ปัญหา กม.คุมอาคารเช่า

หลังจากที่ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่อง “ให้ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา พ.ศ. 2561” ของสำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ.) มีผลใช้บังคับตั้งแต่วันที่ 1 พ.ค. 2561 เป็นต้นมา ได้เริ่มส่งผลกระทบต่อผู้เช่าและเจ้าของหรือผู้ประกอบการในทันที

ผลกระทบต่อผู้เช่า คือ เจ้าของหรือผู้ประกอบการได้ปรับขึ้นค่าห้องพัก ค่าส่วนกลาง แทนการจ่ายค่าน้ำ ค่าไฟ ตามจริง ส่วนเจ้าของหรือผู้ประกอบการที่ได้รับผลกระทบ คือ มีรายได้ลดลงจากเดิม จึงต้องหาวิธีการเก็บค่าเช่าจากผู้เช่าในช่องทางอื่น เพื่อหลีกเลี่ยงการไม่ปฏิบัติตามประกาศของ สคบ. ทั้งที่ประกาศฉบับนี้มีเจตนารมณ์ออกมาบังคับใช้ เพื่อต้องการลดภาระของผู้เช่า และป้องกันไม่ให้เจ้าของหรือผู้ประกอบการเอาเปรียบผู้เช่ามากเกินไป

มาตรการคุ้มครองผู้เช่าตามประกาศฉบับนี้ ได้แก่ การห้ามเจ้าของหรือผู้ประกอบการเรียกเก็บค่าน้ำ ค่าไฟ เกินกว่าอัตราที่ผู้ให้บริการน้ำประปาและกระแสไฟฟ้าเรียกเก็บจากผู้ประกอบการ ห้ามเก็บค่าเช่าล่วงหน้าหรือเงินประกันเกินกว่า 1 เดือน เมื่อสัญญาเช่าอาคารสิ้นสุด ต้องคืนเงินประกันที่ได้รับจากผู้เช่าทันที เว้นแต่เจ้าของหรือผู้ประกอบการประสงค์จะตรวจสอบความเสียหายที่ผู้เช่าต้องรับผิดชอบ หากผู้เช่ามิได้ทำความเสียหาย ให้เจ้าของหรือผู้ประกอบการคืนเงินประกันภายใน 7 วัน นับแต่วันที่สัญญาเช่าอาคารสิ้นสุด และได้กลับเข้าครอบครองอาคาร  เป็นต้น 

การเช่าอาคารเมื่อเวลาผ่านไปหลายปีย่อมเกิดความเสียหาย เกิดการชำรุดบกพร่องของอาคารที่เช่า รวมถึงเฟอร์นิเจอร์ สิ่งอำนวยความสะดวกอื่นๆ อันเป็นปกติของการเช่า ซึ่งตามกฎหมายผู้เช่าต้องสงวนทรัพย์สินที่เช่าเสมอกับวิญญูชนพึงสงวนทรัพย์สินของตน และต้องบำรุงรักษาทั้งทำการซ่อมแซมเล็กน้อย   

แต่แท้จริงแล้วหน้าที่นี้เป็นของเจ้าของหรือผู้ประกอบการ ที่จะซ่อมแซมและเรียกเก็บเงินจากผู้เช่าในภายหลัง โดยไม่ได้เกี่ยวข้องกับเงินประกันแต่อย่างใด ดังนั้นเมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดลง โดยหลักแล้วต้องคืนเงินประกันให้กับผู้เช่าโดยทันที แต่ส่วนใหญ่ผู้เช่าจะได้รับเงินประกันความเสียหายไม่ครบจำนวน เนื่องจากจะถูกหักไว้เป็นค่าเสียหาย

ในส่วนของการเรียกเก็บค่าน้ำ ค่าไฟ เกินจริง ของเจ้าของหรือผู้ประกอบการมีมานานแล้ว ทั้งในตัวเมืองหรือต่างจังหวัด อาจจะมีบ้างที่เรียกเก็บตามความเป็นจริงแต่เป็นเพียงส่วนน้อย และปัญหานี้ไม่เคยได้รับการแก้ไขอย่างจริงจังจากภาครัฐ เพราะเจ้าของหรือผู้ประกอบการจะอ้างอยู่เสมอว่ามีต้นทุนการประกอบธุรกิจสูง หากเรียกเก็บค่าน้ำ ค่าไฟ ตามจริงจะไม่คุ้มทุน และอาจจะต้องเลิกกิจการ ซึ่งจะส่งผลกระทบต่อผู้เช่าอาศัยโดยตรง ทำให้ในอดีตไม่มีหน่วยงานไหนเข้าไปควบคุม

หากสำรวจธุรกิจประเภทนี้จะพบว่า บรรดาหอพัก ห้องเช่า อพาร์ตเมนต์ทั้งหลาย ต่างเรียกเก็บค่าน้ำ ค่าไฟ เกินจริงทั้งนั้น ทำให้ดูเหมือนเป็นเรื่องปกติธรรมดาของการประกอบธุรกิจ ทั้งที่เป็นการเอาเปรียบผู้บริโภคอย่างเปิดเผย ซึ่งก่อนที่ประกาศของ สคบ.จะมีผลบังคับใช้ ถือเป็นความหวังของผู้เช่าที่ถูกเอาเปรียบมานานเกี่ยวกับการจ่ายค่าน้ำ ค่าไฟ เกินจริงให้กับเจ้าของหรือผู้ประกอบการ

แต่เมื่อถึงเวลาบังคับใช้กฎหมาย กลับไม่เป็นผลและไม่เป็นประโยชน์ต่อผู้เช่าแต่ประการใด เนื่องจากว่าบรรดาเจ้าของหรือผู้ประกอบการเลือกที่จะหลบเลี่ยงกฎหมายใช้วิธีการปรับขึ้นค่าเช่า หรือไม่ก็เรียกเก็บค่าส่วนกลางเพิ่ม หรืออีกวิธีการหนึ่ง คือ ให้ผู้เช่าเลือกระหว่างการคงอัตราค่าน้ำ ค่าไฟแบบเดิม แต่ไม่เพิ่มค่าส่วนกลาง ซึ่งเมื่อบวกลบคูณหารกันแล้ว ผู้เช่ายังคงจ่ายค่าเช่าไม่ต่างจากเดิม 

นอกจากนี้ ประกาศของ สคบ.ยังถูกโจมตีจากผู้ที่ไม่เห็นด้วยว่าออกมาบังคับใช้โดยไม่มีอำนาจ ไม่มีการจัดสัมมนา รับฟังความคิดเห็นจากภาคประชาชนและผู้ประกอบกิจการ รวมถึงไม่ศึกษาถึงผลกระทบต่อการประกอบธุรกิจ ที่เจ้าของหรือผู้ประกอบการต้องการแสวงหาผลกำไร การเรียกเก็บค่าน้ำ ค่าไฟ เกินจริง เป็นเพียงส่วนหนึ่งของการจุนเจือกับสิ่งที่ได้ลงทุนไป โดยไม่ถือว่าเป็นการเอาเปรียบหรือขูดรีดกับผู้เช่าจนเกินจริง   

ในมุมมองของผู้เช่าอยากจะให้เจ้าของหรือผู้ประกอบการปฏิบัติตามกฎหมาย เพื่อจะได้ลดภาระค่าใช้จ่ายในแต่ละเดือนลง แต่เจ้าของหรือผู้ประกอบการรู้สึกกังกลว่าหากปฏิบัติตามกฎหมายดังกล่าว รายได้ย่อมหายไปส่วนหนึ่ง แต่หากไม่ปฏิบัติตามจะมีทั้งโทษปรับและโทษจำคุก จึงเป็นปัญหาในทางปฏิบัติว่า การที่เจ้าของหรือผู้ประกอบการปรับขึ้นค่าเช่า และเรียกเก็บค่าส่วนกลางแทนการให้ผู้เช่าจ่ายค่าน้ำ ค่าไฟ ตามจริง สคบ.จะมีแนวทางแก้ปัญหาต่อไปอย่างไร

แม้ว่าปัจจุบัน สคบ.จะมีแนวทางให้ผู้เช่าทั้งหลายเก็บใบเสร็จหรือหลักฐานการจ่ายค่าเช่าในกรณีที่ไม่มีการปฏิบัติตามกฎหมาย เพื่อส่งเรื่องร้องเรียนมายัง สคบ. แต่ด้วยจำนวนอาคารเช่าที่มีอยู่ทั่วประเทศมากกว่าเกินกำลังที่ภาครัฐจะเข้าไปควบคุมได้อย่างทั่วถึง ในส่วนนี้จะควบคุมได้อย่างไร และหากว่าผู้เช่าร้องเรียนมาจริง ผลกระทบอาจกลับไปยังผู้เช่า ที่อาจจะต้องย้ายที่อยู่อย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้

หลายต่อหลายครั้งผู้ออกกฎหมายมีเจตนารมณ์ที่ดีเพื่อแก้ไขความเหลื่อมล้ำทางสังคม แต่ไม่ได้มีการสำรวจความคิดเห็น หรือศึกษาถึงข้อดี

ข้อเสียผลกระทบจากการบังคับใช้ หรือให้ภาคประชาชนซึ่งเป็นผู้ที่ต้องปฏิบัติตามเข้าไปมีส่วนร่วมอย่างเพียงพอ

อย่างไรก็ตาม เจตนารมณ์ที่ดีในการออกกฎหมายนี้ เพื่อแก้ปัญหาการเอาเปรียบของเจ้าของหรือผู้ประกอบการ ซึ่งปัญหานี้ควรที่จะได้รับการแก้ไขมานานแล้ว และต้องมีหน่วยงานเข้ามาดูแล ถึงแม้ว่าเจ้าของหรือผู้ประกอบการจะอ้างว่ามีรายได้ลดลง แต่ควรจะประกอบกิจการโดยอยู่บนพื้นฐานของการไม่แสวงหากำไรเกินสมควร ซึ่งความสัมพันธ์ระหว่างผู้เช่ากับเจ้าของหรือผู้ประกอบการ เปรียบเสมือนน้ำพึ่งเรือเสือพึ่งป่า ซึ่งต้องพึ่งพาอาศัยกัน

เรื่องของค่าน้ำ ค่าไฟ ค่าเช่าอาคาร ต้องมีบทสรุปเพื่อให้สมประโยชน์ทั้งสองฝ่าย