อสังหาโกยยอด Q3 ชี้ตลาดรวมยังทรงตัว

ผลสอบไตรมาส 3 ประกาศออกมาเรียบร้อยโดยส่วนใหญ่เป็นไปตามที่คาดหมาย กล่าวคือ บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่ยังคงทำผลงานได้อยู่ในเกณฑ์ดี แม้จะมีสะดุดติดขัดอยู่บ้างในบางจังหวะเวลา แต่โดยรวมถือว่าตลาดยังอยู่ในทิศทางที่ดีขึ้น

ข้อมูลจากบริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท ระบุว่า ในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2560 ยอดขายโครงการในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑลมีจำนวน 3.1 แสนล้านบาท เติบโต 18.6% จากช่วงเดียวกันของปีก่อนมียอดขายอยู่ที่ 2.6 แสนล้านบาท ปัจจัยสำคัญมาจากการก่อสร้างรถไฟฟ้า 3 สาย ได้แก่ รถไฟฟ้าสายสีส้ม ช่วงศูนย์วัฒนธรรมฯ-มีนบุรี รถไฟฟ้าสาย สีเหลือง ช่วงลาดพร้าว-สำโรง และรถไฟฟ้าสายสีชมพู ช่วงแคราย-มีนบุรี ทำให้มีความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้น

ขณะที่ผลประกอบการ 9 เดือนแรกปี 2560 ของบริษัท พฤกษาฯ เองก็มียอดขายรวม 3.8 หมื่นล้านบาท เติบโตขึ้น 9.8% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนที่ทำได้ 3.4 หมื่นล้านบาท เนื่องมาจากการเปิดคอนโดมิเนียม 9 โครงการ ขณะที่รายได้และกำไรอยู่ที่ 3 หมื่นล้านบาท และ 3,716 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อย เนื่องมาจากคอนโดส่วนหนึ่งยังไม่ถึงรอบโอนกรรมสิทธิ์รับรู้รายได้

ชานนท์ เรืองกฤตยา ประธานเจ้าหน้าที่บริหารและกรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ กล่าวว่า ภาพรวมยอดขายในไตรมาส 3 เกินกว่าเป้าหมายที่ตั้งไว้ที่ 6,350 ล้านบาท ถึง 52% หรือมียอดขายอยู่ที่ 9,645 ล้านบาท จึงได้ปรับเพิ่มเป้ายอดขายทั้งปีอีก 5% เป็น 32,588 ล้านบาท ทำให้มียอดขายรอรับรู้รายได้ (แบ็กล็อก) ณ สิ้นไตรมาส 3 ปี 2560 กำหนดโอนภายในช่วง 4 ปีข้างหน้า จำนวนกว่า 5.4 หมื่นล้านบาท สูงสุดเป็นสถิติอีกครั้ง

วันจักร์ บุรณศิริ ประธานผู้บริหารสายงานการเงินและสนับสนุนธุรกิจ บริษัท แสนสิริ กล่าวว่า ภาพรวมผลการดำเนินงานเฉพาะไตรมาส 3/2560 ถือว่าค่อนข้างดี บริษัทมีรายได้รวมกว่า 7,344 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากช่วงเดียวกันของปีก่อนที่มีรายได้ 6,784 ล้านบาท เป็นผลจาก ปัจจัยบวกด้านเศรษฐกิจที่ฟื้นตัวต่อเนื่อง ส่งผลให้ บริษัทมียอดขายที่ดีทั้งโครงการแนวราบและแนวสูง รวมทั้งปิดการขายโครงการทั้งในกรุงเทพฯ และต่างจังหวัด

ขณะที่บริษัทอสังหาฯ ส่วนใหญ่ยังคงมีรายได้ และกำไรที่ดี เช่น บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ มีกำไรสูงเป็นอันดับ 1 กว่า 8,000 ล้านบาท ส่วนหนึ่งมาจากการเปลี่ยนแปลงส่วนของ ผู้ถือหุ้นของบริษัทร่วม อันดับ 2 ได้แก่ ศุภาลัย มีกำไร 4,100 ล้านบาท และบริษัท พฤกษา โฮลดิ้ง มีกำไร 3,700 ล้านบาท เป็นต้น

อย่างไรก็ตาม ธุรกิจอสังหาฯ ยังมีปัญหาเชิงโครงสร้างอยู่หลายส่วน เช่น ราคาที่ดินที่เพิ่มสูงขึ้น สวนทางกับรายได้ผู้บริโภคที่มีอัตราการเติบโตอย่างเชื่องช้า ปริมาณสินค้าที่ผลิตออกมาเกินความต้องการซื้อในหลายๆ ทำเล และการเกิดขึ้นของดีมานด์เทียมที่ทำให้ตลาด บิดเบี้ยวไปจากเดิม ปัจจัยเหล่านี้ถือเป็นอุปสรรคสำคัญที่ผู้ประกอบการอสังหาฯ จะต้องพิจารณาหากต้องการอยู่อย่างยั่งยืนในธุรกิจ

ศูนย์วิจัยศุภาลัย โดย ประศาสน์ ตั้งมติธรรม กรรมการบริหาร บริษัท ศุภาลัย ระบุว่า อุปทานที่อยู่อาศัยในปี 2560 อาจกล่าวได้ว่าจำนวนที่อยู่อาศัยใหม่ที่เสนอขายในตลาดถือได้ว่าคงที่ ไม่มีการเปลี่ยนแปลงอย่างมีนัยสำคัญ หลังจาก ที่เพิ่มอย่างต่อเนื่องมาไม่น้อยกว่า 5 ปีแล้ว เหตุผลที่น่าจะสันนิษฐานได้ คือ ที่ดินดิบที่จะใช้ในการพัฒนาโครงการให้ขายได้ในราคาตลาดปัจจุบันหาได้ยากมาก

ขณะที่จำนวนที่อยู่อาศัยที่ขายได้ใหม่ในปี 2560 แล้ว ลดลงจากจำนวนที่ขายได้รวม 9 หมื่น- 1 แสนหน่วย ในรอบ 5 ปีที่ผ่านมา เหลือประมาณ 8 หมื่นหน่วยเท่านั้น ซึ่งเป็นจำนวนที่เท่ากับปี 2554 ที่มี น้ำท่วมครั้งใหญ่ เหตุผลที่น่าจะสันนิฐานได้มีอยู่ 2 ประการ คือ ราคาที่อยู่อาศัยสูงขึ้นเร็วกว่าอำนาจซื้อ ของผู้บริโภค และผู้บริโภคมาถึงขีดจำกัดที่ซื้อที่อยู่อาศัยจนเต็มตามจำนวนที่ต้องการแล้ว

เมื่อดูแนวโน้มราคาที่อยู่อาศัยโดยรวมแล้ว จะพบว่า ในรอบ 10 ปีที่ผ่านมา ที่อยู่อาศัยมีราคาสูงขึ้นเฉลี่ยปีละ 5% ในขณะที่จีดีพีมีอัตราการขยายตัวที่ต่ำกว่านั้น ส่วนการเพิ่มของรายได้ผู้มีรายได้ปานกลางลงมา แม้ว่าจะไม่มีตัวเลข แต่ก็น่าจะเชื่อได้ว่ามีอัตราต่ำกว่านั้นแน่นอน

ส่วนสถิติของจำนวนครัวเรือนที่เพิ่มขึ้น อันเป็นตัวชี้ความต้องการที่อยู่อาศัยนั้น มีจำนวนเพิ่มขึ้น 1.1 ล้านครัวเรือน ในช่วงปี 2543-2553 หรือเฉลี่ย 1 แสนครัวเรือน/ปี แต่เมื่อไปเทียบกับ ที่อยู่อาศัยใหม่ที่มีการซื้อในช่วงเดียวกันจะ พบว่ามีจำนวน 6 หมื่นหน่วย เมื่อย้อนกลับไปดูจำนวนที่อยู่อาศัยใหม่ที่ขายในช่วง 5 ปี หรือช่วงปี 2555-2559 แล้ว มีค่าเฉลี่ยที่ปีละ 1.05 แสนหน่วย

ตัวเลขชุดดังกล่าว บอกได้ว่า การซื้อที่อยู่อาศัยใหม่ของผู้บริโภคในช่วงกว่า 5 ปีที่ผ่านมา สูงเกินไปกว่าระดับความต้องการตามปัจจัย พื้นฐาน ดังนั้น จำนวนที่อยู่อาศัยใหม่ที่ขายได้ลดลง ในระดับที่ถือเป็นเกณฑ์ต่ำในรอบกว่า 5 ปี น่าจะเป็นการปรับตัวเข้าสู่ปัจจัยพื้นฐาน

อย่างไรก็ตาม เศรษฐกิจโดยรวมน่าจะยังคงมีแนวโน้มขยายตัวต่อไปในระดับ 3-4% ต่อปี นี่เป็นปัจจัยที่ยังพอทำให้อุ่นใจได้ว่า กำลังซื้อของผู้บริโภคไม่น่าจะมีการลดอย่างฮวบฮาบ จนกระทบต่ออุปสงค์ของที่อยู่อาศัยในระดับปีละประมาณ 8 แสนหน่วย ส่วนภาวะของอุปทานที่ดินดิบในช่วงปีกว่าๆ ที่ผ่านมา อันเป็นวัตถุดิบของที่อยู่อาศัยใหม่ในปีหน้าไม่น่าจะเกินไปกว่าในปี 2560 แต่มีโอกาสลดลงได้

สำหรับความต้องการที่อยู่อาศัยในปี 2561 ควรจะอยู่ที่ 8 หมื่นหน่วย ด้วยภาวะตลาดที่ผู้บริโภคเริ่มกลับเข้าสู่ปัจจัยพื้นฐาน และการสนับสนุนของความเจริญเติบโตทางเศรษฐกิจ ที่ทำให้ความต้องการของตลาดยังไม่ถึงกับมี Clash เกิดขึ้น อีกทั้งอัตราการขายที่ไม่ต่ำกว่า 25% ต่อปี ก็ไม่ถือว่าเป็นภาวะที่จะทำให้ ผู้ประกอบการเกิดความเสียหายขึ้น หรือกลายเป็นภาวะโอเวอร์ซัพพลาย แต่ด้วยภาวะอุปทานที่มีโอกาสลดลงไม่มาก ตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2561 จึงควรจะเป็นตลาดของผู้ซื้อ