ตลาดอสังหาอิ่มตัว หรือกำลัง 'ล้นตลาด'

มานพ พงศทัต

ตลาดอสังหาริมทรัพย์กำลังได้รับการจับตามองจากทุกส่วนที่เกี่ยวข้อง เพราะเป็นธุรกิจที่ใช้เงินมาก เป็นได้ทั้งพระเอกที่ช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจ และในบางช่วงก็เป็นผู้ร้าย เช่น ก่อนเกิดวิกฤตต้มยำกุ้ง (ปี 2540) มีการสร้างเกินเหตุ เก็งกำไรกันเกินเหตุ จนเกิดภาวะโอเวอร์ซัพพลาย จากการเก็งกำไร ทั้งเก็งกำไรคอนโด เก็งกำไรที่ดิน เก็งกำไรหุ้น จนถูก จอร์จ โซรอส เข้ามาเก็งกำไรร่วมด้วยคือ เก็งกำไรอัตราแลกเปลี่ยน สุดท้ายประเทศไทยก็คว่ำไม่เป็นท่า

ตอนนี้เหตุการณ์ในอดีตจะเริ่มเห็นภาพมาหลอกหลอนเราอีกไหม? เพราะขณะนี้ทุกคนก็เริ่มยอมรับกันแล้วว่า อสังหาฯ ของเราเริ่มขายไม่ออกมีค้างสต๊อกสูงมาก (สูงเป็นประวัติการณ์) ธปท.ก็ออกมาเตือนผู้บริโภครายย่อยให้ดูเครดิตของตัวเอง กำชับธนาคารพาณิชย์ทุกธนาคารอย่าปล่อยกู้เกินตัว ทั้งสินเชื่อโครงการและรายย่อยที่เรียกว่า โฮมโลน ซึ่งขณะนี้กู้ไม่ผ่านถึง 50%

ผู้ประกอบการก็ทั้งบ่นทั้งต่อว่าว่าการที่แบงก์เข้มงวดจะทำให้เกิดธุรกิจชะลอตัว เดี๋ยวปัญหาจะย้อนกลับมาเกิดเอ็นพีแอลกันมากขึ้น และก็จะฉุดระบบธนาคารให้พังลงมาอีก ขณะที่ตลาดล้นนั้นเกิดขึ้น จริงหรือ ก็เมื่อยังขายได้อยู่ บางแห่งขายยกตึก ก็มี ซึ่งตลาดพวกนี้เรียกกันว่าเป็น "ดีมานด์เทียม" (Pseudo Demand) หรือ "ดีมานด์เสริม" (Extra Demand) ก็ได้แก่นักลงทุนกองทุนขนาดใหญ่มาเริ่มกว้านซื้อสินค้าที่ล้นตลาดเช่นปัจจุบัน

จะทำอย่างไรกันดี รัฐต้องลงมาดูสถานการณ์จัดการให้ตลาดมีความแข็งแรงไม่เกิดตลาดปลอม เกิดการเก็งกำไรเช่นนี้ เพราะจะนำไปสู่หายนะทั้งระบบ ซึ่งจีนเก่งมากในเรื่องนี้ ฟองสบู่เกิดตลอดเวลาจนอเมริกาก็ปรามาสว่า ฟองสบู่จะต้องแตก แต่จีนก็บริหารไม่เคยฟองสบู่แตก ทั้งๆ ที่สภาวะตลาดมีมากจนน่ากลัว

เครื่องมือการเงินเป็นเครื่องมือของรัฐบาล น่าจะเป็นเครื่องมือหลัก อย่าฟังเสียงผู้ประกอบการที่มีบทบาททางการเมืองมากนัก เพราะมีแต่ Maximize Profit อย่างเดียว ไม่ค่อยจะมี Social Respon sibility ผู้บริโภคก็อย่าย่ามใจ อย่าเห็นว่ามีเงินในตลาดมาก ดอกเบี้ยสูงก็มาเก็งกำไรกัน หรือบางทีเรียกสวยๆ ว่า กู้มาลงทุนเป็นอินเวสเตอร์ ไม่ยอมถูกเรียกว่าเป็นนักเก็งกำไร เพราะไม่น่าฟัง

ถ้าเป็นผู้ประกอบการมืออาชีพยืนหากจะอยู่ได้ระยะยาว จงทำความเข้าใจกับตลาดให้มาก ใช้การศึกษาวิเคราะห์ข้อมูลทำ R&D ให้มากๆ อย่าทำแบบตามแห่ หันมาดูตัวเอง ดูสภาพเศรษฐกิจ ทั้งมหภาค จุลภาค ยุคไทยแลนด์ 3.0-4.0 ทำอย่างเก่าอีกไม่ได้แล้ว คิดให้ดีมองให้กว้างจะเห็นว่า สินค้าอสังหาฯ มีอีกมากมายหลายประเภท มิใช่มีเฉพาะที่อยู่อาศัยหรือคอนโด ตลาดสมัยใหม่ เช่น Entertainment Hotel Hospitality Health หรือตลาดใหม่ๆ เช่น ตลาดผู้สูงวัย ก็น่าสนใจ ก็ขอให้กำลังใจครับ อะไรขึ้นต้องมีวันตก อะไรตกก็มีโอกาสจะขึ้นครับ