ก่อสร้างอาคารกับความกว้างของถนน

อิสระ บุญยัง นายกกิตติมศักดิ์สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร

หลายท่านคงยังจำได้ว่ามีโรงแรมแห่งหนึ่งที่อยู่ใจกลางกรุงเทพมหานคร ศาลปกครองได้มีคำสั่งให้รื้อถอนอาคารบางส่วนออก เนื่องจากมีผู้ร้องต่อศาลปกครองว่า การที่กรุงเทพมหานครอนุญาตให้มีการก่อสร้างโรงแรมดังกล่าวมีขนาดของอาคารเกินกว่าเกณฑ์ที่กฎหมายกำหนดไว้ ในเรื่องขนาดของถนนซึ่งมีขนาดไม่ถึง 10 เมตร

เช่นเดียวกับถนนอีกหลายสายในกรุงเทพมหานคร แม้ว่าจะอยู่ในเขตที่มีความเจริญและข้อกำหนดของผังเมืองในพื้นที่ดังกล่าวก็สามารถก่อสร้างอาคารสูง (ความสูงตั้งแต่ 23 เมตรขึ้นไป) หรือสามารถก่อสร้างอาคารขนาดใหญ่ (ตั้งแต่ 2,000 ตารางเมตร (ตร.ม.) ขึ้นไป) หรือสร้างอาคารขนาดใหญ่พิเศษ (มีพื้นที่ รวมกันทุกชั้นหรือชั้นหนึ่งชั้นใดในหลังเดียวกันตั้งแต่ 1 หมื่น ตร.ม.ขึ้นไป) หรือสามารถก่อสร้างอาคารอยู่อาศัยรวม (หอพัก อพาร์ตเมนต์ อาคารชุด) ได้ แต่หากขนาดความกว้างของถนนหรือเขตทางไม่เป็นไปตามเกณฑ์ที่กฎหมายกำหนดไว้ ก็จะเป็นข้อจำกัดในการก่อสร้างอาคาร ทั้งเรื่องขนาดอาคารและความสูงของอาคาร

ทั้งนี้ กฎหมายได้กำหนดว่าสำหรับการก่อสร้างอาคารสูงหรืออาคารขนาดใหญ่พิเศษที่มีพื้นที่อาคารรวมไม่เกิน 3 หมื่น ตร.ม. ต้องมีด้านใดด้านหนึ่งของที่ดินยาวไม่น้อยกว่า 12 เมตร ติดถนนสาธารณประโยชน์ที่มีเขตทางกว้างไม่น้อยกว่า 10 เมตร และถนนสาธารณะนั้นต้องมีเขตทางกว้างไม่น้อยกว่า 10 เมตร ยาวต่อเนื่องกันโดยตลอด นับ ตั้งแต่ที่ตั้งอาคารจนไปเชื่อมต่อกับถนนสาธารณะอื่นที่มีเขตทางกว้างไม่น้อยกว่า 10 เมตร

ข้อกำหนดของกฎหมายข้อนี้นั่นเองที่ทำให้โรงแรมดังกล่าวข้างต้น ถูกคำสั่งของศาลปกครองให้ต้องรื้อถอนอาคารบางส่วนออก ให้เหลือพื้นที่ไม่ถึง 1 หมื่น ตร.ม. และมีความสูงไม่ถึง 23 เมตร (จึงจะไม่เข้าเกณฑ์ของอาคารสูง) ในขณะเดียวกัน หากจะก่อสร้างอาคารสูงหรืออาคารขนาดใหญ่พิเศษที่มีเนื้อที่อาคารมากกว่า 3 หมื่น ตร.ม. กฎหมายก็กำหนดว่าก็ต้องมีด้านหนึ่งด้านใดของที่ดินนั้นยาวไม่น้อยกว่า 12 เมตร และติดถนนสาธารณะที่มีเขตทางกว้างไม่น้อยกว่า 18 เมตร

สำหรับการก่อสร้างโครงการหมู่บ้านจัดสรร ก็มีหลักเกณฑ์เรื่องขนาดของถนนกำหนดไว้เช่นเดียวกัน ทั้งขนาดของถนนที่ใช้เป็นทางเข้าออกของโครงการ และขนาดถนนที่อยู่ในโครงการหมู่บ้านจัดสรร โดยทางเข้าออกของโครงการหมู่บ้านจัดสรร หากเป็นถนนสาธารณประโยชน์จะต้องมีความกว้างไม่น้อยกว่า 6 เมตร และมีผิวจราจรไม่น้อยกว่า 5 เมตร หากเป็นถนนส่วนบุคคลที่จดภาระจำยอมให้กับโครงการหมู่บ้านจัดสรรจะต้องมีขนาดเท่ากับหลักเกณฑ์ของถนนในโครงการหมู่บ้านจัดสรร ซึ่งทุกจังหวัดจะกำหนดไว้คล้ายคลึงกัน เช่น

1.ถนนที่ใช้เป็นทางเข้าออกสู่ที่ดินแปลงย่อยไม่เกิน 99 แปลง หรือเนื้อที่ต่ำกว่า 19 ไร่ ต้องมีความกว้างของเขตทางไม่ต่ำกว่า 9 เมตร โดยมีความกว้างของผิวจราจรไม่ต่ำกว่า 6 เมตร (สำหรับจังหวัดอื่นๆ นอกเหนือจากกรุงเทพมหานครกำหนดเขตทางไว้ไม่ต่ำกว่า 8 เมตร) 2.ถนนที่ใช้เป็นทางเข้าออกสู่ที่ดินแปลงย่อยตั้งแต่ 100-299 แปลง หรือเนื้อที่ 19-50 ไร่ ต้องมีความกว้างของเขตทางไม่ต่ำกว่า 12 เมตร โดยมีความกว้างของผิวจราจรไม่ต่ำกว่า 8 เมตร เป็นต้น

จะเห็นได้ว่า ความกว้างของถนนหรือเขตทาง เป็นปัจจัยเบื้องต้นที่สำคัญ สำหรับการซื้อที่ดินเพื่อก่อสร้างอาคารหรือจัดทำโครงการไม่ว่าจะเป็นการซื้อที่ดินมาเพื่อจัดสร้างตึกแถว อาคารพาณิชย์ อาคารสำนักงาน โครงการบ้านจัดสรรหรืออาคารอยู่อาศัยรวม และข้อสังเกตที่สำคัญก็คืออาคารประเภทใดก็แล้วแต่ที่กฎหมายกำหนดให้ต้องจัดให้มีที่จอดรถยนต์สำหรับอาคารนั้นๆ กฎหมายเรื่องทางเข้าออกรถยนต์ ก็ได้กำหนดว่า ทางเข้าออกของรถยนต์ต้องมีความกว้างของเขตทางไม่น้อยกว่า 6 เมตร

แต่ทั้งนี้ ผู้เขียนมีข้อสังเกตสำหรับ ผู้ซึ่งออกกฎหมายว่าเหตุใดจึงกำหนดให้การก่อสร้างตั้งแต่ 1 หมื่น ตร.ม.ขึ้นไป แต่ไม่เกิน 3 หมื่น ตร.ม. ต้องมีขนาดของเขตทางไม่น้อยกว่า 10 เมตร และหากก่อสร้างเกินกว่า 3 หมื่น ตร.ม. ต้องมีเขตทางไม่ต่ำกว่า 18 เมตร เหตุใดจึงไม่กำหนดให้การก่อสร้างที่มีพื้นที่มากกว่า 3 หมื่น ตร.ม. ซึ่งอาจจะเป็น 4-5 หมื่น หรือ 6 หมื่น ตร.ม. ให้มีเขตทางหรือถนนที่มีความกว้าง 12-14-16 เมตร และหากมีพื้นที่อาคารเกินกว่า 6 หมื่น ตร.ม. ก็ให้มีขนาดถนนไม่น้อยกว่า 18 เมตร

ก็เป็นเพียงข้อสังเกตว่าทำไมขนาดของถนนหรือเขตทางต้องเป็น 10 เมตร กระโดดไปเป็น 18 เมตรเลยทีเดียว