โมเดลใหม่ที่เปลี่ยนไปของอาคารพาณิชย์

โดย...ศุภกิจ ประมวลทรัพย์ ผู้อำนวยการกลุ่มพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ บริษัท สินธรณี พร็อพเพอร์ตี้

เดือนก่อนมีโอกาสไปพูดในงานเกี่ยวกับเอ็นพีแอลรายหนึ่ง แถวๆ ย่านบางกะปิ ลำสาลี ขับรถผ่านไปตาก็เหลือบมองสองข้างทางที่กำลังมีการก่อสร้างรถไฟฟ้าสายสีส้ม จึงอดแปลกใจไม่ได้ว่าทำไมละแวกแถวนี้การเติบโตถึงเป็นไปอย่างช้ามากๆ เมื่อเปรียบเทียบกับทำเลอื่นๆ ที่มีการพัฒนาทางด้านคมนาคม ทั้งๆ ที่ละแวกนี้มีโรงงานขนาดใหญ่ แหล่งงาน และมหาวิทยาลัยคนจนขนาดใหญ่ รวมไปถึงห้างสรรพสินค้า ที่พักอาศัย หอพักต่างๆ แต่กลับไม่ได้รับการดูแลที่ดีกว่านี้ 

สิ่งที่กำลังจะบอก คือ การล้มหายตายจากของอาคารพาณิชย์สองข้างทางที่มีแต่ป้ายขาย หรือเช่า และบางหลังเป็นห้องแถวร้างๆ คำถามคำโตๆๆ คือ เกิดอะไรขึ้น และจะมีหนทางปรับแก้ไขได้ไหม นอกจากการขายทิ้งไป

ยุคสมัยที่เปลี่ยนแปลงไปของเทคโนโลยี การเจริญเติบโตของเมือง คงยากที่จะปฏิเสธได้ เฉกเช่นเดียวกับการพัฒนาของภาคอสังหาริมทรัพย์ จากเมืองเล็กกลายเป็นเมืองใหญ่ จากเมืองใหญ่เปลี่ยนแปลงเป็นมหานคร เหล่านี้เองที่เราจะเห็นอาคารบ้านเรือนหรือตึกแถวบางทำเล บางที่กลายสภาพไป ไม่รุ่งเรืองก็รกร้างว่างเปล่า เมื่อก่อนเราต้องยอมรับว่าอาคารพาณิชย์หรือตึกแถวที่สร้างกันกับติดถนนใหญ่ ถนนหลักต่างๆ ในเมืองจำนวนมาก และส่วนมากก็จะเป็นการเซ้งหรือเช่าซื้อมากกว่าการขายขาด

แน่นอนที่สุด คือ เราไม่เคยคิดว่าตึกแถวเหล่านี้จำเป็นจะต้องมีสถานที่จอดรถ ส่งผลให้จนถึงยุคปัจจุบันจึงไม่มีสถานที่จอดรถสำหรับคนพักและคนมาติดต่อ ครั้นจะจอดรถริมถนนแบบสมัยก่อนก็ทำไม่ได้ไปเสียแล้ว จากการจราจรที่ติดขัดบนถนนแทบทุกสาย เหล่านี้คือปัญหา จนกระทั่งมีกฎหมายก่อสร้างอาคารกำหนดไว้ หากพัฒนาเป็นอาคารพาณิชย์จะต้องมีระยะร่นไว้สำหรับเป็นสถานที่จอดรถ 6 เมตร ถือว่าเป็นทางแก้ในการจอดรถสำหรับอาคารพาณิชย์

โมเดลใหม่ในการแก้ปัญหาของอาคารพาณิชย์ในเมืองหรือแนวถนนใหญ่ๆ ที่ไม่มีสถานที่จอดรถ จะเห็นว่ามีการปรับปรุงหลายหลาก เท่าที่เห็นก็พอจะหามาได้สัก 4 ทางเลือก

1.คอนวีเนียนสโตร์ แน่นอนที่สุดเราจะเห็นร้านค้าแบบนี้จำนวนมากขึ้นเรื่อยๆ ร้านสะดวกซื้อที่เข้ามาทดแทนร้านโชห่วยอย่างเด็ดขาดและขยายมากกว่าหลายแบรนด์ ในบ้านเราได้รับความนิยมอย่างมาก ขนาดแบรนด์เดียวกันห่างกันไม่กี่ช่วงตึกก็ยังเปิดประจัญกัน ไม่นับแบรนด์คู่แข่งอีกกระแสของร้านสะดวกซื้อไม่มีวันตก เนื่องจากมีการปรับสินค้าและบริการให้มีความหลากหลายมากขึ้น 

2.Co Working Space เรื่องของการทำงานในสถานที่ต่างๆ จากอาคารสำนักงานที่ได้รับความนิยมมากขึ้นอย่างต่อเนื่อง คนทำงานที่เป็นพวกฟรีแลนซ์ หรือทำงานคนเดียวมีมากขึ้น จนทำให้การมาทำงานในพื้นที่ที่ถูกจัดไว้ให้เป็นพื้นที่ส่วนกลาง แล้วแต่ละคนจะมาแชร์พื้นที่กัน ต่างจาก Private Office ที่ต้องการเป็นห้องทำงานส่วนตัว แน่นอนที่สุด ก็คือ การนำอาคารพาณิชย์แนวรถไฟฟ้ามาทำ เนื่องจากคนเหล่านี้เน้นการขับรถมานั่งทำงาน

3.Hostel ในช่วง 3-4 ปีมานี้กระแสของที่พักแบบนี้มาแรงสุดๆ ด้วยคอนเซ็ปต์การเข้าที่พักแบบเช้าออกเย็นกลับอาบน้ำนอน ไม่ต้องการอาหารเช้า และที่สำคัญ คือ การออกแบบที่มีดีไซน์คอนเซ็ปต์ต่างกับโรงแรมหรูหราทั่วไป การพัฒนาในส่วนนี้พื้นฐานมาจากอาคารพาณิชย์ด้วยกันทั้งนั้น สัก 4 คูหาขึ้นไปก็สามารถทำเป็น Hostel ได้แล้ว ไม่เน้นการจอดรถเพียงแต่ว่าขอให้รถไฟฟ้าหรือรถไฟฟ้าใต้ดินถึงหรือใกล้เคียงก็สามารถทำได้แล้ว

4.Self Storage น้องใหม่ไฟแรงกับการพัฒนาการเก็บของที่ไม่จำเป็นหรือจำเป็นต้องเก็บ ตอนนี้เริ่มมีความนิยมมากขึ้น กลุ่มเป้าหมายนอกจากจะเป็นบริษัทห้างร้านที่จะต้องเก็บเอกสารทางบัญชี กลายมาเป็นว่าคนที่พักอาศัยต่างๆ เริ่มเอาของเก่าเก็บมาเก็บไว้ บางคนอยู่คอนโดมิเนียมตารางเมตรละแสนก็หันไปใช้บริการ และหลายสถานที่ก็นำอาคารพาณิชย์ริมถนนปรับมาเป็นสถานที่เก็บของไปแล้ว บางแห่งในเมืองพัฒนามาเป็นที่เก็บไวน์ราคาแสนแพงก็มีคนทำแล้ว

ท้ายที่สุด การนำอาคารพาณิชย์มาปรับปรุงเพื่อให้เกิดประโยชน์น่าจะเป็นเรื่องที่ดี แต่ต้องยอมรับว่าบางทำเลทำได้ บางแห่งก็ไม่สมควรทำ หลายๆ แห่งก็ถูกทุบทิ้งเพื่อนำมาพัฒนาเป็นอย่างอื่นไป นับจากนี้ไปอาคารพาณิชย์ในเขตเมืองเริ่มจะปรับเปลี่ยนมากขึ้น และเป็นไปในทิศทางที่ดีและน่าลงทุนสุดๆๆ ครับ