กทม.ขยายพื้นที่พาณิชยกรรม รองรับเมกะโปรเจกต์รัฐ-เอกชน

อรวรรณ จารุวัฒนะถาวร

กรุงเทพมหานครมีการเปลี่ยน แปลงอย่างมากตลอด 10 ปีที่ผ่านมา โดยผลมาจากการลงทุนโครงสร้างพื้นฐาน ไม่ว่าจะเป็นสาธารณูปโภคและสาธารณูปการของภาครัฐ โดยเฉพาะอย่างยิ่งการก่อสร้างรถไฟฟ้าส่วนต่อขยาย รวมทั้งการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ของภาคเอกชน

ทั้งนี้ เป็นที่ทราบกันดีว่า ปัจจุบัน กฎหมายผังเมืองไม่มีวันหมดอายุ แต่สามารถปรับปรุงเพื่อให้สอดคล้องกับเมืองที่มีการเปลี่ยนแปลงไป และเพื่อเป็นการกำหนดกรอบทิศทางการใช้ประโยชน์ที่ดินในอนาคต ซึ่งขณะนี้กรุงเทพมหานครอยู่ระหว่างการดำเนินโครงการวางและจัดทำผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับปรับปรุงครั้งที่ 4 ซึ่งคาดว่าร่างผังเมืองดังกล่าวจะแล้วเสร็จใน ต้นปี 2561 และจะปิดการประกาศ 15 วันได้ในช่วงเดือน เม.ย.ปีหน้า ก่อนดำเนินการตามขั้นตอนเพื่อออกเป็นกฎหมายบังคับใช้ต่อไป

ปรับพื้นที่สีแดงรับการลงทุน

นพนันท์ ตาปนานนท์ ผู้เชี่ยวชาญ ด้านการวางผังเมือง เปิดเผยว่า จากการลงทุนโครงการขนาดใหญ่ของภาครัฐ ไม่ว่าจะเป็น โครงการพัฒนาพื้นที่ย่านมักกะสัน การพัฒนาพื้นที่เชิงพาณิชย์บริเวณสถานีบางซื่อ การพัฒนาพื้นที่ท่าเรือกรุงเทพฯ บริเวณคลองเตย และการพัฒนาโปรเจกต์ขนาดใหญ่ของเอกชน เช่น โครงการเดอะ แกรนด์ พระราม 9 โครงการไอคอนสยาม และโครงการวัน แบงค็อก ซึ่งจะส่งผลให้เมืองและการใช้ประโยชน์ที่ดินบริเวณ รอบโครงการเปลี่ยนไปอย่างมากใน 5-10 ปีข้างหน้า

ดังนั้น จำเป็นต้องมีการปรับผังการใช้ประเภทที่ดินประเภทพาณิชยกรรม (สีแดง) โดยเฉพาะ พ.2-พ.5 เพื่อรองรับการพัฒนาในพื้นที่ดังกล่าว

นอกจากนี้ จากประมาณความต้องการด้านพื้นที่เพื่อรองรับการประกอบกิจกรรมทางเศรษฐกิจ พบว่า ความต้องการอาคารสำนักงานและอาคารพาณิชยกรรมเพิ่มขึ้นเฉลี่ยปีละ 1.4% และ 4% ตามลำดับ คาดว่าในปี 2570 ความต้องการอาคารสำนักงานและอาคารพาณิชยกรรมจะมีมากกว่า 20 ล้านตารางเมตร

กำหนด 3 โซนพื้นที่พาณิชยกรรม

ทั้งนี้ ตามแผนพัฒนากรุงเทพมหานครระยะ 20 ปี ระยะที่ 2 (ปี 2561-2565) มีแนวนโยบายด้านพาณิชยกรรมเพื่อให้มหานครแห่งเศรษฐกิจและการเรียนรู้ โดยเป็นทั้งเมืองแห่งธุรกิจและการลงทุน เป็นเมืองแห่งนักท่องเที่ยวระดับโลก อีกทั้งเป็นเมืองแห่งการจัดประชุม นิทรรศการและการจัดงานนานาชาติ

ขณะเดียวกัน ทางกรมโยธาธิการและผังเมืองอยู่ระหว่างดำเนินการร่างผังภาคกรุงเทพมหานครและปริมณฑล พ.ศ. 2580 ซึ่งแนวโน้มจะจำกัดการขยายตัวของเมืองไม่ให้พัฒนาไปนอกวงแหวนกาญจนาภิเษก ทั้งนี้เมืองจะมีความกระชับ ดังนั้นผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับปรับปรุงครั้งที่ 4 จะต้องสอดรับไปในทิศทางเดียวกัน รวมทั้งจะทำอย่างไรที่จะส่งเสริมให้เกิดการพัฒนาพื้นที่รอบรัศมีรถไฟฟ้าให้เป็นศูนย์การ พาณิชยกรรมให้มากที่สุด

สำหรับแนวทางการวางและจัดทำผังเมืองฉบับใหม่นั้น ทางคณะที่ปรึกษาเสนอให้มีการกำหนด 3 โซนในพื้นที่พาณิชยกรรม โดยจะเป็นการกระจายศูนย์ภูมิภาคมากขึ้น ได้แก่ 1.ซับซีบีดี ซึ่งจะเน้นพื้นที่มีการเชื่อมต่อการเดินทางอย่าง เช่น พหลโยธิน มักกะสัน เป็นต้น เพื่อขยายความหนาแน่นจากสีลม สาทร เป็นต้น 2.ซับเซ็นเตอร์ จะครอบคลุมรัศมีโดยรอบไม่เกิน 10 กิโลเมตร (กม.) ซึ่งเป็นการกำหนดศูนย์ย่อยชานเมือง เช่น มีนบุรี ลาดกระบัง บางแค เป็นต้น

ส่วนที่ 3 คอมมูนิตี้เซ็นเตอร์ ซึ่งเป็นศูนย์บริการในชุมชนจะครอบคลุมรัศมีไม่เกิน 5 กม. ทั้งนี้จะกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินใหม่ โดย พ.5 จะเน้นศูนย์กลางเมือง ส่วนในพื้นที่ที่่มีโครงการขนาดใหญ่จะมีการปรับสีผังเป็น พ.4 ส่วน พ.3 เป็นพาณิชยกรรมทั่วไป ขณะที่ พ.2 จะเน้นในพื้นที่ชานเมืองที่เชื่อมต่อกับรถไฟฟ้าหรือซับเซ็นเตอร์ ส่วน พ.1 จะใช้โซนคอมมูนิตี้เซ็นเตอร์

แนะฟื้นฟูเมืองควบคู่พัฒนา

นพนันท์ กล่าวเพิ่มเติมว่า ถึงแม้ผังเมืองฉบับใหม่จะมีการกระจายการพัฒนาไปตามศูนย์ชุมชนใหม่ แต่ทว่าผังเมืองยังต้องคำนึงถึงการพัฒนาพื้นที่พาณิชยกรรมในเขตชั้นในและชั้นกลางของกรุงเทพฯ โดยเฉพาะย่านพาณิชยกรรมเดิม เช่น เยาวราช ทรงวาด วงเวียน 22 กรกฎา ฯลฯ ได้มีการเสนอให้ฟื้นฟูเมืองและวางผังให้เหมาะสมเพื่อเพิ่มศักยภาพ

ขณะเดียวกัน พื้นที่พาณิชยกรรมใหม่จำเป็นต้องมีแผนรองรับพื้นที่และชุมชนโดยรอบ ซึ่งจะได้รับผลกระทบโดยตรงที่จะเกิดขึ้นด้วย อีกทั้งมองว่าย่านซีบีดี เช่น สีลม สาทร ซึ่งมีการก่อสร้างขนาดใหญ่ริมถนนสายหลัก แต่พื้นที่ด้านในยังเป็นชุมชนเก่า มีความเป็นไปได้หรือไม่ที่จะรวมแปลงที่ดินเพื่อเปิดโอกาสพัฒนาในเชิงพาณิชย์มากยิ่งขึ้น

อย่างไรก็ดี เครื่องมือที่จะช่วยให้การพัฒนาเชิงพาณิชยกรรมเกิดขึ้น นั่นก็คือ มาตรการด้านการเพิ่มพื้นที่อาคาร หรือเอฟเออาร์โบนัส เพื่อสร้างแรงจูงใจพร้อมจัดหาโบนัสใหม่เพื่อส่งเสริมการพัฒนาเมือง โดยการเปลี่ยนแปลงเงื่อนไขต้องสอดรับความต้องการของพื้นที่ และเพื่อให้เกิดพาณิชย กรรมที่ตอบโจทย์ชุมชน รวมทั้งมาตรการโอนสิทธิการพัฒนา รวมไปถึงข้อกำหนดการพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ เป็นต้น

ชง กทม.ปรับผังเมืองใหม่

สำหรับผังเมืองรวมฉบับปัจจุบันมีข้อจำกัดในหลายประการ ทั้งนี้จึงมีข้อเสนอแนะจากภาคเอกชนและประชาชนทั่วไปเพื่อนำไปสู่การปรับปรุงผังเมืองฉบับใหม่ ไม่ว่าจะเป็นเรื่องของการเสนอให้มีการจัดขั้นร้านค้าปลีกให้ชัดเจนและสัมพันธ์กับพื้นที่ เช่น ช็อปปิ้งเซ็นเตอร์ ซูเปอร์มาร์เก็ต ไลฟ์สไตล์มอลล์ และถ้าเป็นโครงการขนาดใหญ่ควรมีระบบขนส่งมวลชนรองรับการพัฒนา เพราะจะมีผลกระทบด้านจราจร

นอกจากนี้ เห็นควรให้กำหนดคำนิยามอาคารพาณิชยกรรมประเภทต่างๆ ให้ชัดเจน รวมทั้งให้ยกเลิกข้อบัญญัติกรุงเทพมหานครเรื่องควบคุมพาณิชยกรรมค้าปลีกส่ง โดย ให้ไปผนวกรวมกับกฎหมายผังเมืองรวมเพื่อไม่ให้เกิดความซ้ำซ้อนในการใช้ประโยชน์ที่ดิน

อีกทั้งควรส่งเสริมรูปแบบการพัฒนาในแนวสูง เน้นความหนาแน่นแบบมิกซ์ยูส มีอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดินเพิ่มมากขึ้น ทั้งนี้ควรกำหนดผังพื้นที่เฉพาะบริเวณพื้นที่พาณิชยกรรมโดยรอบสถานีรถไฟฟ้า และควรให้ประชาชนมีส่วนร่วมในการพัฒนาพื้นที่

รวมทั้งส่งเสริมการพัฒนาพาณิชยกรรม ตัวอย่างพื้นที่รอบจุดเปลี่ยนถ่ายการสัญจรรอบสถานีรถไฟฟ้า ส่งเสริมการเดินเท้าและใช้รถจักรยานให้มากขึ้น ขณะเดียวกันส่งเสริมการสร้างพื้นที่สาธารณะของเมืองทั้งที่โล่งและพื้นที่สีเขียวควบคู่กันด้วย

สำหรับพื้นที่ที่ถูกจำกัดสิทธิการพัฒนาควรมีมาตรการชดเชย เช่น การโอนสิทธิการพัฒนาในพื้นที่อนุรักษ์เพื่อส่งเสริมศิลปวัฒนธรรมไทย (สีน้ำตาลอ่อน) และพื้นที่อนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม (สีขาวมีกรอบและเส้นทแยงสีเขียว) เป็นต้น รวมทั้งการโอนสิทธิการพัฒนาใช้ร่วมกันระหว่างกรุงเทพมหานครและปริมณฑล เช่น พื้นที่บางกระเจ้าซึ่งเป็นพื้นที่สีเขียวให้คนกรุงเทพฯ ดังนั้นควรชดเชยพื้นที่โดยสามารถโอนสิทธิข้ามพื้นที่เขตการปกครองได้ เป็นต้น

ทั้งนี้ หน้าตาของผังเมืองรวมกรุงเทพ มหานครฉบับใหม่จะออกมาเป็นอย่างไร ประชาชนคน กทม.มีสิทธิร่วมกำหนดได้ตามกระบวนการที่จะต้องให้ประชาชนมีส่วนร่วมในการเสนอและแสดงความคิดเห็น เพื่อให้ผังเมืองที่ออกมาบังคับใช้เป็นของประชาชนอย่างแท้จริง