ไขความสำเร็จ ‘มิกซ์ยูส’ สิงคโปร์ สู่โอกาสลงทุนเวียดนาม

โดย EIC | Economic Intelligence Center

การพัฒนาโครงการมิกซ์ยูสได้รับความนิยมเพิ่มขึ้นจากการผลักดัน ของผู้มีส่วนได้ส่วนเสีย 3 ฝ่าย ไม่ว่าจะเป็นภาครัฐที่มองว่า การพัฒนาโครงการมิกซ์ยูสช่วยเพิ่มประสิทธิภาพการใช้ประโยชน์จากที่ดินและลดปริมาณการใช้รถยนต์ รวมถึงผู้ประกอบการที่ต้องการกระจายความเสี่ยงและเพิ่มรูปแบบการสร้างรายได้จากการผสมผสานอสังหาริมทรัพย์หลากประเภท นำไปสู่ผลตอบแทนที่เพิ่มขึ้น ตลอดจนผู้บริโภคยุคใหม่ที่มีไลฟ์สไตล์นิยมการเที่ยวทำงานใช้ชีวิต (live-work-play) ภายในสถานที่บริเวณเดียวกัน

ปัจจัยความสำเร็จของการพัฒนาโครงการมิกซ์ยูส ประกอบด้วยประสบการณ์ด้านการพัฒนาโครงการของผู้ประกอบการการผสมผสานประเภทอสังหาฯ อย่างเหมาะสมและเกื้อหนุนกัน และทำเลที่ดีที่ผู้บริโภคสามารถเข้าถึงได้ง่ายด้วยการเดินเท้าหรือระบบขนส่งสาธารณะ โดยปัจจัยเหล่านี้ช่วยเพิ่มความสามารถในการสร้างรายได้ ตลอดจนลดต้นทุนการพัฒนาโครงการ นอกจากนี้การออกแบบอาคารให้มีความโดดเด่นสะดุดตาเป็นอีกปัจจัยสำคัญที่ช่วยสร้างความแตกต่าง แก่โครงการ

Marina Bay Sands ในสิงคโปร์ เป็นโครงการมิกซ์ยูสที่พร้อมไปด้วยปัจจัยแห่งความสำเร็จข้างต้น เนื่องจากถูกพัฒนาโดย Las Vegas Sands Corporation จากสหรัฐ ซึ่งมีประสบการณ์การพัฒนาอสังหาฯ ในหลายรูปแบบ ไม่ว่าจะเป็นโรงแรม ศูนย์การประชุม และรีสอร์ทมากว่า 30 ปี ทั้งในมาเก๊าและลาสเวกัส ทำให้สามารถผสมผสานอสังหาฯ ภายในโครงการ Marina Bay Sands อย่างเหมาะสม ทั้งยังสามารถก่อสร้างเสร็จภายในระยะเวลาอันรวดเร็วกว่าโครงการทั่วไปถึง 2 เท่า นอกจากนี้ ยังอยู่ในทำเลที่ดี ผู้บริโภคสามารถเดินทางเข้าถึงโครงการได้อย่างสะดวกสบายผ่านทางเชื่อมจากรถไฟใต้ดินเข้าสู่ตัวอาคารโดยตรง และที่สำคัญรูปลักษณ์อาคารได้ถูกออกแบบอย่างโดดเด่นสะดุดตา ส่ง ผลให้กลายเป็นแลนด์มาร์คแห่งใหม่ของสิงคโปร์ และประสบความสำเร็จอย่างสูง สะท้อนจากระยะเวลาคืนทุนที่น้อยกว่าโครงการส่วนใหญ่ครึ่งหนึ่ง นอกจากนี้ อัตราการเข้าพักอาศัย (Occupancy Rate) ในส่วนของโรงแรมยังสูงถึง 97% มากกว่าโดยเฉลี่ยที่ 85% รวมทั้งสามารถตั้งราคาค่าห้องพักได้สูงกว่าโรงแรมเกรดเดียวกันในบริเวณใกล้เคียงเฉลี่ย 10%

แขวงถูเทียม นครโฮจิมินห์ ในเวียดนาม เป็นหนึ่งในพื้นที่ที่มีศักยภาพสำหรับพัฒนาโครงการมิกซ์ยูสด้วยการผลักดันจากภาครัฐ ผ่านการดำเนินการ ดังนี้ 1.วางแผนแม่บทสำหรับพัฒนาเมืองที่ชัดเจน แบ่งพื้นที่ออกเป็น 8 กลุ่ม โดยให้แต่ละกลุ่มมีการผสมผสานอสังหาฯ ตามวัตถุประสงค์ที่แตกต่างกัน และมีเป้าหมายให้กลายเป็นย่านการเงินและแหล่งที่อยู่อาศัยแห่งใหม่สำหรับรองรับการขยายตัวของพื้นที่ CBD เดิม เนื่องจากพบว่า บริษัทต่างๆ เริ่มเผชิญกับความยากลำบากในการหาพื้นที่อาคารสำนักงานให้เช่า สะท้อนจาก Occupancy