คอมมูนิตี้มอลล์ชะลอตัว

โดย ศูนย์บริการข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ไทยเจแอลแอล

ในช่วงทศวรรษที่ผ่านมา คอมมูนิตี้มอลล์เป็นอสังหาริมทรัพย์ที่มีการขยายตัวอย่างรวดเร็วในกรุงเทพฯ โดยมีพื้นที่เพิ่มขึ้นถึง 150% ในช่วงสิบปีแต่เริ่มชะลอตัวลงในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา จากการที่มีโครงการคอมมูนิตี้มอลล์หลายโครงการที่ไม่ประสบความสำเร็จ ส่งผลให้ผู้ประกอบการที่สนใจลงทุนสร้างโครงการใหม่ใช้เวลาในการตัดสินใจนานขึ้น

คอมมูนิตี้มอลล์เป็นศูนย์การค้าขนาดเล็กที่สร้างขึ้นเพื่อรองรับชุมชนอยู่อาศัย โดยทั่วไปจะมีซูเปอร์มาร์เก็ตเป็นผู้เช่ารายหลัก และมีธุรกิจอื่นๆ เช่าพื้นที่เปิดร้านหรือสาขา ซึ่งโดยส่วนใหญ่เป็นสินค้าและบริการที่เกี่ยวกับชีวิตประจำวันทั่วไป อาทิ ภัตตาคาร ร้านจำหน่ายอาหารเครื่องดื่ม ร้านขายยา ร้านจำหน่ายสินค้าเบ็ดเตล็ด และบริการอื่นๆ ทั่วไป คอมมูนิตี้มอลล์ บางโครงการอาจมีขนาดใหญ่กว่าปกติ โดยมีสิ่งอำนวยความสะดวกอื่นๆ เพิ่มเติม อาทิ โรงภาพยนตร์ หรือสิ่งให้ความบันเทิง

ปัจจุบัน กรุงเทพฯ มีคอมมูนิตี้มอลล์คิดเป็นพื้นที่เช่ารวมทั้งสิ้น 856,000 ตารางเมตร เพิ่มขึ้นจากปี 2551 ที่มีพื้นที่รวม 345,600 ตารางเมตร และเริ่มชะลอตัวลงนับตั้งแต่ปี 2558 เป็นต้นมา

กฤษฎ์ จรุงรักษ์ หัวหน้าฝ่ายบริการธุรกิจศูนย์การค้า เจแอลแอล กล่าวว่า คอมมูนิตี้มอลล์หลายโครงการที่เปิดขึ้นในช่วงปีก่อนๆ หน้าประสบ ความสำเร็จสูง จูงใจให้มีโครงการใหม่ๆ เกิดขึ้นตามมาจำนวนมาก ประกอบกับการที่คอมมูนิตี้มอลล์มีขนาดเล็ก ทำให้สร้างได้ง่ายเมื่อเทียบกับ ศูนย์การค้าประเภทอื่น

ทั้งนี้ การที่เริ่มมีโครงการคอมมูนิตี้มอลล์หลายๆ โครงการประสบความล้มเหลวให้เห็น ทำให้ผู้ประกอบการที่สนใจสร้างโครงการใหม่ลังเลและระมัดระวังมากขึ้น เนื่องจากผู้พัฒนาโครงการคอมมูนิตี้มอลล์ไม่ได้มีแต่เฉพาะผู้ประกอบการมืออาชีพ แต่ยังมีจำนวนมากที่เป็นผู้ประกอบการหน้าใหม่ที่ไม่เคยทำธุรกิจศูนย์การค้ามาก่อนเลย จึงทำให้มีคอมมูนิตี้มอลล์หลายโครงการที่ไม่ประสบความสำเร็จ บางโครงการไม่สามารถ ดึงธุรกิจค้าปลีกให้เข้ามาเช่าพื้นที่เปิดกิจการ ร้านค้าภายในโครงการได้ บางโครงการไม่สามารถดึงดูดให้ลูกค้าเข้ามาจับจ่ายสินค้าได้ แม้จะมีร้านค้า ร้านอาหารชื่อดังเข้ามาเช่าเปิดร้านเต็มพื้นที่ในโครงการก็ตาม

สาเหตุหลักๆ ที่นำไปสู่ความล้มเหลวของคอมมูนิตี้มอลล์ ได้แก่ การตั้งอยู่ห่างจากชุมชน การเข้าถึงได้ไม่สะดวก การวางตำแหน่งโครงการไม่สอดรับกับกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย การขาดการผสมผสานที่ดีของประเภทกิจการที่เปิดบริการภายในศูนย์ รวมไปจนถึงการดำเนินกิจกรรมการตลาดที่ ขาดประสิทธิภาพ และที่สำคัญไม่น้อยไปกว่ากันคือ การที่ผู้ประกอบการ ไม่สามารถปรับเปลี่ยนหรือรับมือกับความท้าทายต่างๆ ที่ไม่ได้คาดไว้ล่วงหน้าได้

อย่างไรก็ดี ยังมีคอมมูนิตี้มอลล์หลายโครงการที่เพิ่งเปิดขึ้นไม่นานและประสบความสำเร็จ ตัวอย่างหนึ่งที่เห็นได้คือโครงการ ลิตเติ้ล วอล์ค บางนา ซึ่งเป็นคอมมูนิตี้มอลล์ที่พัฒนาโครงการโดยอินเด็กซ์ ลิฟวิ่งมอลล์ มีพื้นที่ร้านค้าให้เช่า 3,200 ตารางเมตร เปิดดำเนินการเต็มรูปแบบเมื่อต้นปี 2560 โดยในช่วงเริ่มเปิดโครงการมีผู้เช่าพื้นที่ 90% และในขณะนี้ มีผู้เช่าเต็มแล้ว โดยนอกเหนือจากวิลล่า มาร์เก็ต ซึ่งเป็นผู้เช่ารายหลักของ โครงการ ยังมีร้านจำหน่ายอาหาร เครื่องดื่ม สินค้าและบริการอื่นๆ อีกหลากหลาย

ปัจจัยสำคัญที่ทำให้คอมมูนิตี้มอลล์โครงการนี้ประสบความสำเร็จคือการตั้งอยู่ในชุมชนที่มีผู้อยู่อาศัยหนาแน่น เข้าออกได้ง่าย มีที่จอดรถรองรับเพียงพอ มีสัดส่วนของร้านค้าประเภทต่างๆ ที่พอเหมาะ อีกทั้งยังอยู่ในทำเลที่ผู้ขับรถสัญจรจากกรุงเทพฯ ไปพัทยา ชลบุรี นิยมใช้เป็นจุดแวะพัก

การที่กรุงเทพฯ ยังคงมีการขยายตัวของเมืองอย่างต่อเนื่อง จึงยังมี โอกาสที่จะสามารถเกิดโครงการคอมมูนิตี้มอลล์ใหม่ๆ ขึ้นมารองรับ หากผู้พัฒนา โครงการเข้าใจความต้องการของทั้งผู้ประกอบการค้าปลีกและกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย จะสามารถช่วยลดความเสี่ยงของการลงทุนได้