ตึกทรูออกกองทรัสต์

เครือซีพี ดัน 2 ตึกทรู ทาวเวอร์ ระดมทุน 4,600 ล้าน ขายสิทธิการเช่าให้กองทรัสต์บัวหลวง ออฟฟิศ คาดผลตอบแทนและส่วนลดทุน 7.31%

บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุนรวม (บลจ.) บัวหลวง ยื่นแบบแสดงรายการข้อมูล (ไฟลิ่ง) เสนอขายทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ บัวหลวง ออฟฟิศ (B-WORK) ให้ประชาชนทั่วไป (ไอพีโอ) 368.80 ล้านหน่วย (พาร์ 10 บาท/หน่วย) หรือมูลค่าเสนอขาย 3,688 ล้านบาท และจะนำเข้าจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย (SET)

ขณะที่ การระดมทุนครั้งนี้ บลจ. บัวหลวง ในฐานะผู้จัดการกองทรัสต์ จะนำเงินไปลงทุนในทรัพย์สิน 2 ชิ้น ของบริษัท ทรู พรอพเพอร์ตีส์ ดังนี้

หนึ่ง สิทธิการเช่าในที่ดินและอาคารของโครงการทรู ทาวเวอร์ 1 อายุ 30 ปีนับจากวันจดทะเบียนสิทธิการเช่า ซึ่งประกอบด้วยอาคารสูง 36 ชั้น พร้อมชั้นใต้ดิน 1 ชั้น พื้นที่เช่าทั้งหมด (NLA) ประมาณ 37,314 ตารางเมตร (ตร.ม.) บนที่ดินประมาณ 3 ไร่ 3 งาน 78.7 ตารางวา (ตร.ว.) ซึ่งทั้งอาคารและที่ดินนั้นเป็นกรรมสิทธิ์ของทรู พรอพเพอร์ตีส์

สอง สิทธิการเช่าในที่ดินและอาคารของโครงการทรู ทาวเวอร์ 2 อายุ 30 ปีนับจากวันจดทะเบียนสิทธิการเช่าซึ่งประกอบด้วยอาคารสำนักงานจำนวน 3 อาคารและอาคารจอดรถ 1 อาคาร พื้นที่เช่าทั้งหมด (NLA) ประมาณ 25,072 ตร.ม. บนที่ดินประมาณ 8 ไร่ 1 งาน 13.0 ตร.ว. ซึ่งทั้งอาคารและที่ดินนั้นเป็นกรรมสิทธิ์ของ บริษัท ทรู พรอพเพอร์ตีส์

ทั้งนี้ ทรัพย์สินทั้ง 2 โครงการมีมูลค่าในราคาลงทุนรวมสูงสุดไม่เกิน 4,600 ล้านบาท สูงกว่าราคาประเมินที่ต่ำที่สุดที่จัดทำโดยบริษัทประเมินมูลค่าที่ราคา 4,172 ล้านบาท โดยสูงกว่าเป็นจำนวนไม่เกิน 428 ล้านบาท หรือคิดเป็น ไม่เกิน 10.3% จากราคาประเมินที่ต่ำที่สุด

บลจ.บัวหลวง ประมาณการว่าจะได้รับเงินจากการระดมทุนในครั้งนี้ไม่เกิน 4,608 ล้านบาท โดยมาจากการเสนอขายหน่วยทรัสต์จำนวนไม่เกิน 3,688 ล้านบาท และกองทรัสต์จะได้รับเงินจากการกู้ยืมประมาณ 20% ของมูลค่าทรัพย์สินรวม (NAV) หรือไม่เกิน 920 ล้านบาท โดยเมื่อหักค่าใช้จ่ายต่างๆ แล้ว กองทรัสต์จะนำเงินที่ได้รับไปใช้ตามวัตถุประสงค์ที่ระบุไว้เป็นจำนวนไม่เกิน 4,600 ล้านบาท

สำหรับปัจจุบันโครงการทรู ทาวเวอร์ 1 และโครงการทรู ทาวเวอร์ 2 เป็นอาคารสำนักงานให้เช่าให้แก่บริษัทในกลุ่มทรูและกลุ่มเครือเจริญโภคภัณฑ์ (ซีพี) เป็นหลัก โดยโครงการทรู ทาวเวอร์ 1 ยังเป็นอาคารสำนักงานใหญ่ของกลุ่มทรูอีกด้วย

ผู้จัดการกองทรัสต์ (บลจ.บัวหลวง) และธนาคารกรุงเทพ ในฐานะที่ปรึกษาทางการเงินเห็นว่า ราคาลงทุนรวมสูงสุดดังกล่าวเป็นราคาที่เหมาะสมและสามารถยอมรับได้ เนื่องจากทรัพย์สินที่จะลงทุนครั้งแรกนั้นมีศักยภาพในการสร้างรายได้ค่าเช่าที่สูง เนื่องจากเป็นอาคารสำนักงานที่มีที่ตั้งอยู่ในทำเลธุรกิจที่มีการเจริญเติบโตรองรับการขยายตัวของกรุงเทพฯ และอยู่ติดกับสถานีรถไฟฟ้าหรือถนนสายหลักที่มีทางขึ้นลงทางด่วน นอกจากนี้ ทรัพย์สินที่จะลงทุนครั้งแรกนั้นยังมีศักยภาพในการหารายได้อื่นๆ เพิ่มเติม

นอกจากนี้ หากพิจารณาจากประมาณการแบ่งปันส่วนทุนและลดทุนจ่ายในปีแรกที่ผู้ถือหน่วยทรัสต์จะได้รับจากการลงทุนที่ไม่ต่ำกว่าประมาณ 7.31% ต่อปี