‘CPNREIT’ได้AA

ทริสเรทติ้งจัดอันดับเครดิตองค์กร ทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ CPN รีเทล โกรท ที่ AA ด้วยแนวโน้มคงที่

ทริสเรทติ้งจัดอันดับเครดิตองค์กรของทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ CPN รีเทล โกรท (CPNREIT) ที่ระดับ AA โดยอันดับเครดิตสะท้อนถึงสินทรัพย์ของทรัสต์ ซึ่งมีคุณภาพสูง ตลอดจนกระแสเงินสดที่สม่ำเสมอจากรายได้ค่าเช่าและบริการที่กระทำภายใต้สัญญา และนโยบายทางการเงินที่ระมัดระวัง นอกจากนี้ อันดับเครดิตยังสะท้อนถึงโอกาสในการเติบโตในอนาคตของทรัสต์ จากสินทรัพย์จำนวนมากที่ได้รับการสนับสนุนจาก บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ซึ่งได้รับการจัดอันดับเครดิตโดยทริสเรทติ้งที่ระดับ AA ด้วยแนวโน้มอันดับเครดิต คงที่

อย่างไรก็ตาม อันดับเครดิตดังกล่าวลดทอนลงบางส่วนจากการที่ CPNREIT มีพื้นที่ให้เช่าและรายได้ที่กระจุกตัวอยู่แต่ในกลุ่มผู้เช่ารายใหญ่

CPNREIT เป็นทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ (รีท) ที่มีขนาดใหญ่ที่สุดในประเทศ ด้วยอัตราการเช่า และอัตราค่าเช่าในระดับสูงจากการมีสินทรัพย์ที่มีคุณภาพสูงด้วยมูลค่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนจำนวน 44,301 ล้านบาท ณ วันที่ 31 มี.ค. 2561 และมีพื้นที่ให้เช่ารวม 247,458 ตารางเมตร (ตร.ม.) ประกอบด้วย พื้นที่ให้เช่าของศูนย์การค้า 5 แห่งจำนวน 213,426 ตร.ม. และพื้นที่ให้เช่าของอาคารสำนักงาน 2 แห่งจำนวน 34,031 ตร.ม. โดยศูนย์การค้ามีอัตราการเช่าเฉลี่ยที่ 92% ณ วันที่ 31 ธ.ค. 2560 และ 93% ณ วันที่ 31 มี.ค. 2561 ด้วยอัตราค่าเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ระหว่าง 1,000 บาท/ตร.ม./เดือน-1,900 บาท/ ตร.ม./เดือน

ในช่วงไตรมาสแรกของปี 2561 ส่วนอาคารสำนักงานมีอัตราการเช่าเฉลี่ยที่ 85% ณ วันที่ 31 ธ.ค. 2560 และ 83% ณ วันที่ 31 มี.ค. 2561 ด้วยอัตราค่าเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ระหว่าง 450-550 บาท/ตร.ม./เดือน นอกจากนี้ ยังลงทุนในโรงแรมฮิลตัน พัทยา ซึ่งมีจำนวนห้องพัก 302 ห้อง และมีอัตราการเช่าที่ 98% ในไตรมาสแรกของปี 2561 ด้วยกระแสเงินสดที่สม่ำเสมอจากรายได้ค่าเช่าและบริการภายใต้สัญญาและความสามารถในการทำกำไรในระดับสูง

สำหรับสัญญาเช่าพื้นที่ส่วนใหญ่ของศูนย์การค้าและอาคารสำนักงานเป็นสัญญาที่มีระยะเวลาการเช่า 3 ปี ทั้งนี้ ประมาณ 1 ใน 3 ของพื้นที่ให้เช่าทั้งหมดจะครบกำหนดในแต่ละปีในช่วงปี 2561-2563 เนื่องจากพื้นที่ให้เช่าที่มีศักยภาพสูงในทำเลที่ดีนั้นมีค่อนข้างจำกัด จึงทำให้ในช่วงหลายปีที่ผ่านมาอัตราการต่ออายุสัญญาของผู้เช่ามีค่อนข้างสูงประมาณถึง 90%

ทริสเรทติ้งมองว่าผู้จัดการกองจะสามารถรักษาอัตราการต่ออายุสัญญาเช่าในระดับสูงด้วยอัตราค่าเช่าที่น่าพอใจเอาไว้ได้ต่อไป

ขณะที่รายได้ค่าเช่าและบริการของทรัสต์ในปี 2560 เท่ากับ 3,410 ล้านบาท อย่างไรก็ตามเมื่อนำสินทรัพย์ที่พัทยารวมเข้ามาด้วยแล้ว ทำให้คาดว่ารายได้ค่าเช่าและบริการของทรัสต์จะเพิ่มขึ้นเป็นประมาณ 4,000 ล้านบาท สำหรับผลการดำเนินงานในปี 2561

อัตราส่วนกำไรจากการดำเนินงานของ CPNREITเท่ากับ 79-82% ในช่วงปี 2557 ถึงไตรมาสแรกปี 2561 อัตรากำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่ายอยู่ในระดับสูงที่ 82-86% ในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา ความสามารถในการทำกำไรที่สูงเป็นผลมาจากความสามารถของ CPNREIT ในการรักษาอัตราการเช่าให้อยู่ในระดับสูง ตลอดจนปรับอัตราค่าเช่าเพิ่มขึ้น และควบคุมต้นทุนในการดำเนินงาน ทริสเรทติ้งคาดว่าในอนาคตจะรักษาอัตราส่วนกำไรจากการดำเนินงานเอาไว้ได้ไม่ต่ำกว่า 79% และอัตรากำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่าย (อีบิตดามาร์จิ้น) ที่ระดับสูงกว่า 80%

ทั้งนี้เนื่องจากมีการนำสินทรัพย์ใหม่เข้ามาใน CPNREIT ในช่วงเวลาเดียวกับที่มีการแปลงสภาพจากกองทุนรวมสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ CPN รีเทล โกรท (CPNRF) มาเป็น CPNREIT จึงทำให้อัตราส่วนเงินกู้รวมสุทธิต่อโครงสร้างเงินทุนของ CPNREIT เพิ่มขึ้นเป็น 30-31% ณ เดือน ธ.ค. 2560 และมี.ค. 2561 อัตราส่วนเงินกู้รวมต่อกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่ายอยู่ที่ 4-5 เท่าในช่วงปี 2560 ถึงไตรมาสแรกของปี 2561 อัตราส่วนเงินกู้รวมต่อสินทรัพย์รวมเท่ากับ 31% ณ วันที่ 31 มี.ค. 2561 แม้ว่า CPNREIT มีแผนจะขยายขนาดของสินทรัพย์ในช่วง 2-3 ปีข้างหน้า แต่ CPNREIT ก็ยังมีนโยบายในการรักษาอัตราส่วนเงินกู้รวมต่อสินทรัพย์รวมให้อยู่ในระดับต่ำกว่า 35%

ราคาหน่วยลงทุน CPNREIT ปิดที่ 23.10 บาท/หน่วย ไม่เปลี่ยนแปลงจากวันก่อนหน้า