ปรับเกณฑ์หนุนพัฒนา ที่อยู่อาศัยรับรถไฟฟ้า

อรวรรณ จารุวัฒนะถาวร

ก้าวหน้าอีกขั้นสำหรับโครงการวางและจัดทำผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร (ปรับปรุงครั้งที่ 4) ซึ่งกรุงเทพมหานครและคณะทำงานได้เปิดรับฟังความคิดเห็นจากกลุ่มย่อยในสาขาต่างๆ ทั้งนี้ในส่วนของด้านที่อยู่อาศัยถือได้ว่าเป็นกลุ่มที่มีความสำคัญอย่างมาก ที่ทำให้เมืองมีการพัฒนาตามหลังสาธารณูปโภคสาธารณูปการของรัฐ และย่อมส่งผลต่อการเปลี่ยนแปลงการใช้ประโยชน์ที่ดินในผังเมืองฉบับใหม่

ขยายสีน้ำตาลรับรถไฟฟ้า

นพนันท์ ตาปนานนท์ ผู้เชี่ยวชาญด้านการวางผังเมือง เปิดเผยว่า มีการประมาณการประชากรของ กทม.และปริมณฑลจะเติบโตขึ้นกว่า 20 ล้านคน ในปี 2583 ซึ่งปัจจุบันมีอยู่ราวเกือบ 18 ล้านคน ขณะที่จำนวนครัวเรือนมีการเพิ่มเป็น 13.7 ล้าน ครัวเรือน จากปัจจุบันมีกว่า 5 ล้านครัวเรือน

สำหรับแผนแม่บทการพัฒนาที่อยู่อาศัยระยะ 20 ปี (พ.ศ. 2560-2579) มุ่งเน้นให้คนไทยทุกคนเข้าถึงสิทธิในที่อยู่อาศัย มีสภาพแวดล้อมที่เอื้อต่อการดำรงชีวิตที่มีคุณภาพ โดยใช้เป็นกรอบในการพัฒนาที่อยู่อาศัยระยะยาว และเสริมสร้างความมั่นคงด้านที่อยู่อาศัยของประชาชนทุกกลุ่มเป้าหมายและครอบคลุมในทุกมิติ

สำหรับแนวโน้มโครงสร้างการพัฒนาด้านที่อยู่อาศัยในผังฉบับใหม่นั้น จะมีการขยายที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก (สีน้ำตาล) ไปตามโซนฝั่งตะวันออกของกรุงเทพฯ ตามเส้นรถไฟฟ้าสายสีเหลือง เช่น ลำสาลี พัฒนาการ ศรีนครินทร์ ฯลฯ สีชมพู เช่น รามอินทรา มีนบุรี วัชรพล ฯลฯ และโซนฝั่งตะวันตกของกรุงเทพฯ ตามแนวรถไฟฟ้าสีน้ำเงินบริเวณย่านบางแค เป็นต้น เพื่อเปิดโอกาสการพัฒนาที่ดินและกระจายการจุกตัวของเมืองชั้นใน

กำหนดขนาดต่ำสุดแปลงที่ดิน

ทั้งนี้ บริษัทที่ปรึกษาได้นำเสนอแนวทางในการพัฒนาที่อยู่อาศัยในพื้นที่สีส้ม (ย.5- ย.7) ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง โดยกำหนดขนาดต่ำสุดของแปลงที่ดินใหม่เพื่อเปิดโอกาสในการพัฒนาที่อยู่อาศัยแนวราบมากขึ้น และยังเป็นการใช้ประโยชน์ที่ดินหลากหลาย เนื่องจากเห็นว่าการใช้มาตรฐานเดียวเป็นข้อจำกัดใช้ที่ดินไม่คุ้มค่า

ทั้งนี้ เสนอให้ขนาดบ้านเดี่ยวต่ำสุด 40 ตารางวา (ตร.ว.) จากเดิม 50 ตร.ว. ส่วนบ้านแฝดปรับเป็น 30 ตร.ว. จากเดิม 35 ตร.ว. และบ้านแถว/ตึกแถว ปรับเป็น 14 ตร.ว. จากเดิม 16 ตร.ว. โดยปัจจุบันสีส้มมีพื้นที่ถึง 20% ของพื้นที่กรุงเทพฯ ทั้งหมด สามารถเพิ่มความหนาแน่นได้ ทั้งนี้จะต้องไปแก้ไขปรับปรุงข้อกำหนดการจัดสรร

รวมทั้งการเสนอให้มีการปรับปรุงพื้นที่เปลี่ยนถ่ายการสัญจรระยะ 500 เมตร โดยรอบสถานีรถไฟฟ้า เช่น สถานีบางหว้า เป็นต้น ทั้งนี้การเสนอให้เพิ่มระยะการส่งเสริมการพัฒนารัศมี 500 เมตร จากสถานีรถไฟฟ้าเป็นอย่างน้อย 1 กิโลเมตรนั้น มองว่าในอนาคตจะมีสถานีรถไฟฟ้าเพิ่มขึ้นอีกมาก การขยายตามถนนจะกลายเป็นปัญหาเมืองและอาจโอเวอร์ซัพพลายของในบางพื้นที่ ทั้งนี้ภาครัฐควรมีการขยายถนนตรอกซอยบริเวณรอบสถานีเพิ่มซัพพลายที่ดินเปิดโอกาสในพัฒนามากขึ้น โดยเฉพาะแนวสูงและเป็นลักษณะมิกซ์ยูส

เครื่องมือในการพัฒนาที่อยู่อาศัย

สำหรับเครื่องมือที่จะมาสนับสนุนให้เกิดการพัฒนาย่านที่อยู่อาศัยในบางพื้นที่นั่นก็คือ การนำ พ.ร.บ.จัดรูปที่ดินเพื่อพัฒนาพื้นที่ พ.ศ. 2547 มาใช้ นอกจากนี้เสนอให้มีการเพิ่มอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน (เอฟเออาร์โบนัส) ไม่เกิน 20% สำหรับการจัดให้มีที่อยู่อาศัยต่ำกว่าราคาตลาดคือต้องราคาขายเฉลี่ยต่อตารางเมตรของโครงการไม่น้อยกว่า 20% หรือการจัดให้มีที่อยู่อาศัยสำหรับผู้อยู่อาศัยเดิมในพื้นที่เพื่อสนับสนุนการให้เกิดการพัฒนาในรัศมีสถานีรถไฟฟ้า รวมทั้งมาตรการโอนสิทธิการพัฒนาจากแปลงที่ดินเป็นที่ตั้งอาคารที่ได้รับการขึ้นทะเบียนเป็นโบราณสถานและจากที่ดินแปลงอื่นในบริเวณเดียวกัน เป็นต้น

จี้รัฐวางผังเมืองรองรับชุมชนเกิดใหม่

อธิป พีชานนท์ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า ผังเมืองรวมกรุงเทพฯ ต้องมีความเชื่อมโยงบูรณาการให้สอดคล้องกับยุทธศาสตร์ 20 ปี ซึ่งจะมีแผนรองรับภัยพิบัติ ขณะเดียวกันยังเชื่อว่าที่อยู่อาศัยเกิดขึ้นตามกิจกรรม ถ้าไม่มีแหล่งสาธารณูปโภคสาธารณูปการไม่มีการลงทุนภาครัฐย่อมไม่เกิดขึ้น ดังนั้นการวางผังเมืองต้องวางรองรับชุมชนที่จะเกิด ทั้งนี้ต้องหากำหนดทิศทางร่วมกัน ไม่ว่าจะเป็น กรมทางหลวง การทางพิเศษแห่งประเทศไทย ไฟฟ้า ประปา ฯลฯ

นอกจากนี้ มองว่าผังเมืองควรเป็นเรื่องนโยบายระดับสูงที่ต้องหารือ เพื่อกระจายความเจริญไปยังภูมิภาคแทนดึงคนเข้ามาในกรุงเทพฯ ทั้งนี้ควรมีหลายเซ็นเตอร์รวมทั้งการรับฟังความเห็นและความต้องการของประชาชนในแต่ละพื้นที่ถ้าไม่วางแผนก็จะเกิดปัญหาตามมา

อีกทั้งเรื่องของเอฟเออาร์โบนัส เห็นว่าการจะพัฒนาโครงการมิกซ์ยูสให้คนหลายกลุ่มอยู่ที่เดียวกันในความเป็นจริงไม่สามารถทำได้ อย่างเช่นที่ดินสาทรให้ลด 20% ราคาคอนโดจากราคา 2 แสนบาท/ตารางเมตร (ตร.ม.) ให้เหลือ 1.5 /ตร.ม. สำหรับผู้มีรายได้น้อยก็ไม่สามารถซื้อได้ เป็นต้น

ด้าน กิตติ พัฒนพงศ์พิบูล ประธานสมาคมสินเชื่อที่อยู่อาศัย กล่าวว่า มาตรการเอฟเออาร์โบนัสเพื่อสร้างแรงจูงใจนั้นควรให้ไม่ต่ำกว่า 40% รวมทั้งขยายระยะการส่งเสริมการพัฒนาจาก 500 เมตรจากสถานีรถไฟฟ้า และควรให้โบนัสความสูงด้วยเพื่อก่อให้เกิดการพัฒนาไม่กระจุกตัว ทั้งนี้การจะให้ผู้มี รายได้น้อยอาศัยอยู่ในเมืองได้ รัฐต้องสนับสนุนหากเอกชนลงทุนพัฒนาโดยการปล่อยกู้ในอัตราดอกเบี้ยพิเศษและเอากำไรที่ได้ไปลดดอกเบี้ยช่วยคนจน เป็นต้น ทั้งนี้ไม่ควรให้โบนัสฟรีแต่ต้องมีเงื่อนไข

เปิดโอกาสพัฒนาทาวน์เฮาส์

ประสงค์ เอาฬาร คณะกรรมการสภาหอการค้าแห่งประเทศไทย กล่าวว่า ผังเมืองที่ผ่านมากลายเป็นข้อจำกัดขณะที่ราคาที่ดินแพงขึ้น ทำให้ประชาชนมีบ้านได้ยากแม้แต่ทาวน์เฮาส์ 16 ตร.ว. ทั้งนี้นโยบายรัฐต้องการให้ประชาชนมีบ้านมีคุณภาพชีวิตที่ดี ซึ่งเห็นว่า กทม.มีพื้นที่กว่า 1,500 ตารางกิโลเมตร มีพื้นที่สีเขียวทแยงสัดส่วน 1 ใน 3 รวมทั้งพื้นที่สีเหลืองอีกจำนวนมาก ควรมีการปรับเกณฑ์ให้สามารถสร้างทาวน์เฮาส์ได้เพื่อเพิ่มโอกาสและสอดคล้องกับรายได้ของประชากรแทนการผลักดันคนไปอยู่นอกเมือง

ส่วนการขยายโบนัสบริเวณสถานีรถไฟฟ้าควรมีการขยายไป 1 กิโลเมตร เพราะรัฐลงทุนไปมากควรใช้ที่ดินให้เกิดความคุ้มค่าโดยแนวทางให้เอฟเออาร์โบนัสตามลำดับความสำคัญในการพัฒนาอสังหาฯ ทุกรูปแบบและตามระยะทาง

ขณะที่ โชคชัย บรรลุทางธรรม อุปนายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย กล่าวว่า การวางผังเมืองต้องการทำให้แหล่งงานและที่อยู่อาศัยใกล้กัน และการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานรวมทั้งรถไฟฟ้าได้ทำให้เมืองขยายตัว แต่ผังใหม่กลับจะทำให้เมืองกระชับลง ซึ่งรถไฟฟ้าและสีของผังเมืองกลายเป็นตัวบีบให้ที่อยู่อาศัยแนวราบให้ไปเพราะราคาที่ดินแพงและก่อสร้างไม่ได้ ทั้งนี้รัฐต้องเป็นผู้ชี้นำไม่ใช่เป็นตัวบีบและไม่ใช้ผังเมืองแก้ปัญหาจากปลายเหตุ เช่น รถติดกลับไปกำหนดความกว้างถนนที่ทำจัดสรร รวมทั้งออกกฎหมายกำหนดจำนวนที่จอดรถยนต์ในอาคารชุด เป็นต้น

ทั้งนี้ เห็นว่าน่าจะมีการปรับแก้เกณฑ์การจัดสรรโดยการลดขนาดพื้นที่ขั้นต่ำ รวมทั้งระยะเขตทางลงให้สอดคล้องกับความเป็นจริงของพื้นที่ และไม่เป็นการเพิ่มภาระให้กับผู้บริโภค เนื่องจากต้นทุนก่อสร้างแพงขึ้น และควรมีการขยายโบนัสบริเวณสถานีรถไฟฟ้าออกไป 1 กิโลเมตร รวมไปถึงการพิจารณานำที่ดินของหน่วยงานภาครัฐหรือรัฐวิสาหกิจ ที่อยู่ในสีแดง สีส้ม ออกมาพัฒนาในรูปของการเช่า

อย่างไรก็ดี โครงการวางและจัดทำผังเมืองรวมกรุงเทพฯ ฉบับปรับปรุงครั้งที่ 4 ยังต้องเปิดรับฟังความคิดเห็นอีกหลายภาคส่วน คาดว่าชาวกรุงเทพฯ จะเป็นหน้าตาของผังเมืองดังกล่าวในต้นปี 2561 จากนั้นก็ดำเนินการตามขั้นตอนกฎหมาย ทั้งนี้จะมีผลบังคับใช้จริงก็ปี 2562 หรือต้นปี 2563