กลุ่มอสังหาริมทรัพย์ น้ำหนักมากกว่าตลาด

....บล.ธนชาด

นักวิเคราะห์บริษัทหลักทรัพย์ (บล.) ธนชาต ยังคงให้น้ำหนักลงทุนหุ้นกลุ่มอสังหาริมทรัพย์มากกว่าตลาด โดยเลือกหุ้นบริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (LPN) และหุ้นบริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท (PS) น่าลงทุนที่สุด ภายหลังตัวเลขที่อยู่อาศัยใหม่เดือน ต.ค.ออกมามากนับเป็นมูลค่าสูงสุดนับจากต้นปีและยอดจองเพิ่มเป็น 37% โดยยังไม่มีสัญญาณที่คอนโดมิเนียมล้นตลาด แต่ถูกปัจจัยลบจากการที่ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) จะออกมาตรการสกัดกั้นการเก็งกำไรกดดัน

จากผลการสำรวจของ Agency for Real Estate Affairs (AREA) แสดงให้เห็นว่าเดือน ต.ค. มีจำนวนที่อยู่อาศัยใหม่จำนวนมากที่ 4.27 หมื่นล้านบาทเพิ่มขึ้น 81% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน และ 28% จาก ก.ย.และเป็นเดือนที่มีมูลค่าสูงที่สุดตั้งแต่ต้นปี โดยทาวน์เฮาส์มีการเพิ่มขึ้นมากที่สุดเป็น 1.02 หมื่นล้านบาทเพิ่มขึ้น 24% ของมูลค่ารวม ขณะที่โครงการคอนโดมิเนียมเปิดตัวใหม่ลดลงจาก ก.ย. มาอยู่ที่ 2.11 หมื่นล้านบาท (49%)

ยอดจองในเดือนแรกของการเปิดตัวของแต่ละโครงการโดยเฉลี่ยยังคงอยู่ในระดับที่น่าประทับใจที่ 37% เทียบ 9 เดือนแรกปีนี้ ที่ 32% ขณะที่ที่อยู่อาศัยใหม่ที่มีจำนวนมากในเดือน ต.ค. เป็นสิ่งที่คาดไว้อยู่แล้วว่าจะยังคงสูงต่อเนื่องไปยังไตรมาส 4

ถึงแม้ว่าจะมีการเปิดตัวโครงการคอนโด มิเนียมจำนวนมากในปีนี้ แต่อัตราการจองยังคงมีวงจรที่แข็งแกร่งที่ 55% ในเดือน ต.ค. สูงกว่าในช่วง 9 เดือนแรกปี 2553 ที่ 50% สำหรับจำนวนยูนิตใหม่ในช่วง 10 เดือนแรกคอนโดมิเนียมราคา 3 ล้านบาท และต่ำกว่า มีสัดส่วนราว 78% (37,640 ยูนิต) ขณะที่ส่วนที่เหลือเป็นคอนโดมิเนียมราคาสูงกว่า 3 ล้านบาท (10,651 ยูนิต)

แต่ 10 เดือนแรกปีนี้อัตราการจองยังคงแข็งแกร่ง โดยในเดือนแรกของการเปิดตัวมียอดจอง 54% สำหรับคอนโดมิเนียมราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท และ 50% สำหรับคอนโด มิเนียมราคาสูงกว่า 3 ล้านบาท ซึ่งข้อมูลนี้แสดงให้เห็นว่าภาวะคอนโดมิเนียมล้นตลาดไม่น่าจะเกิดขึ้นในขณะนี้และการเพิ่มขึ้นของที่อยู่อาศัยใหม่นี้เป็นการเพิ่มขึ้น เพื่อรองรับความต้องการคอนโดมิเนียมที่สูงขึ้น จากไลฟ์สไตล์ที่เปลี่ยนแปลงไป และมีการพัฒนาสาธารณูป โภคพื้นฐานในเรื่องของระบบขนส่งมวลชนที่มากขึ้น

ธปท. มีความกังวลในเรื่องคอนโดมิเนียมล้นตลาด

เมื่อต้นสัปดาห์ก่อน ธปท.ได้แสดงความกังวลต่อภาวะการก่อสร้างล้นตลาดในบางกลุ่มโดยเฉพาะคอนโดมิเนียมราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ซึ่ง ธปท.อาจจะออกมาตรการจำกัดวงเงินสินเชื่อต่อมูลค่าหลักทรัพย์ค้ำประกัน เพื่อลดความต้องการที่อยู่อาศัยเพื่อการเก็งกำไร ซึ่งหากเป็นเช่นนั้นจะทำให้เกิดผลลบต่อยอดจองในอนาคต รวมถึงการยกเลิกการจองโครงการที่ขายได้แล้วอีกด้วย มาตรการนี้ยังอาจส่งผลกระทบต่อความต้องการที่แท้จริง ดังนั้นจึงคิดว่ามาตรการนี้อาจจะมีประสิทธิภาพมากขึ้นหากใช้กับสินเชื่อที่อยู่อาศัยนอกเหนือจากบ้านหลังแรก

ทั้งนี้ มีความเป็นไปได้ที่ ธปท.จะออกมาตรการเป็นปัจจัยลบกดดัน

ราคาหุ้นอสังหาริมทรัพย์ ลดลงราว 5% นับตั้งแต่ต้นปีจนถึงปัจจุบันและราคาต่ำกว่าดัชนีหุ้น 11% การขาดความไม่ชัดเจนของมาตรการของ ธปท. ยังคงเป็นปัจจัยกดดันกลุ่ม แม้ว่า บล.ธนชาตจะเชื่อว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์อยู่ในวงจรการเติบโตใหม่ และมาตรการนี้จะช่วยสนับสนุนให้ตลาดเติบโตอย่างแข็งแกร่งมากขึ้น

ทั้งนี้ ช่วงสุดสัปดาห์ที่ผ่านมา (67 พ.ย.) PS ได้เปิดตัวโครงการ Condolette Ize ราชเทวี (มูลค่า 1,400 ล้านบาท 306 หน่วย ราคาเริ่มต้นที่ 2.9 ล้านบาทต่อหน่วยหรือ 1 แสนบาทต่อตารางเมตร) โดยอัตราจองซื้ออยู่ที่ 70%

นักวิเคราะห์ บล.บัวหลวง ให้ความเห็นว่า กระแสตอบรับดังกล่าวเป็นข่าวดีและเป็นเซอร์ไพรส์เชิงบวกต่อตลาด (โดยเฉพาะอย่างยิ่งหลังจากที่ตลาดกังวลว่าคอนโดมิเนียมในระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทต่อหน่วยจะมากเกินความต้องการ)

การเปิดตัวประสบความสำเร็จเนื่องจากทำเลที่ดี (ใช้เวลาเดินจาก BTS ราชเทวี ไปโครงการประมาณ 5 นาที) และโครงการใหม่ที่แข่งขันในพื้นที่ค่อนข้างน้อย ซึ่งก็หมายความว่าคอนโดมิเนียมที่ตั้งอยู่ในที่ที่เหมาะสม (และราคารับได้) ยังได้รับการตอบรับจากลูกค้าดีอยู่

ในทางกลับกันบริษัท เอเชี่ยนพร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ (AP) เปิดตัว Aspire งามวงศ์วาน (1,600 ล้านบาท 1,460 หน่วย) ที่ราคาขาย 4.6 หมื่นบาทต่อตารางเมตร แม้ว่าจะถูกแต่ความต้องการอาจถูกดูดซับไปมากแล้วโดย Lumpini Vile ประชาชื่นพงษ์เพชร ซึ่งเปิดตัวตั้งแต่ปี 2550 แล้ว และรับรู้รายได้ในปี 2552 (1,300 ล้านบาท 1,600 หน่วย)

ดังนั้น Aspire งามวงศ์วาน จึงถูกจองเพียงประมาณ 20% PS มีที่อยู่อาศัยหลายรูปแบบ (แบรนด์ต่างๆ ของบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ และคอนโดมิเนียม)

ดังนั้น มองว่าในอนาคต PS จึงสามารถลดการเปิดตัวคอนโดมิเนียมได้เมื่อรู้สึกว่าตลาดชะลอตัวลง ให้สังเกตว่าที่ผ่านมาครึ่งปีแรก PS ได้ทำยอดขายล่วงหน้าคอนโดมิเนียมไปมากแล้ว โดยล่าสุดทำสถิติยอดขายคอนโดมิเนียมใหม่สูงถึง 1.2 หมื่นล้านบาทใน 10 เดือนของปี 2553 (เติบโตประมาณ 300% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน) ซึ่งรับประกันรายได้ปี 2554 และ 2555 ไปแล้วประมาณปีละ 20%

บล.บัวหลวงเชื่อว่า ราคาหุ้นที่ปรับตัวลดลงมาเมื่อไม่นานนี้เป็นโอกาสอันดีให้เข้าซื้อก่อนประกาศกำไรสุทธิที่แข็งแกร่งของไตรมาส 4/2553 (โตขึ้นทั้ง จากช่วงเดียวกันของปีก่อนและไตรมาส 3) และความคืบหน้าของโครงการในอินเดีย คาดว่าจะเริ่มมียอดจองซื้อเมื่อสร้างบ้านตัวอย่างเสร็จประมาณต้นเดือน ธ.ค.นี้)