ฟองสบู่แตก ที่เมียนมา

โดย...กริช อึ้งวิฑูรสถิตย์

คราวที่ผ่านมาได้เล่าถึงเล่ห์กลของพวกนายหน้า หรือป่อยซาในตลาดซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ปรากฏว่ามีเสียงไถ่ถามถึงปัญหามามากพอควร ผมต้องขอขอบคุณทุกๆ คำถาม และอยากจะนำมาแชร์ให้อ่านเล่นๆ นะครับ

คุณรัฐศรัณย์ถามมาว่า ที่นี่ราคาที่ดินแพงกว่าที่บ้านเราจริงหรือ ตอบว่าแพงกว่าจริงๆ ครับ ที่นี่เขาซื้อขายที่ดินกันเป็นตารางฟุตนะครับ ที่บ้านเราเป็นตารางวา คิดกันง่ายๆ 10.76 ตารางฟุต เท่ากับ 1 ตารางเมตร ราคาที่ดินเอาที่อยู่รอบมิดทาวน์ หรือถ้าเป็นที่กรุงเทพฯ ก็ประมาณลาดพร้าวปลายๆ หรือแจ้งวัฒนะ ราคาที่ดินตารางฟุตละ 2.5-4 แสนจ๊าด (ประมาณ 6,100-9,800 บาท) คูณตารางเมตรแล้วคูณด้วย 4 ก็จะเท่าตารางวาแล้วครับ ถ้าเป็นในดาวน์ทาวน์แถบๆ ไชน่าทาวน์ไม่มีคนซื้อขายกันเลย ลองประมาณเอานะครับ ไม่ต่ำกว่า 5-6 แสนจ๊าด/ตารางฟุต และเวียดนาม สิงคโปร์ที่ว่าที่ดินแพงมากยังไม่เท่าที่นี่เลยครับ เหตุผลเพราะที่นี่เขาเอาเงินสดมาซื้อกัน ไม่มีการขอสินเชื่อจากแบงก์ เพราะแบงก์ไม่ปล่อยสินเชื่อ จึงทำให้เกิดการปั่นราคากัน ไม่ซื้อไม่ว่าจะรอราคาลูกเดียว ราคาเลยขึ้นไม่หยุด เพียง 5 ปีราคาถูกปั่นไปเกินกว่า 700-800 เปอร์เซ็นต์

และที่ถามว่าแล้วจะไม่เกิดฟองสบู่แตกเหมือนไทยเหรอ คำตอบคือถ้าเป็นการซื้อขายเงินสด ก็ไม่เกิดดอกเบี้ย จึงทำให้เขาไม่เจ็บ ไม่คัน ฟองสบู่จึงไม่เกิด ถ้าจะเกิดน่าจะมาจากปัจจัยอื่นๆ เพราะตามหลักของเศรษฐศาสตร์การเกิดเศรษฐกิจฟองสบู่แตก หรือเงินเฟ้อ (Inflation) อย่างรุนแรง มีมาได้ 3 ทาง คือ Cost Push  Demand Pull และ Built-in Inflation  อธิบายง่ายๆ คือ ถ้าไม่มีดอกเบี้ยต้นทุนก็ไม่เพิ่มกันบ้าระห่ำ ก็ไม่เกิดเงินเฟ้อหรือฟองสบู่แตก แต่ถ้าราคาสินค้าสูงขึ้นก็จะเกิดเงินเฟ้อได้เช่นกัน แต่ราคาสินค้าที่สูงขึ้นอาจจะมีปัจจัยอื่นๆ เข้ามาแทรกซ้อน เช่น ต้นทุนสินค้าวัตถุดิบสูงขึ้น ค่าแรงสูงขึ้น ดอกเบี้ยสูงขึ้น ค่าสาธารณูปโภคสูงขึ้น ค่าอัตราแลกเปลี่ยนที่ไม่คงที่ ค่าเงินตกมาก เป็นต้น

ดังนั้น ถ้าจะเกิดฟองสบู่แตก ผมว่าน่าจะมาจากราคาสินค้าที่สูงขึ้นมากกว่า ไม่เหมือนที่ไทย อาร์เจนตินา หรือเวเนซุเอลาครับ ที่นั่นหรือที่ไทยเกิดจากการปั่น Demand ปลอมๆ ขึ้นมา แล้วนำเงินกู้จากแบงก์มาซื้ออสังหาริมทรัพย์ พอทรัพย์เหล่านั้นไม่สามารถที่จะงอกเงยดอกผลมาใช้ชำระคืนหนี้ให้ธนาคารได้ ก็เกิดปัญหาในการชำระคืน ธนาคารก็ยึดทรัพย์ ซึ่งจะว่าไปแล้วช่วงเวลาที่ยากลำบากของไทยนั้น ปัจจัยต่างๆ ที่ผสมปนเปกันเข้ามา ไม่เพียงแต่เรื่องอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น ยังมีการโจมตีค่าเงินบาทจากภายนอกและการที่เงินทุนไหลเข้าออกโดยเสรี และเกิดการเก็งกำไรจากการลงทุนทางอ้อม การลงทุนทางตรงจากต่างประเทศน้อยกว่าการลงทุนทางอ้อม ปัญหาหนี้เสียที่ทางการธนาคารแห่งประเทศไทยได้กำหนดเงินทุนสำรองของธนาคาร ปัญหาดอกเบี้ยมหาโหด ปัญหาการกู้ยืมเงินจากต่างประเทศเป็นเงินสกุลสหรัฐแล้วนำมาปล่อยเพื่อกินค่าส่วนต่างของดอกเบี้ย  แต่พออัตราแลกเปลี่ยนตก ก็เจ๊งกันระนาวอีก เห็นไหมล่ะครับว่าการที่จะเกิดฟองสบู่แตกไม่ใช่แค่ปัจจัยใดปัจจัยหนึ่งเท่านั้น ยังมีปัจจัยต่างๆ อีกเยอะครับ

นี่ว่าจะเล่าวิธีป้องกันเล่ห์เหลี่ยมการโกงของนายหน้า หรือป่อยซา เลยไม่ทันเล่าก็หมดหน้ากระดาษที่จะเขียนเสียแล้ว เอาไว้อาทิตย์หน้าครับ สัญญาว่าจะเล่าให้อ่านสนุกๆ ครับ