โละสต็อกคอนโด เร่งระบายห้องพร้อมอยู่

...สุกัญญา สินถิรศักดิ์

เปิดฉากไตรมาส 4 ได้ค่อนข้างดุเดือดตามที่คาดไว้ โดยวัดอุณหภูมิได้จากงานมหกรรมบ้านและคอนโด ครั้งที่ 23 ที่ผ่านมา เมื่อผู้ประกอบการต่างงัดกลยุทธ์การขายทุกรูปแบบออกมากระตุ้นการตัดสินใจซื้อ รวมถึงการเปิดตัวโครงการใหม่แกะกล่องเพื่อมาชิมลางกลุ่มเป้าหมาย

นอกจากนี้ หลังจากมหกรรมบ้านและคอนโดยังมีงานใหญ่ของบิ๊กอสังหาริมทรัพย์อีกหลายค่ายที่แยกวงจัดอีเวนต์ขายเองอีกหลายงาน ทั้งหมดล้วนเป็นความเคลื่อนไหวที่เป็นเพียงจุดเริ่มต้นของการแข่งขันในช่วงโค้งสุดท้ายของปีนี้เท่านั้น

แน่นอนว่าคอนโดมิเนียมยังคงเป็นสินค้าไฮไลต์ของตลาดในช่วงโค้งสุดท้าย จากการสำรวจในงานมหกรรมบ้านและคอนโด ครั้งที่ 23 พบว่า ผู้ประกอบการทั้งรายเล็ก รายกลาง และรายใหญ่ ต่างขนคอนโดมิเนียมมาประชันกันแบบทำเลต่อทำเล โดยพยายามสร้างจุดขายที่แตกต่างกันออกไป

สุรพล กอวรกุล ประธาน บริษัท อินฟินิท เรียล เอสเตท กล่าวว่า จากการนำ 3 โครงการคอนโดมิเนียม ประกอบด้วย แฮปปี้ คอนโด ลาดพร้าว 101 แฮปปี้ ลีฟวิ่ง รัชดา 18 และแฮปปี้ คอนโด หลักสี่ ดอนเมือง ซึ่งเป็นคอนโดมิเนียมพร้อมอยู่ทั้งหมดมาขายในงานมหกรรมบ้านฯ พบว่า การตัดสินใจของลูกค้าแตกต่างจากตอนที่ขายในช่วงที่ยังไม่ได้ก่อสร้างมาก

จากบรรยากาศการซื้อขายดังกล่าว นอกจากจะประเมินว่ากำลังซื้อบ้านเริ่มฟื้นกลับมา ผู้บริหารบริษัท อินฟินิทฯ ยังมองว่าผู้บริโภคยุคนี้ต้องการความเชื่อมั่นในตลาดคอนโดมิเนียมมากขึ้น ถ้าหากเป็นคอนโดมิเนียมที่ยังสร้างไม่เสร็จ ผู้ซื้อจะเลือกจากแบรนด์ของรายใหญ่เท่านั้น เพราะเชื่อมั่นในชื่อเสียง แต่หากเป็นโครงการของรายเล็ก หรือรายกลางจะต้องสร้างเสร็จจึงจะขายได้

ขณะที่ผู้ประกอบการรายกลางและรายใหญ่ก็ต่างนำคอนโดมิเนียมพร้อมอยู่มาระบายสต๊อก ไม่ว่าจะเป็นโครงการเดอะ นิช รัชดาห้วยขวาง จากบริษัท เสนา ดีเวลลอปเม้นท์,ชาโตว์ อินทาวน์ พหลโยธิน 11 และชาโตว์ อินทาวน์ พหลโยธิน 14 จากเจ้าพระยามหานคร โครงการเดอะ ซี๊ด เตร์เร่ รัชโยธิน จากบริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท ที่เคยประกาศปิดการขายแล้วก็นำยูนิตที่เหลือขายบางส่วนมาเร่งปิดยอดในงานดังกล่าวเช่นกัน

เช่นเดียวกับเจ้าตลาดคอนโดมิเนียมระดับกลางอย่างบริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ ที่ปีนี้เพิ่มพื้นที่บูธมากเป็นพิเศษให้กับบริษัทลูกที่ทำหน้าที่ขายห้องชุดฝากขายในทุกทำเลของคอนโดมิเนียมแบรนด์ลุมพินี ซึ่งส่วนใหญ่เป็นห้องชุดพร้อมอยู่

เปิด 6 ทำเลเด่นคอนโด

ทั้งนี้ ฝ่ายวิจัยบริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ ที่ได้ลงพื้นที่สำรวจตลาดคอนโดมิเนียม พบว่า พื้นที่มีความเด่นในช่วงนี้มี 6 โซน ได้แก่ คอนโดมิเนียมในพื้นที่พญาไทที่มีความโดดเด่นที่สุด ปัจจุบันมีอุปทานไม่ถึง 1,000 ยูนิต ในขณะที่ยอดขายเติบโตได้ดีถึง 70% หากเป็นโครงการเปิดตัวใหม่ ภายใน 68 เดือนที่ผ่านมา ยอดขายตอบรับได้ดีมาก 90100% ในอนาคตพบอุปทานใหม่เพียง 23 โครงการ จำนวนเสนอขายค่อนข้างน้อย แต่ทำรายได้ค่อนข้างสูง

พื้นที่พหลโยธิน ปัจจุบันมีอุปทานสะสมอยู่ประมาณ 2,700 ยูนิต เป็นอุปทานใหม่กว่า 2,000 ยูนิต ที่เปิดเสนอขายใหม่ในรอบนี้ และยอดขายได้เติบโตดีถึง 86% มียอดขายได้สะสมของทั้งพื้นที่อยู่ที่ 70% สะท้อนให้เห็นถึงความต้องการของผู้บริโภคที่เติบโตอย่างต่อเนื่อง ในอนาคตอันใกล้มีอุปทานเตรียมเสนอขายใหม่อีกกว่า 10 โครงการ

พื้นที่รัชดาภิเษก ปัจจุบันจำนวนยูนิตเสนอขายอยู่ที่ประมาณ 8,300 ยูนิต ยอดขายได้ 64% ในอนาคตมีแนวโน้มที่อุปทานใหม่จะเติบโตอีกเกือบ 20 โครงการ หรือกว่า 7,000 ยูนิต ดังนั้นแม้จะเป็นพื้นที่ที่มีความน่าสนใจ แต่ข้อควรระวังยังมีอยู่คือ การเกิดโอเวอร์ซัพพลายในบางพื้นที่และบางกลุ่มราคา

พื้นที่สุขุมวิท จากภาวะการเติบโตที่สูงอย่างต่อเนื่องของอุปทาน ทำให้ปัจจุบันเริ่มเกิดภาวะทรงตัวของอุปสงค์ โดยปัจจุบันอุปทานอยู่ที่ประมาณ 4,300 ยูนิต ยอดขายเติบโตแบบทรงตัวที่ 53% จึงส่งผลให้ยอดเหลือขายค่อนข้างสูง ส่วนอุปทานใหม่ที่คาดว่าจะเปิดตัวอย่างน้อย 15 โครงการไม่ต่ำกว่า 5,000 ยูนิต การชิงส่วนแบ่งอุปสงค์จึงต้องเน้นการตลาดเป็นพิเศษ การพัฒนาโครงการในพื้นที่ต้องอาศัยความเชี่ยวชาญในพื้นที่พอสมควร

พื้นที่ธนบุรี ทำเลเด่นอยู่บริเวณช่วงแรกบนถนนกรุงธนบุรีสองฝั่ง ปัจจุบันอุปสงค์โดยรวมเริ่มเข้าสู่ภาวะทรงตัว สัดส่วนยอดขายอยู่ที่ 54% จากจำนวนยูนิตเสนอขายประมาณ 6,000 ยูนิต ยอดเหลือขายจึงมีสัดส่วนที่ค่อนข้างสูงอยู่ที่ 44% อย่างไรก็ตาม พื้นที่บริเวณส่วนต่อขยายรถไฟฟ้าสายสีเขียว ตากสินบางหว้า อุปสงค์ยังรองรับได้

ส่วนทำเลน้องใหม่ที่มาแรงในปัจจุบัน คือ พื้นที่นนทบุรี โดยเฉพาะพื้นที่ถนนงามวงศ์วานรัตนาธิเบศร์ และบริเวณถนนแจ้งวัฒนะ ปัจจุบันมีจำนวนอุปทานเสนอขายกว่า 3,600 ยูนิต มียอดขายตอบรับดีเกือบ 60% และคาดว่าอุปทานใหม่มีแนวโน้มเพิ่มขึ้นอีกกว่า 5,000 ยูนิต

แม้จะมีการเติบโตของกลุ่มผู้ซื้อระดับล่างหนาแน่น แต่ข้อควรระวังคือ อาจส่งผลกระทบให้ภาวะอุปสงค์ชะลอตัว เนื่องจากอุปทานอาจมีมากเกินความต้องการจริง