ต่างชาติถือครองคอนโด 100% หนุนอีอีซี ใครได้ประโยชน์?

โดย ต่างชาติถือครองคอนโด 100% หนุนอีอีซี ใครได้ประโยชน์?

กลายเป็นเรื่องถกกันในวงกว้างเมื่อรัฐบาลประกาศว่าได้ร่างกฎหมายเพื่อสนับสนุนพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออก (อีอีซี) ได้แก่ จ.ชลบุรี ฉะเชิงเทรา และระยอง ซึ่งมีประเด็นที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์สำคัญอยู่ 2 ประเด็น คือ การให้สิทธินักลงทุนต่างชาติเช่าที่ดินถึง 99 ปี รวมทั้งการให้คนต่างด้าวสามารถซื้อคอนโดมิเนียมที่พักได้ในสัดส่วน 100% จากเดิมที่กำหนดให้ถือครองได้ 49% 

หลังจากที่มีข่าวเผยแพร่ออกมาก็มีทั้งฝ่ายที่เห็นด้วยและไม่เห็นด้วย ซึ่งฝ่ายที่เห็นด้วยก็มองว่าเป็นประโยชน์ในการเอื้อให้นักลงทุนเข้ามาลงทุนใน 3 จังหวัดที่อยู่ในเขตอีอีซี และเชื่อมโยงไปสู่การจ้างงานและการเติบโตทางเศรษฐกิจของประเทศ อีกทั้งเป็นโอกาสอันดีแก่ผู้ประกอบการอสังหาฯ ไทย เพราะจะเป็นการเพิ่มกำลังซื้อมากขึ้นอย่างน่าสนใจ แต่ขณะเดียวกันก็มีฝ่ายที่ไม่เห็นด้วยเพราะการปลดล็อกให้ต่างชาติถือครองคอนโดได้ถึง 100% อาจจะเปิดช่องให้ต่างชาติเข้ามาถือครองที่ดินผ่านคอนโดและอาจจะพัฒนาไปสู่การเกิดช่องโหว่ให้ต่างชาติเข้ามาพัฒนาคอนโดขายให้ต่างชาติกันเองบนแผ่นดินของไทย โดยข้อถกเถียงดังกล่าวนี้มองว่ามีเหตุผลทั้งสองฝ่าย เรื่องนี้จึงยิ่งเป็นที่น่าจับตามากขึ้น

กรณีดังกล่าว รัฐบาลได้ออกมาชี้แจงว่าการให้สิทธินักลงทุนต่างชาติเช่าที่ดินถึง 99 ปี นั้น ไม่ได้แตกต่างไปจากสิทธิตาม พ.ร.บ.การเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม พ.ศ. 2542 แต่อย่างใด จึงไม่ได้เป็นการให้สิทธิใหม่หรือให้สิทธิเพิ่มเติม เพราะเป็นสิทธิเดิมที่นักลงทุนต่างชาติเคยได้รับมาตั้งแต่ปี 2542 แล้ว โดยสัญญาเช่าครั้งแรกจะไม่เกิน 50 ปี และขยายตัวได้ตามความตกลงอีกไม่เกิน 49 ปี ส่วนการให้คนต่างด้าวสามารถซื้อคอนโดที่พักได้โดยยกเว้นหลักเกณฑ์ตามกฎหมายว่าด้วยอาคารชุดนั้น จะอนุญาตเฉพาะนิติบุคคลหรือผู้เชี่ยวชาญที่เข้ามาลงทุน คนต่างด้าวทั่วไปไม่สามารถทำได้ และผู้ประกอบกิจการ ผู้เชี่ยวชาญ ผู้บริหารหรือผู้ชำนาญการ ต้องได้รับอนุญาตให้ทำงานจากเลขาธิการอีอีซี ซึ่งข้อมูลตามที่ภาครัฐออกมาชี้แจงนี้ นับว่าชัดเจนและตอบคำถามหลายๆ ฝ่ายได้เป็นอย่างดี

อย่างไรก็ตาม ผมขอยกตัวอย่างบ้านใกล้เรือนเคียงของเรา โดยเฉพาะในอาเซียน พบว่าการเปิดโอกาสให้ต่างชาติเข้ามาถือครองคอนโดได้นั้นไม่ใช่เรื่องใหม่ โดยเริ่มจากประเทศที่มีการเติบโตทางเศรษฐกิจสูงอย่างเช่นสิงคโปร์ พบว่าเปิดโอกาสให้ต่างชาติเข้ามาซื้อคอนโดได้อย่างเสรี แต่อยู่ในรูปแบบของสิทธิการเช่าระยะยาว (Lease Hold) ซึ่งผู้ซื้อมีสิทธิครอบครองได้ 99 ปี รวมถึงประเทศกัมพูชาก็ได้เปิดโอกาสให้ชาวต่างชาติสามารถเป็นเจ้าของคอนโดได้ 70% ของโครงการ แต่มีข้อแม้ว่าต้องเป็นห้องที่อยู่ตั้งแต่ชั้นที่ 2 ขึ้นไปเท่านั้น และอีกหนึ่งประเทศที่ค่อนข้างให้เสรีกับชาวต่างชาติในการซื้อคอนโด ก็คือมาเลเซีย แต่คอนโดที่ชาวต่างชาติซื้อได้ต้องมีราคา 3 แสนริงกิตขึ้นไป (ราว 2.4 ล้านบาท)

ในรัฐ Sarawak ส่วนรัฐ Selangor ต้องซื้อในระดับราคา 6.5 แสนริงกิตขึ้นไป (ราว 5.20 ล้านบาท) ส่วนประเทศเวียดนาม ชาวต่างชาติสามารถเป็นเจ้าของคอนโดได้ในสัดส่วนประมาณ 30% ของจำนวนยูนิตในอาคาร โดยสิทธิหรือระยะเวลาในการครอบครองก็เหมือนกับบ้านจัดสรร คือ 50 ปีและขยายสิทธิได้ 1 ครั้ง อีก 50 ปี รวมแล้วเป็น 100 ปี ขณะที่ประเทศเมียนมานั้นอนุญาตให้ชาวต่างชาติสามารถเป็นเจ้าของคอนโดในสัดส่วน 40% ของจำนวนห้องชุดแต่ละโครงการ โดยจะต้องเป็นห้องชุดตั้งแต่ชั้น 6 ขึ้นไป โดยอาคารที่เข้าข่ายเป็นคอนโดต้องสูง 6 ชั้นขึ้นไป และสร้างบนที่ดินที่มีขนาดไม่ต่ำกว่า 2 หมื่นตารางฟุต

ส่วนประเทศอื่นๆ เช่น ลาว ถึงแม้จะไม่อนุญาตให้ชาวต่างชาติครอบครองคอนโด แต่ก็ได้มีข้อยกเว้นสำหรับโครงการที่อยู่ในเขตเศรษฐกิจพิเศษ โดยบางโครงการที่มีมูลค่าเกินกว่า 2 แสนดอลลาร์สหรัฐ รัฐบาลลาวจะออกกรีนการ์ดให้ผู้ซื้ออีกด้วย

จะเห็นได้ว่าแม้แต่เพื่อนบ้านของเราที่เป็นประเทศเปิดเสรีใหม่ หรือบางประเทศที่เป็นประเทศสังคมนิยมก็ไม่ได้ปิดกั้นเรื่องการถือครองคอนโดของต่างชาติไปโดยสิ้นเชิง  ดังนั้นเชื่อว่าการที่ประเทศไทยจะปลดล็อกในประเด็นนี้เพื่อผลักดันอีอีซี รัฐบาลจะต้องมีมาตรการป้องกันไว้อย่างรัดกุมเพียงพอ ซึ่งหากมีการออกกฎหมายที่รัดกุมแล้ว เชื่อว่าจะเกิดประโยชน์อย่างมหาศาล เพราะหากเราขยับออกไปจากอาเซียนจะพบว่านานาประเทศ เช่น อเมริกา แคนาดา ออสเตรเลีย และอังกฤษ ก็ไม่มีข้อจำกัดในการถือครองอสังหาฯ ในชาวต่างชาติ แต่จะมีมาตรการภาษีที่ค่อนข้างสูงเข้ามาเป็นตัวช่วยคัดกรองและช่วยให้นำเงินจากต่างชาติเข้าประเทศได้อีกทางหนึ่งด้วย