ทำเล ‘รัชโยธิน’ จุดเชื่อมรถไฟฟ้า ลงทุนคอนโดคึก

โชคชัย สีนิลแท้

ตลาดคอนโดมิเนียมตามแนวรถไฟฟ้าสายสีเขียวตอนเหนือ เริ่มมีความคึกคักมากยิ่งขึ้นตั้งแต่ปี 2558 เป็นต้นมา เมื่อการก่อสร้างรถไฟฟ้าสายสีเขียวเป็นรูปธรรม ส่งผลให้พื้นที่ตามแนวเส้นทางเป็นอีกทำเลที่น่าสนใจของผู้ประกอบการหลายราย และมีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายกันมากมาย แต่อาจจะยังไม่กระจายไปตลอดเส้นทาง ยังคงกระจุกตัวอยู่ในบริเวณที่มีศูนย์การค้า มหาวิทยาลัย หรือชุมชนดั้งเดิม เช่น ห้าแยกลาดพร้าว สี่แยกรัชโยธิน มหาวิทยาลัยเกษตรศาสตร์ วงเวียนหลักสี่ สะพานใหม่ เป็นต้น

ก่อนหน้านี้อาจจะมีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายกันในพื้นที่รอบๆ สี่แยกรัชโยธินกับพื้นที่รอบๆ สถานีหมอชิต แต่เมื่อความชัดเจนของเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเขียวมีมากขึ้น จึงเริ่มมีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่กันมากขึ้นอย่างเห็นได้ชัดตั้งแต่ปี 2558 เป็นต้นมา และมากยิ่งขึ้นในปี 2560 เมื่อมีโครงการขนาดใหญ่เปิดขายในช่วงไตรมาส 2 และอีกหลายโครงการจากผู้ประกอบการรายใหญ่ และรายเล็กที่รอคิวเปิดขายในปีนี้อีกหลายโครงการ

ทั้งนี้ จากข้อมูลของบริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย ระบุว่า ในปี 2560 อาจจะมีคอนโดมิเนียมมากกว่า 3,000 ยูนิต เปิดขายในพื้นที่ตั้งแต่สี่แยกลาดพร้าวไปจนถึงวงเวียนหลักสี่ ส่วนพื้นที่ที่เลยออกไปอาจจะยังไม่มีโครงการใหม่ในช่วงนี้ เพราะก่อนหน้านี้เปิดขายกันมาหลายโครงการ โดยเฉพาะช่วงสะพานใหม่

สำหรับคอนโดมิเนียมที่เปิดขายอยู่ในพื้นที่นี้ ณ สิ้นเดือน ก.ค. 2560 อยู่ที่ประมาณ 10,120 ยูนิต มีคอนโดมิเนียมเหลือไม่มากนัก เพราะอัตราการขายอยู่ที่ประมาณ 90% อาจจะเป็นเพราะว่าการก่อสร้างเส้นทางรถไฟฟ้าที่มีความคืบหน้าต่อเนื่อง แต่อาจจะเริ่มชะลอลงถ้ามีโครงการเปิดขายใหม่มากขึ้นในช่วงที่เหลือของปีนี้ ราคาขายคอนโดมิเนียมในทำเลนี้ยังไม่สูงเกินไป โดยเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 8 หมื่นบาท/ตารางเมตร (ตร.ม.)

อย่างไรก็ตาม ถ้าพิจารณาแยกเป็นทำเลก็อาจจะเห็นความแตกต่างพอสมควร เพราะพื้นที่รอบสี่แยกลาดพร้าวอาจจะขายกันที่มากกว่า 1.5 แสนบาท/ตร.ม. ส่วนพื้นที่อื่นๆ ราคาก็จะลดหลั่นลงไป แต่ในอนาคตคาดว่าราคาขายเฉลี่ยจะสูงขึ้นต่อเนื่องตามความคืบหน้าของการก่อสร้างเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเขียว โดยอาจจะเพิ่มขึ้นมากกว่า 10% ต่อปี หรือมากกว่านั้นในบางทำเล

ปัจจัยที่มีผลต่อราคาขายโครงการคอนโดมิเนียม คือราคาที่ดินที่ปรับขึ้นต่อเนื่องมาตลอดในช่วงหลายปีที่ผ่านมา โดยราคาขายของที่ดินเพิ่มขึ้นมากกว่า 50% จากเมื่อ 2-3 ปีก่อนหน้านี้ โดยเฉพาะในพื้นที่รอบๆ สี่แยกลาดพร้าวที่ปรับขึ้นมามากกว่า 5-6 แสนบาท/ตารางวา (ตร.ว.) แต่ในทำเลช่วงสี่แยกรัชโยธินถึงมหาวิทยาลัยเกษตรศาสตร์ ราคาที่ดินอยู่ในช่วง 4-6 แสนบาท/ตร.ว. ซึ่งปรับขึ้นมาเกือบ 2 เท่า ในช่วงเวลาประมาณ 2 ปี ถ้าเป็นทำเลที่ไกลออกไปก็อาจจะต่ำกว่า 3 แสนบาท/ตร.ว. และการปรับขึ้นของราคาก็ไม่ได้มากมายเมื่อเทียบกับพื้นที่ตั้งแต่สี่แยกลาดพร้าวถึงวงเวียนหลักสี่

การที่ราคาที่ดินช่วงสี่แยกรัชโยธินถึงมหาวิทยาลัยเกษตรศาสตร์ปรับขึ้นค่อนข้างมาก นอกจากจะเป็นเรื่องของรถไฟฟ้าที่มีการก่อสร้างเป็นรูปธรรมชัดเจนแล้ว อีกอย่างหนึ่งคือความเป็นชุมชนที่มีความพร้อมในเกือบทุกด้าน และในทำเลนี้มีการพัฒนาจนเต็มพื้นที่แล้วเหลือที่ดินว่างเปล่าไม่มาก ดังนั้นราคาที่ดินจึงปรับขึ้นค่อนข้างมาก ซึ่งมีผลต่อราคาขายคอนโดมิเนียมในอนาคตแน่นอน

พื้นที่ตั้งแต่แยกรัชโยธินขึ้นไป ทำเลที่น่าสนใจในเส้นทางยังเป็นพื้นที่รอบๆ สถานีที่อาจจะเป็นสถานีร่วมของเส้นทางรถไฟฟ้า 2 เส้นทาง เช่น สถานีรัชโยธินที่อาจจะเป็นสถานีร่วมกับเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเหลืองที่ขยายขึ้นมา สถานีอนุสาวรีย์หลักสี่ที่สามารถเชื่อมต่อกับเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีชมพู หรือสถานีมหาวิทยาลัยเกษตรศาสตร์ที่อาจจะเป็นจุดเชื่อมต่อกับเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีน้ำตาล ซึ่งพื้นที่รอบๆ 3 สถานีนี้ มีความเป็นไปได้ที่จะมีการใช้ประโยชน์บนที่ดินสูงขึ้นในอนาคตตามการเปลี่ยนแปลงของผังเมืองที่ต้องเพิ่มศักยภาพของพื้นที่รอบๆ