ทำเลคอนโด... ที่ยังไม่ควรลงทุน

ธนาคารเกียรตินาคิน

เมื่อครั้งที่แล้วกล่าวถึงทำเลคอนโดมิเนียมที่ยังมีโอกาสขยายตัวและน่าสนใจในการลงทุน 4 ทำเล ได้แก่ 1.สีลม-สาทร 2.พญาไท-รัชดาภิเษก-พหลโยธิน 3.สุขุมวิทตอนต้น-วัฒนา-คลองเตย และ 4.สุขุมวิทตอนปลาย-พระโขนง-สวนหลวง-แบริ่ง

แต่ก็ไม่ใช่ทุกทำเลที่มีโอกาสขยายตัวได้ดี จากข้อมูลสำรวจก็ยังมีทำเลที่ควรชะลอลงทุนอยู่เช่นกัน ได้แก่

1.พื้นที่ตามแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วง บางซื่อ-บางใหญ่ ยังมีหน่วยเหลือขายอยู่ค่อนข้างเยอะ เป็นโซนที่ตลาดค่อนข้างชะลอตัว จากที่เคยเป็นโซนที่ขยายตัวได้เร็ว อย่างไรก็ตาม มองว่าในปี 2560 ตลาดโซนนี้มีโอกาสที่จะกลับมาฟื้นตัวได้บ้างในระยะสั้น โดยเฉพาะบริเวณตามแนวรถไฟฟ้าที่ไม่เกินย่านเซ็นทรัลรัตนาธิเบศร์หรือยังไม่เกินแม่น้ำเจ้าพระยา ซึ่งเป็นพื้นที่ที่อยู่ไม่ไกลออกไปนัก โดยจะเห็นได้ว่าในช่วงครึ่งปีแรก 2560 นี้มีโครงการขนาดใหญ่ประกาศเปิดตัวแล้วหลายโครงการ เริ่มจะมีการเปิดตัวโครงการใหม่เข้ามากระตุ้นตลาดในโซนนี้มากขึ้น

ทั้งนี้ มองว่ามาจากปัจจัยหลัก 2 เรื่อง ได้แก่ 1.) แนวโน้มการปรับผังเมืองของ จ.นนทบุรี ที่ปัจจุบันอยู่ระหว่างการทำประชาพิจารณ์ ซึ่งถ้าประกาศในอนาคตน่าจะมีผลต่อการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมค่อนข้างเยอะ ส่งผลให้ผู้ประกอบการอาจจะรีบเดินเรื่องการขออนุญาตโครงการใหม่กันมากขึ้น เนื่องจากข้อกำหนดสัดส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นดิน หรือ FAR น่าจะลดลง รวมถึง ข้อกำหนดในเรื่องของขนาดอาคารที่น่าจะเข้มงวด มากขึ้น 2.) ปัจจัยบวกจากการเชื่อมต่อสถานีรถไฟฟ้าช่วงเตาปูน-บางซื่อ น่าจะช่วยกระตุ้นตลาดคอนโดมิเนียมในโซนนี้ให้กลับมาฟื้นขึ้นได้บ้าง

2.ตามแนวรถไฟฟ้าสายสีเขียวส่วนต่อขยายช่วง แบริ่ง-สมุทรปราการ มองว่าโซนนี้ยังมีหน่วยเหลือขายคงค้างอยู่ค่อนข้างเยอะ ยอดขายค่อนข้างช้า และตลาด ไม่ค่อยมีความเคลื่อนไหว

อย่างไรก็ตาม มองว่าภาพรวมตลาดยังคงมีการแข่งขันสูง บนความต้องการที่อยู่อาศัยที่จำกัด ราคาที่ดินก็ปรับตัวสูงขึ้นมาก จากนี้ต่อไปเราจะเห็นคอนโดมิเนียมติดรถไฟฟ้ามากขึ้นเรื่อยๆ ดังนั้น นอกจากเรื่องของทำเลที่ตั้งที่ดีแล้ว ปัจจัยที่จะทำให้ผู้ประกอบการสามารถแข่งขันได้อย่างเข้มแข็ง ก็คือพัฒนาโครงการที่สามารถตอบโจทย์ความต้องการของกล่มผู้บริโภคยุคใหม่ได้ตรงแค่ไหน

ยกตัวอย่างโครงการใหม่ๆ ในปัจจุบันที่ได้ผลตอบรับที่ดี ส่วนใหญ่จะเน้นเรื่องพื้นที่ส่วนกลางกันมากขึ้น เช่น พื้นที่ Co-working space Co-kitchen สนาม เด็กเล่น พื้นที่สำหรับเล่นกีฬาอื่นๆ นอกจากห้องออกำลังกาย หรือสระว่ายน้ำที่ไม่ใช่แค่สำหรับว่ายน้ำ แต่เพิ่ม ฟังก์ชั่นอื่นๆ เข้าไป และไม่ใช่แค่พื้นที่ส่วนกลาง สิ่งอำนวยความสะดวกภายในห้องก็เช่นกัน ดังนั้น มองว่าผู้ประกอบการยุคใหม่ต้องมองความต้องการของกลุ่มผู้ซื้อยุคใหม่ให้ออกก่อน

ถ้าเริ่มต้นมาถูกทางก็จะมีโอกาสมากขึ้นที่จะพัฒนาโครงการให้ประสบความสำเร็จต่อไป