'บ่อหน่วงน้ำ' ของดีราคาไม่แพง ที่ได้ทั้งผู้ให้และผู้รับ

Kiatnakin Bank

จากปัจจัยเรื่องของราคาที่ดินที่ปรับเพิ่มสูงขึ้นอย่างรวดเร็วอย่างที่เราทุกคนคงเห็นกันอยู่แล้ว และที่ดินก็เป็นหนึ่งในต้นทุนก้อนใหญ่ในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ "FAR โบนัส" จึงเข้ามามีส่วนสำคัญในการเพิ่มพื้นที่ขาย ซึ่งก็หมายถึงการเพิ่มกำไรให้กับผู้ประกอบการ ในขณะเดียวกันก็เป็นการทำประโยชน์ให้กับส่วนรวมไปพร้อมๆ กัน (กฎกระทรวงให้บังคับใช้ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร พ.ศ. 2556 ซึ่งนอกจากจะมีข้อบังคับหรือข้อห้ามในการพัฒนาต่างๆ แล้ว ผังเมือง กทม.ฉบับนี้ยังมีนโยบายที่จะส่งเสริมให้ผู้ประกอบการทำเพื่อส่วนรวม แล้วได้ผลตอบแทนเป็นพื้นที่อาคารที่เพิ่มขึ้นอีกด้วย ซึ่งเราอาจจะรู้จักกันในนาม FAR Bonus)

สำหรับผังเมือง กทม.ฉบับนี้ มี นโยบายในการพัฒนาเมืองเพื่อให้บรรลุวัตถุประสงค์ของผังเมืองรวม (FAR Bonus) อยู่ทั้งหมด 5 เรื่อง ดังนี้

1.ส่งเสริมการจัดให้มีหรือพัฒนาเพื่อเป็นที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อย หรือผู้อยู่อาศัยเดิมภายในพื้นที่โครงการ

2.ส่งเสริมการจัดให้มีพื้นที่เพื่อประโยชน์สาธารณะหรือสวนสาธารณะ

3.ส่งเสริมการคมนาคมโดยระบบขนส่งมวลชนทางราง และการจัดให้มีพื้นที่เพื่อประโยชน์ในการสัญจรสาธารณะ

4.ส่งเสริมการจัดให้มีพื้นที่รับน้ำเพื่อการป้องกันและแก้ไขปัญหาน้ำท่วม

5.ส่งเสริมให้มีการก่อสร้างอาคารประหยัดพลังงาน

ทั้งนี้ ส่วนใหญ่แล้วเรื่องที่ผู้ประกอบการนำมาใช้พัฒนาในโครงการอาคารชุดจะมีอยู่ 2 เรื่องหลักๆ คือ เรื่องจัดให้มีพื้นที่รับน้ำเพื่อการป้องกันแก้ไขปัญหาน้ำท่วม และเรื่องการก่อสร้างอาคารประหยัดพลังงาน โดยการ "จัดให้มีพื้นที่รับน้ำเพื่อการป้องกันและแก้ไขปัญหาน้ำท่วม" จะเป็นที่นิยมมากกว่า เนื่องจากพัฒนาได้ง่ายและค่าใช้จ่ายไม่สูง

นอกจากนี้ รายละเอียดของเรื่องการจัดให้มีพื้นที่รับน้ำของผังเมือง กทม.นั้น กำหนดไว้ว่า "การใช้ประโยชน์ที่ดินประเภทอาคารตามกฎหมายว่าด้วยการควบคุมอาคาร หากเจ้าของที่ดินหรือผู้ประกอบการได้จัดให้มีพื้นที่รับน้ำในแปลงที่ดินที่ขออนุญาต ที่กักเก็บน้ำได้ในสัดส่วนไม่น้อยกว่า 1 ลูกบาศก์เมตร ต่อพื้นที่ดิน 50 ตารางเมตร ให้มีอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดินเพิ่มได้ไม่เกินร้อยละ 5 ถ้าสามารถกักเก็บน้ำได้มากกว่า 1 ลูกบาศก์เมตร ให้มีอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดินเพิ่มได้ตามสัดส่วน แต่ทั้งนี้ต้องไม่เกินร้อยละ 20"

ตัวอย่างการคำนวณปริมาณน้ำ ที่ต้องหน่วงไว้

สมมติฐาน

lโครงการอยู่พื้นที่สีน้ำตาล ย.8 ที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก

lมีอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อ พื้นที่ดินไม่เกิน 6:1

lพื้นที่ดินโครงการ 2 ไร่ (3,200 ตารางเมตร) โดยปกติจะสร้างอาคารได้ไม่เกิน 3,200 x 6 = 19,200 ตารางเมตร แต่ถ้าเรานำ FAR Bonus เรื่องพื้นที่หน่วงน้ำมาใช้นั้นก็จะสามารถเพิ่มพื้นที่ได้สูงสุดถึง 20%

กรณีศึกษาที่ 1

ถ้าต้องการให้มีพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดินเพิ่มขึ้นร้อยละ 5

พื้นที่ดิน 50 ตารางเมตร ต้องจัดให้มีพื้นที่กักเก็บน้ำ = 1 ลูกบาศก์เมตร

พื้นที่ดินโครงการ 3,200 ตารางเมตร ต้องจัดให้มีพื้นที่กักเก็บน้ำ = 3,200 x 1/50

= 64 ลูกบาศก์เมตร หมายความว่าจะสามารถเพิ่มพื้นที่ก่อสร้างอาคารได้ 19,200 x 5% = 960 ตารางเมตร

กรณีศึกษาที่ 2

ถ้าต้องการให้มีพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดินเพิ่มขึ้นสูงสุดร้อยละ 20 ต้องจัดให้มีพื้นที่กักเก็บน้ำ 3,200 x 4/50 = 256 ลูกบาศก์เมตร หมายความว่าจะสามารถเพิ่มพื้นที่ก่อสร้างอาคารได้ 19,200 x 20% = 3,840 ตารางเมตร

จากที่ดินดังกล่าวข้างต้น ถ้าจัดให้มีพื้นที่กักเก็บน้ำ 256 ลูกบาศก์เมตร จะได้พื้นที่อาคารเพิ่มขึ้นสูงสุดได้ถึง 3,840 ตารางเมตร ซึ่งอาจประมาณการเป็นพื้นที่ขายได้ 2,112 - 2,304 ตารางเมตร ทั้งนี้ ขึ้นอยู่กับการออกแบบ ซึ่งถือว่าเป็นพื้นที่ที่ค่อนข้างเยอะ

ตัวอย่างการคำนวณค่าก่อสร้าง

สมมติฐานค่าก่อสร้างพื้นที่กักเก็บน้ำประมาณ 6,500 บาท/ลูกบาศก์เมตร (ไม่รวมงานระบบสูบน้ำ) จะทำให้มีต้นทุนค่าก่อสร้างพื้นที่กักเก็บน้ำเพิ่มขึ้น 6,500 x 256 = 1,664,000 บาท เราจะได้พื้นที่อาคารเพิ่มขึ้น = 3,840 ตารางเมตร

ดังนั้น จะมีค่าก่อสร้างอาคารที่เพิ่มขึ้น (ต้นทุน 20,000 บาท/ตารางเมตร)

3,840 x 20,000 = 76,800,000 บาท

รวมต้นทุนค่าก่อสร้างที่เพิ่มขึ้น 1,664,000 + 76,800,000 = 78,464,000 บาทประมาณการเป็นพื้นที่ขาย 3,840 x 55% = 2,112 ตารางเมตร

ถ้าหากราคาขายเท่ากับ 80,000 บาท/ตารางเมตร ประมาณการรายได้ที่เพิ่มขึ้น 2,112 x 80,000 = 168,960,000 บาท จะเห็นว่าโครงการมีรายได้จากการขายที่เพิ่มขึ้นพอสมควรจากการใช้ FAR Bonus ซึ่งก็ไม่ได้เป็นประโยชน์เฉพาะแค่โครงการที่เป็นอาคารสูงเท่านั้น อาคาร Low Rise เองที่อยู่ในพื้นที่ผังเมืองที่มี FAR ในอัตราส่วนต่ำๆ ก็สามารถใช้ FAR Bonus ในเรื่องนี้ช่วยเพิ่มพื้นที่ก่อสร้างอาคารร่วมด้วยได้ ซึ่งถือว่าเป็นนโยบายที่มีการนำไปใช้ได้จริง และถ้าผู้ประกอบการนำไปใช้ก็จะเกิดประโยชน์ทั้งกับผู้พัฒนาโครงการเอง และมีส่วนทำให้เกิดประโยชน์ในระดับเมืองที่จะสามารถมีแก้มลิงกระจายอยู่ในเมืองช่วยในการหน่วงน้ำเพื่อป้องกันและแก้ปัญหาน้ำท่วมในกรุงเทพฯ ได้ และไม่ใช่แค่เรื่องช่วยป้องกันน้ำท่วมเพียงอย่างเดียว ยังมีอีกหลายเรื่องดังที่กล่าวไว้ข้างต้น จึงเป็นเรื่องดีถ้าสามารถนำไปใช้กันได้มากเท่าไร ก็จะยิ่งช่วยให้เมืองของเราพัฒนาขึ้นได้อย่างยั่งยืนไปพร้อมๆ กันได้มากเท่านั้น