ส่องโอกาส ประมูล ‘บ้านมือสอง’

ชีวรัตน์ กิจนภาธนพงศ์

การประมูลบ้านมือสองเป็นทางเลือกหนึ่งผู้ที่ต้องการ "บ้าน" จะเพื่ออยู่อาศัย หรือเป็ลู่ทางการลงทุนเพื่อทำกำไร

มีไม่น้อยที่หาโอกาสจากการทำกำไรการประมูลบ้านมือสอง ไม่ว่าจะเลือกซื้อบ้านเก่ามารีโนเวตใหม่และขายต่อ ...หรือซื้อที่ดินเก็บไว้เก็งกำไร ซึ่งในช่วงอัตราดอกเบื้ยต่ำ การลงทุนซื้อสินทรัพย์ที่ดินเก็บไว้ก็เป็นช่องทางหนึ่งการลงทุนได้

รื่นวดี สุวรรณมงคล อธิบดีกรมบังคับคดี บอกว่า ปัจจุบันคนรุ่นใหม่ๆ เข้ามาสนใจประมูลสินทรัพย์ในกรมบังคับดคีมากขึ้น ทั้งเพื่อการลงทุนและเพื่อเป็นที่อยู่อาศัยจากเดิมผู้ที่จะมาประมูลซื้อจะเป็น กลุ่มเดิมๆ

อีกทั้งปัจจุบันช่องทางการเข้ามาเลือกดูสินทรัพย์สะดวกมากขึ้น สามารถดูสินทรัพย์ผ่านระบบอินเทอร์เน็ต หรือดูผ่านแอพพลิเคชั่นในโทรศัพท์มือถือที่จะคัดเลือกทรัพย์สินที่ต้องการได้ รวมทั้งมีการเปิดประมูลวันเสาร์เพื่ออำนวยความสะดวก และล่าสุดการเปิดประมูลผ่านระบบอิเล็กทรอนิกส์ ไม่ต้องเสียเวลาเดินทางไปประมูลในต่างจังหวัด

สำหรับคนที่สนใจจะประมูลบ้านมือสองจะเริ่มต้นอย่างไร เรามีคำตอบ

เริ่มจาก...แหล่งประมูลบ้าน

กรมบังคับคดี ปัจจุบันการประมูลบ้านจากกรมบังคับคดีถือว่ามีสินทรัพย์ให้ประมูลมากที่สุดกว่า 2 แสนล้านบาท ซึ่งบ้านที่กรมบังคับคดีเอามาประมูลนั้น ส่วนใหญ่เป็นบ้านที่ขาดส่งเงินผ่อนชำระหนี้จากสถาบันการเงิน จึงถูกฟ้องร้องและยึดมาขายทอดตลาดเพื่อชำระหนี้คืนให้เจ้าหนี้

สถาบันการเงิน & บริษัทบริหารสินทรัพย์ (เอเอ็มซี)

บ้านมือสองหรือที่เรียกกันว่า สินทรัพย์รอการขาย (เอ็นพีเอ) ที่มาจากสถาบันการเงินและเอเอ็มซี ซึ่งคาดว่าทั้งระบบจะมีประมาณ 1-1.5 แสนล้านบาท ซึ่งสินทรัพย์นี้จะมาจากกรณีที่เมื่อสถาบันการเงินหรือเจ้าหนี้ยื่นฟ้องศาลเพื่อยึดอายัดบ้านมาแล้ว มาขายทอดตลาดในกรมบังคับคดี หากมีผู้สนใจมาประมูลซื้อไปก็นำเงินมาชำระหนี้ให้กับเจ้าหนี้ หรือเจ้าหนี้ก็สามารถที่จะยื่นเสนอราคาประมูล เพื่อตีโอนสินทรัพย์เพื่อมาหักกลบลบหนี้ค้างชำระ สินทรัพย์ที่ได้รับโอนมานั้นสถาบันการเงินก็เอามาขายต่อโดยกำหนดราคาขายเลย หรือนำมาเปิดประมูลให้ผู้ที่สนใจเลือก ซื้อได้

ข้อดีการเลือกซื้อสินทรัพย์หรือประมูลบ้านมือสองจากสถาบันการเงินนั้น ส่วนใหญ่สถาบันการเงินต้องการที่เร่งขายสินทรัพย์ออก เพื่อไม่ให้เป็นภาระการตั้งสำรองการถือครองสินทรัพย์ โดยจะมีแคมเปญการลดราคาและการสนับสนุนสินเชื่อเงินกู้วงเงินพิเศษและอัตราดอกเบี้ยพิเศษให้

สำหรับผู้ที่สนใจจะประมูลบ้าน มือสองจากกรมบังคับคดี

สิ่งแรกที่จะต้องทำ และเป็น สิ่งที่สำคัญที่สุด คือ...จะต้องไปสำรวจสภาพบ้าน หรือสินทรัพย์ที่เราต้องการประมูลซื้อ

ดูว่าสภาพแวดล้อมรอบๆ เป็น อย่างไร เจ้าของเก่ายังอาศัยอยู่หรือย้ายออกไปแล้ว

คำนวณราคาคร่าวๆ ว่าราคาที่เราจะเสนอประมูลอยู่เท่าไร กำหนดเพดานวงเงินที่เราจะเสนอประมูลไว้

และถ้าบ้านสภาพทรุดโทรมจะต้องมีค่าใช้จ่ายการซ่อมแซม รวมทั้งหมดแล้วเปรียบเทียบราคาซื้อขายในตลาดเป็นอย่างไร "คุ้ม" หรือ "แพง" ไปไหม

เตรียมพร้อมการเงิน การประมูลซื้อบ้านจากกรมบังคับ แหล่งเงินที่เราจะมาประมูลซื้อ เงินเก็บเงินออมตัวเองหรือกู้เงินจากสถาบันการเงิน

กรณีการกู้เงินจากสถาบันการเงินนั้นจะต้องคำนึงว่า การกู้เงินเพื่อซื้อบ้านมือสองนั้นส่วนใหญ่ธนาคารจะให้วงเงินกู้ประมาณ 60-80% เท่านั้น

นอกจากนั้น ผู้ที่ต้องการประมูลควรเดินทางไปตรวจสอบต้นฉบับโฉนดที่ดินรวมถึงหลังโฉนดกับกรมที่ดิน เพื่อจะได้ทราบว่าโฉนดมีติดภาระจำยอม หรือการรอนสิทธิต่างๆ หรือไม่ที่จะไม่เป็นประโยชน์กับตัวผู้ประมูล

เอาล่ะ! เมื่อพร้อมแล้วและเลือก ทรัพย์ที่โดนใจแล้ว มาเริ่มต้นเข้าเวที ประมูลกัน

หลักเกณฑ์การประมูลขายทอดตลาด "บ้าน" (กรมบังคับคดี)

การประมูลบ้านมือสองที่นำมาขายทอดตลาดนั้น มีทั้งข้อดีและข้อเสียที่ผู้ทำการประมูลควรทำความเข้าใจก่อน

ข้อดี

lราคาถูก ซึ่งราคาจะขึ้นอยู่กับลักษณะและขนาดของบ้าน ทำเลที่ตั้ง และจำนวนและความต้องการของผู้ประมูลด้วย แต่โดยมากราคาบ้านที่นำมาประมูลจะมีราคาถูกกว่าราคาในท้องตลาดประมาณ 10-50% เพราะโดยมากผู้ที่นำบ้านมาประมูลต้องการให้ขายบ้านได้เร็วจะได้นำเงินมาชำระหนี้ได้เร็วที่สุด แต่บางที่ราคาก็จะสูงกว่าตลาด เพราะมีผู้ต้องการจำนวนมาก

lทำเลดี บ้านเก่าจะอยู่ในทำเลที่ เราต้องการ หรือหาทำเลแบบนี้ไม่ได้ เพราะไม่มีบ้านใหม่ หรือโครงใหม่ๆ ให้เราเลือกซื้อแล้ว

ข้อเสีย

lสภาพของบ้าน เนื่องจากไม่ใช่บ้านใหม่เป็นบ้านมือสอง การประมูลบ้านจึงได้บ้านตามภาพเดิมๆ ซึ่งบางครั้งก็เป็นบ้านเก่าที่ถูกทิ้งร้างมานาน ทรุดโทรมและจะต้องซ่อมแซม หรืออาจมีบางพื้นที่ หรือบางส่วนของบ้านที่ไม่ได้ถูกใจเรา บางครั้งผู้ที่ประมูลซื้อบ้านมือสอง แทบจะต้องรื้อบ้านเก่าทิ้งและปลูกบ้านใหม่กันทีเดียว

lเจ้าของเดิมไม่ยอมย้ายออก เป็นปัญหาใหญ่ที่ผู้ประมูลบ้านโดยมากต้องเจอ หลังจากประมูลบ้านได้แล้ว หากเจ้าของเดิมไม่ยอมย้ายออกไปแบบดีๆ เจ้าของใหม่ก็จะต้องทำเรื่องฟ้องร้องเพื่อขับไล่ ต้องมีค่าใช้จ่ายและเสียเวลาเพิ่มขึ้นไปอีก

lรับภาระภาษี ค่าธรรมเนียม ค่าโอน การซื้อขายบ้านมือสองโดยทั่วไป ภาษีและค่าธรรมเนียมที่เกี่ยวข้องกับการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์จะสามารถตกลงกันได้ระหว่างผู้ซื้อและผู้ขายว่าใครจะเป็นผู้รับผิดชอบ แต่สำหรับการประมูลบ้านมือสองผู้ประมูลจะต้องเป็นผู้ชำระภาษีและค่าธรรมเนียมที่เกิดจากการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์เองทั้งหมด

หากเปรียบเทียบระหว่างข้อดีและ ข้อเสียแล้ว เห็นว่าข้อดีที่ได้จากการ ประมูลบ้านมือสองนั้นมีมากกว่าก็สามารถเลือกวิธีการประมูลนี้ ในการมองหาบ้าน หรืออสังหาริมทรัพย์ไว้อยู่อาศัยหรือเพื่อลงทุนได้

การประมูลบ้านมือสองจากภาครัฐคือ กรมบังคับคดีหรือภาคเอกชนต่างก็มีขั้นตอนที่คล้ายคลึงกัน แม้จะดูมีขั้นตอนมากและดูยุ่งยากกว่าการซื้อบ้านมือสองจากเจ้าของเดิมโดยตรงแต่บางครั้งก็อาจคุ้มค่าเพราะได้บ้านในทำเลดีราคาน่าพอใจ

ใครที่พอมีเงินเหลือบ้าง ลองหาโอกาส... ส่องบ้านมือสองจะเพื่อการลงทุน หรืออยู่อาศัยเองก็เป็นทางเลือกหนึ่งน่าสนใจไม่น้อย