบว่า ภาพรวมยอดสินเชื่อคงค้างที่อยู่อาศัยของธนาคารพาณิชย์ในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2553 มีมูลค่าประมาณ 1,063,440 ล้านบาท ขยายตัว 14.6% จากปีก่อนหน้า ซึ่งการเติบโตของธุรกิจสินเชื่อที่อยู่อาศัยนอกจากจะมีปัจจัยหนุนมาจากการซื้อที่อยู่อาศัยที่มีความคึกคักแล้ว ยังมีแรงหนุนมาจากอัตราดอกเบี้ยกู้ยืมสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่อยู่ระดับต่ำ รวมถึงการแข่งขันทางธุรกิจที่รุนแรงทำให้ธนาคารพาณิชย์ต่างออกแคมเปญการตลาด และผลิตภัณฑ์ที่หลากหลาย เช่น การใช้กลยุทธ์อัตราดอกเบี้ยคงที่ 0% เป็นระยะเวลา 1 ปี และในระยะหลังมีการทำแคมเปญการปล่อยสินเชื่อเป็นวงเงินที่สูง เช่น 100% ของมูลค่าหลักประกัน หรือมากกว่า เพื่อจูงใจลูกค้าให้ใช้บริการสินเชื่อของตน

อย่างไรก็ดี แม้ว่ามาตรการอสังหาริมทรัพย์จะสิ้นสุดลงก็ตาม แต่ผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ยังคงเดินหน้าเปิดโครงการที่อยู่อาศัยใหม่อย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะโครงการคอนโดมิเนียมที่คาดว่า ณ สิ้นปี 2553 อาจมีจำนวนสูงถึง 7 หมื่นหน่วย ขณะเดียวกันอุปทานคงค้างเหลือขายในตลาดเริ่มสะสมเป็นจำนวนที่สูงขึ้น ทำให้หลายฝ่ายเริ่มมีความกังวลถึงปัญหาความไม่สมดุลในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่เกิดขึ้น

อีกทั้งการแข่งขันธนาคารพาณิชย์ที่มีความรุนแรง ทำให้เกิดความกังวลถึงพฤติกรรมการปล่อยสินเชื่อที่อาจก่อให้เกิดความเสี่ยงสูงขึ้นในระยะข้างหน้าได้ โดยเฉพาะเมื่อแนวโน้มเศรษฐกิจไทยในระยะข้างหน้ายังคงมีความผันผวนสูงทั้งจากปัจจัยภายในประเทศและภายนอกประเทศ อีกทั้งผู้บริโภคยังต้องเผชิญกับแนวโน้มอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ขาขึ้นในระยะข้างหน้า ซึ่งปัจจัยดังกล่าวอาจส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อของผู้บริโภคให้ชะลอตัวลงได้

ดังนั้น เมื่อวันที่ 12 พ.ย. 2553 ธปท.ได้ออกมาตรการกำหนดอัตราส่วนเงินให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (Loan to Value) สำหรับการให้สินเชื่อที่อยู่อาศัยที่มีราคาซื้อขายต่ำกว่า 10 ล้านบาทลงมา โดยสินเชื่อที่อยู่อาศัยแนวสูงหรือคอนโดมิเนียม กำหนดอัตราส่วนเงินให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกันที่ 90% ซึ่งมีผลใช้เฉพาะสัญญาจะซื้อจะขายที่ทำตั้งแต่วันที่ 1 ม.ค. 2554

สำหรับส่วนสินเชื่อที่อยู่อาศัยแนวราบ เช่น บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ กำหนดอัตราส่วนเงินให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกันที่ 95% ซึ่งจะมีผลใช้เฉพาะสัญญาจะซื้อจะขายที่ทำตั้งแต่วันที่ 1 ม.ค. 2555

ศูนย์วิจัยกสิกรไทย มีความเห็นว่า การออกมาตรการดังกล่าวนี้ เพื่อสร้างความสมดุลและเสถียรภาพในตลาดอสังหาริมทรัพย์ให้เติบโตอย่างมั่นคง เพราะถ้าหากไม่ออกมาตรการใดๆ ความเสี่ยงที่จะเกิดภาวะฟองสบู่ในภาคอสังหาริมทรัพย์อาจจะขยายตัวเพิ่มขึ้นได้ในระยะข้างหน้า

lมาตรการดังกล่าวไม่ส่งผลกระทบในระยะใกล้ เนื่องจากผู้ประกอบการและสถาบันการเงินมีระยะเวลาในการที่จะปรับตัวจนถึงต้นปีหน้า โดยคาดว่าในช่วง 2 เดือนสุดท้ายของปีนี้ ตลาดคอนโดมิเนียมน่าจะมีการปรับตัวในเชิงรุกมากขึ้น โดยผู้ประกอบการคงจะมีการจัดแคมเปญกระตุ้นให้ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยที่มีความพร้อมทางการเงินทำการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยก่อนที่มาตรการดังกล่าวจะมีผลบังคับใช้ในวันที่ 1 ม.ค. 2554

lผลภายหลังจากที่มาตรการเริ่มบังคับใช้น่าจะกระทบเป็นวงจำกัด ภายหลังจากที่มาตรการมีผลบังคับใช้แล้ว ศูนย์วิจัยกสิกรไทย มีความเห็นว่า มาตรการดังกล่าวอาจมีส่วนช่วยชะลอความร้อนแรงที่ปรากฏอยู่ในตลาดอสังหาริมทรัพย์บางเซ็กเมนต์ลงได้บ้าง โดยคาดว่าในปี 2554 ผู้ประกอบการอาจมีการปรับกลยุทธ์การดำเนินธุรกิจให้มีความเหมาะสมมากขึ้น เพื่อลดความเสี่ยงในการดำเนินธุรกิจที่อาจจะเกิดขึ้นในระยะข้างหน้าได้ โดยเฉพาะเมื่อผู้ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยต้องมีเงินออมในการซื้อที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้น จึงมีผลต่อการตัดสินใจเลือกซื้อที่อยู่อาศัย

ในขณะที่คาดว่าสถาบันการเงินอาจจะต้องมีการปรับกลยุทธ์การตลาดจากเดิมที่ใช้กลยุทธ์อนุมัติวงเงินสินเชื่อสูงมาเป็นแรงจูงใจให้ผู้บริโภคใช้บริการสินเชื่อของตน โดยคงจะหันมาใช้กลยุทธ์ด้านอื่นๆ แทน เช่น อัตราดอกเบี้ยต่ำพิเศษ และบริการเสริมอื่นๆ มาทำตลาด เป็นต้น

lแม้จะประเมินว่าผลกระทบของมาตรการดังกล่าวน่าจะมีจำกัด แต่หากอัตราดอกเบี้ยยังคงปรับตัวขึ้นตามที่ธนาคารแห่งประเทศไทยได้ระบุ ศูนย์วิจัยกสิกรไทยคาดว่าธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ รวมทั้งสินเชื่อที่อยู่อาศัยของสถาบันการเงินคงจะลดความร้อนแรงลงชัดเจนในปี 2554 ในขณะที่แม้ว่ามาตรการดังกล่าวคงจะไม่ส่งผลกระทบต่อผู้ซื้อที่มีวัตถุประสงค์เพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัย แต่อาจกระทบต่อแรงซื้อในกลุ่มเก็งกำไรหรือกลุ่มที่ซื้อเพื่อการลงทุนอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ โดยเฉพาะหากอัตราดอกเบี้ยนโยบายของธนาคารแห่งประเทศไทยต้องปรับขึ้นเพื่อสกัดกั้นความเสี่ยงอัตราเงินเฟ้อที่เพิ่มขึ้นจากการดำเนินมาตรการทางการเงินอย่างผ่อนคลายของธนาคารกลางสหรัฐ

อย่างไรก็ดี แม้ว่ามาตรการดังกล่าวของ ธปท. อาจมีส่วนช่วยชะลอความร้อนแรงที่ปรากฏอยู่ในตลาดอสังหาริมทรัพย์บางเซ็กเมนต์ลงได้บ้าง รวมทั้งอาจจะชะลอการเปิดตัวโครงการของผู้ประกอบการที่อาจนำไปสู่ปัญหาอุปทานล้นตลาดในอนาคตได้ แต่ภาวะการแข่งขันที่รุนแรงในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในช่วงที่ผ่านมา ทำให้ผู้ประกอบการมีการช่วงชิงจังหวะการทำตลาด โดยการเร่งเปิดโครงการใหม่ ขณะที่ปัญหาความไม่สมดุลระหว่างอุปสงค์และอุปทานก็เริ่มมีสัญญาณแสดงให้เห็นในบางทำเล ดังนั้นผู้ประกอบการและสถาบันการเงินผู้ปล่อยสินเชื่อควรจะมีมาตรการการบริหารความเสี่ยงที่รอบคอบมากขึ้น เพื่อรักษาสมดุลระหว่างความต้องการซื้อและสินค้าในตลาดให้มีเสถียรภาพ

ขณะที่ด้านผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์เองก็ควรที่จะทำการตัดสินใจเลือกโครงการอย่างรอบคอบ โดยคำนึงถึงความสามารถในการผ่อนชำระและฐานะการเงินของตนเป็นสำคัญ