‘อายัดบ้าน’ ค้างค่าส่วนกลาง

นคร มุธุศรี นายกก่อตั้งสมาคมบริหารทรัพย์สิน แห่งประเทศไทย

ภาระหน้าที่ของผู้ซื้อบ้าน ไม่ว่าจะเป็นอาคารชุดสูงเสียดฟ้าและหรือชั้นเดียวสองชั้นในโครงการที่จดทะเบียนจัดตั้งนิติบุคคลบ้านจัดสรร จะต้องชำระค่าส่วนกลางตามที่บัญญัติไว้ในกฎหมายทุกหลังคาเรือน

กรณีที่เจ้าของกรรมสิทธิ์ติดค้างไม่ชำระตามระเบียบกติกา กฎหมายยังตราบทลงโทษเอาไว้อย่างชัดเจน อย่างเช่นของบ้านจัดสรร "หากชำระล่าช้ากว่าเวลาที่กำหนด จะต้องจ่ายค่าปรับตามอัตราที่คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกำหนด และหากติดค้างตั้งแต่สามเดือนขึ้นไป อาจถูกระงับการให้บริการหรือการใช้สิทธิในสาธารณูปโภค ส่วนกรณีที่ค้างชำระติดต่อกันตั้งแต่หกเดือนขึ้นไป พนักงานเจ้าหน้าที่มีอำนาจระงับการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมในที่ดินของผู้ค้างชำระ" แปลไทยเป็นไทยก็คือ "ถูกอายัด" ห้ามโอน

ส่วนผู้ซื้อห้องชุดในคอนโดมิเนียม แม้จะไม่ถูกระงับการทำนิติกรรมเหมือนบ้านจัดสรร แต่จะถูกลงโทษรุนแรงกว่ากันหลายเท่า เพราะมาตรา 36 พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ. 2551 บัญญัติเอาไว้ว่า "ให้ผู้จัดการนิติบุคคลทำการ ฟ้องร้อง บังคับชำระหนี้จากเจ้าของร่วมที่ค้างชำระค่า ใช้จ่ายส่วนกลางที่ติดค้างเกินหกเดือนขึ้นไป"

กล่าวถึง "วิธีการอายัด" ของนิติบุคคลหมู่บ้าน คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางกำหนดหลักเกณฑ์ เมื่อวันที่ 27 พ.ค. 2559 เอาไว้ดังนี้

"...ในกรณีที่ค้างชำระตั้งแต่หกเดือนขึ้นไป ให้นิติบุคคลดังกล่าวแจ้งเป็นหนังสือต่อเจ้าพนักงานที่ดินจังหวัด หรือเจ้าพนักงานที่ดินสาขา หรือนายอำเภอ ซึ่งที่ดินนั้นตั้งอยู่ พร้อมด้วยหลักฐาน หนังสือที่แจ้งให้ผู้ค้างชำระได้ทราบซึ่งต้องมีเวลาให้ชำระเงินล่วงหน้าไม่น้อยกว่าสิบห้าวัน นับแต่วันที่ได้รับหนังสือแจ้ง โดยส่งทางไปรษณีย์ลงทะเบียนตอบรับไปยังผู้ค้างชำระ"

ระเบียบคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางฉบับดังกล่าวยังระบุต่อไปอีกว่า เมื่อเจ้าพนักงานได้รับแจ้งและเห็นว่ามีหลักฐานครบถ้วนแล้ว ให้ลงบัญชี "อายัด" พร้อมลงชื่อและวัน/เดือน/ปี กำกับไว้ โดยเขียน "คำสั่งห้ามโอน" กลัดติดไว้ด้านหน้าของหนังสือแสดงสิทธิในที่ดิน (ฉบับสำนักงานที่ดิน) สำหรับที่ดินแปลงที่ถูกระงับการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม

หลังจากนั้นให้เจ้าพนักงานมีหนังสือแจ้งเจ้าของที่ดินให้ทราบโดยทางไปรษณีย์ลงทะเบียนตอบรับ เมื่อเจ้าของที่ดินยินยอมจ่ายในส่วนที่ติดค้างชำระพร้อมค่าปรับเรียบร้อยวันไหนค่อยไปทำเรื่องขอถอนอายัด โดยเจ้าพนักงานจะทำการยกเลิกคำสั่งระงับการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมพร้อมทำการขีดฆ่าในบัญชีอายัดต่อไป

ประกาศคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลาง เมื่อวันที่ 27 พ.ค. 2559 ยังห้อยท้ายเอื้ออำนาจให้ผู้จัดสรรที่ประสบปัญหาไม่สามารถจัดเก็บค่าบริการสาธารณะก่อนการจดทะเบียนนิติบุคคลหมู่บ้านเอาไว้ด้วยในข้อท้าย ความว่า

"ผู้จัดสรรที่ได้รับอนุมัติจากคณะกรรมการให้จัดเก็บค่าใช้บริการและค่าบำรุงรักษาบริการสาธารณะ อาจขอให้ระงับการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมในที่ดินจัดสรรของผู้ค้างชำระมาใช้บังคับโดยอนุโลม"

แปลไทยเป็นไทยอีกทีก็คือ การจัดเก็บค่าบริหารจัดการหมู่บ้านก่อนจดทะเบียนนิติบุคคลที่เคยเป็น "ยาขม" หม้อใหญ่ของดีเวลอปเปอร์บ้านจะไม่เป็นปัญหาอีกต่อไป เนื่องเพราะสามารถร้องขอให้เจ้าพนักงานที่ดินแจ้งอายัดได้เฉกเช่นเดียวกับที่ผู้ซื้อที่ดินติดค้างชำระ ค่าใช้จ่ายส่วนกลางของนิติบุคคล

เหอะ แม้กฎระเบียบจะเขียนเอาไว้อย่างชัดเจน แต่ดีเวลอปเปอร์ปลูกสร้างบ้านขายจะกล้าใช้อำนาจแจ้งอายัดบ้านของลูกค้าตัวเองหรือไม่ ยังเป็นปัญหา...!!!

ส่วนใหญ่จะไม่กล้า นคร มุธุศรี กล้าท้าพนัน สิบบาท แลกกับเหยียบขี้หมากองเดียว...!!!