วัฏจักรและฟองสบู่อสังหา

เมื่อวันอาทิตย์ที่ผ่านมา ดิฉันมีโอกาสได้พบกับศาสตราจารย์ Bruno Gerard อาจารย์ที่ปรึกษาสมัยเรียนปริญญาเอกในงานสัมมนาที่ธนาคารแห่งประเทศไทย ในช่วงของการสนทนานอกรอบดิฉันได้มีโอกาสแลกเปลี่ยนกับท่านเรื่องที่เกี่ยวกับวงจรธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งส่งผลกระทบต่อเศรษฐกิจในภาพรวมและการปรับตัวเพื่อรับมือกับธรรมชาติที่ไม่แน่นอนของธุรกิจอสังหาฯ และถือเป็นเรื่องท้าทายของผู้ประกอบการและผู้เกี่ยวข้องอื่นๆ มาก

บทความในสัปดาห์นี้ จะทำให้มีการทำความเข้าใจธรรมชาติของธุรกิจอสังหาฯ และวิธีการรับมือที่ท่านได้แนะนำในระหว่างการสนทนา

ประเด็นหลักก็คือธรรมชาติที่เป็นวัฏจักรและภาวะฟองสบู่ของภาคธุรกิจอสังหาฯ โดยปกติแล้วหลักการทำธุรกิจอสังหาฯ นั้นจะตรงไปตรงมาเลย คือ เราจะทำธุรกิจโดยล้อไปกับวัฏจักรเศรษฐกิจ เนื่องจากว่าโครงการอสังหาฯ นั้นเป็นโครงการที่มีมูลค่าสูงและมีระยะเวลาที่ยาวนาน กลุ่มผู้ซื้อจะมีความต้องการอสังหาฯ มากก็ต่อเมื่อเศรษฐกิจอยู่ในช่วงที่มีการเติบโตดีและต่อเนื่อง ซึ่งนั่นจะส่งผลให้คนเกิดความมั่นใจในการจับจ่ายเงินในกระเป๋า เพราะรายได้มีแนวโน้มที่มั่นคงและเติบโตได้ เมื่อ ผู้ประกอบการเห็นสัญญาณที่ชัดเจนว่าเศรษฐกิจอยู่ในช่วงขาขึ้นก็จะทำการตัดสินใจลงทุน โดยในช่วงที่เศรษฐกิจบูมนั้นการลงทุนในภาคอสังหาฯ ก็จะบูมตามไปด้วย ผู้ประกอบการจะใช้โอกาสวัฏจักรขาขึ้นในการผลักดันโครงการต่างๆ และเร่งทำยอดให้ได้ในช่วงนี้

ขณะเดียวกันธุรกิจอสังหาฯ นั้นก็เป็นธุรกิจที่สุ่มเสี่ยงจากภาวะ ฟองสบู่แตกด้วยเช่นกัน เนื่องจากภาวะการลงทุนที่อาจเกินตัวและการเก็งกำไรที่สูงในช่วงที่เศรษฐกิจเป็นวัฏจักรขาขึ้น เมื่อกำลังซื้อชะลอตัวตามภาวะเศรษฐกิจ ธุรกิจอสังหาฯ ก็จะเผชิญผลกระทบอย่างเลี่ยง ไม่ได้เช่นกันค่ะ ทั้งจากสต๊อกบ้านที่เริ่มขา ยได้ยากขึ้นและระบายได้ช้า เมื่อสต๊อกระบายได้ช้าหรือยอดขายของแต่ละโครงการไม่ได้ตามที่คาดหวังก็จะส่งผลกระทบไปถึงฐานะทางการเงิน และความสามารถในการชำระหนี้ด้วย ฉะนั้นโจทย์สำคัญของการทำอสังหาฯ ก็คือทำอย่างไรเราถึงจะหลีกเลี่ยงการติดกับในช่วงพีกของฟองสบู่ได้

สำหรับปัญหาเรื่องการหาจุดสูงสุดของวัฏจักรนั้น ท่านก็ให้ความเห็นว่าเรื่องนี้เป็นเรื่องที่ตอบได้ยากมากในทางปฏิบัติ เพราะเราจะไม่รู้เลยว่าจุดสูงสุดของวัฏจักรอยู่ตรงไหน จนกว่ามันจะเริ่มย่อตัวลงมาค่ะ ในเรื่องนี้ท่านบอกว่าสิ่งที่เราทำได้ก็คือการติดตามข้อมูลอย่างใกล้ชิดและการมีระบบบริหารจัดการความเสี่ยงที่ดีค่ะ ในแง่ของผู้ประกอบการนั้นดิฉันเห็นว่าสิ่งที่เราทำได้ก็คือเราควรดำเนินธุรกิจที่ล้อตามวัฏจักรไปตามปกติค่ะ เพื่อให้เราไม่เสียโอกาสการเติบโตในช่วงวัฏจักรขาขึ้น

ขณะเดียวกันก็หมั่นสังเกตและตรวจสอบภาวะตลาดและเศรษฐกิจจากข้อมูลต่างๆ ที่เรามี และชะลอการเติบโตในจังหวะที่เหมาะสม ซึ่งจะช่วยให้เราออกจากเกมได้ในภาวะที่เศรษฐกิจยังไปได้ดีและไม่ต้องตามมารับมือและแก้ปัญหาภายหลังหากเกิดภาวะฟองสบู่แตกโดยที่เราไม่คาดคิดขึ้นมา

ทั้งนี้โดยสรุปแล้วปัจจัยสำคัญที่มีผลต่อการทำธุรกิจอสังหาฯ ก็คือวัฏจักรทางเศรษฐกิจและภาวะฟองสบู่ เนื่องจากธุรกิจอสังหาฯ นั้นจะมีการเติบโตที่ล้อไปกับวัฏจักรทางเศรษฐกิจ ในช่วงที่เศรษฐกิจเป็นขาขึ้นธุรกิจอสังหาฯ ก็จะมีความเฟื่องฟูตามไปด้วย

ขณะเดียวกันในช่วงเศรษฐกิจชะลอตัวหรือเกิดวิกฤต ธุรกิจอสังหาฯ จะเป็นภาคแรกๆ ที่จะได้รับผลกระทบและถูกกระทบแรงมากด้วย การอยู่รอดในภาวะที่วัฏจักรเศรษฐกิจไม่สามารถคาดเดาได้แน่นอนนั้นควรให้เกิดความสมดุลระหว่างการเติบโตได้ดีในภาวะขาขึ้น โดยที่เรามีการตรวจสอบตัวชี้วัดต่างๆ อย่างใกล้ชิดและหาจังหวะดึงตัวเองออกจากภาวะเติบโตที่ร้อนแรงเกินไปก่อนที่ฟองสบู่จะแตกตัวออกมา