สาเหตุที่คอนโดราคาแพง

โดย...ผศ.ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์

ช่วงสัปดาห์ที่ผ่านมาดิฉันได้มีโอกาสไปบรรยายให้กับนักเรียนกลุ่มหนึ่ง แล้วก็มีคำถามที่น่าสนใจขึ้นมาในช่วงบรรยายว่า เหตุใดราคาคอนโดมิเนียมถึงมีราคาสูงขึ้นไปทั้งย่านในแต่ละพื้นที่ เรื่องนี้เป็นคำถามที่หลายๆ คนคงสงสัยมากว่า เหตุใดคอนโดถึงมีราคาแพงและสูงขึ้นเรื่อยๆ อะไรเป็นปัจจัยที่ผลักดันราคาคอนโดให้สูงขึ้น และผู้เกี่ยวข้องแต่ละฝ่ายได้รับผลกระทบเช่นไร บทความวันนี้จะมาไขข้อข้องใจเกี่ยวกับปรากฏการณ์คอนโดราคาแพง

ในภาพรวมของตลาดคอนโดนั้น ตลาดคอนโดบ้านเรามีลักษณะที่มี “การแข่งขันสมบูรณ์” ระหว่างบริษัทผู้พัฒนาโครงการด้วยกัน ในตลาดเรามีผู้เล่นมากมายที่แข่งกันพัฒนาโครงการในแต่ละเซ็กเมนต์ และมีโครงการกระจายไปตามทำเลที่มีศักยภาพเช่นเดียวกับตลาดผู้รับเหมาและวัสดุก่อสร้างที่มีการแข่งขันกันมาก เมื่อสภาพตลาดของทั้งฝั่งผู้พัฒนาและผู้รับเหมามีการแข่งขันที่สูงมาก ผลที่ตามมาก็คือ ทั้งผู้พัฒนาและผู้รับเหมาจะมีการแข่งขันด้านราคาเพื่อให้สามารถแข่งขันได้ในตลาด และส่งผลให้สุดท้ายแล้วก็มีกำไรที่ไม่ได้สูงมาก แม้ว่าคอนโดที่ขายจะมีราคาสูงในสายตาของผู้ซื้อก็ตาม

หากเราลงลึกมาในโครงสร้างต้นทุนของคอนโดจะเห็นว่า ราคาวัสดุก่อสร้างและค่ารับเหมานั้นเป็นต้นทุนที่ไม่สูงมากนัก จากภาวะที่มีการแข่งขันกันของผู้ประกอบการในส่วนนี้ แต่ต้นทุนที่สำคัญและผลักดันให้ราคาคอนโดนั้นแพงก็คือ ต้นทุนที่มาจากราคาที่ดิน ซึ่งธรรมชาติของที่ดินนั้นเป็นสินค้าที่มีจำกัดโดยตัวมันเองอยู่แล้ว ขณะที่ความต้องการใช้ประโยชน์จากที่ดินนั้นมีอยู่ตลอด ณ ตรงนี้จะเห็นว่าคนที่เป็นเจ้าของที่ดินทำเลดี เป็นที่ต้องการของตลาด คือผู้ที่ได้กำไรมากที่สุดในภาวะที่คอนโดราคาแพง

หากเราเอาหลักเศรษฐศาสตร์มาจับ คนที่เป็นเจ้าของที่ดินทำเลงามก็คือผู้ที่หากินกับ “ค่าเช่าทางเศรษฐกิจ” การได้ประโยชน์จากค่าเช่าทางเศรษฐกิจนั้นคือ การที่เราเป็นเจ้าของปัจจัยการผลิตบางอย่างที่มีความพิเศษและจำเพาะเจาะจงมาก ทำให้เราได้กำไรที่สูงกว่าปกติที่ปัจจัยการผลิตนี้ควรจะมอบให้ ซึ่งวัดออกมาในรูปของค่าเสียโอกาสโดยทั่วไป ในกรณีนี้เจ้าของที่ดินสามารถหาค่าเช่าทางเศรษฐกิจที่สูงได้จากการมีที่ดินทำเลทองในมือ ซึ่งมีอยู่จำกัดและมีความต้องการที่สูงจากบรรดาผู้พัฒนาทั้งหลาย ความจำกัดและลักษณะของทำเลทำให้เจ้าของที่ดินสามารถขายที่ดินในราคาที่สูงกว่าปกติได้ ยิ่งมีการแข่งขันในแง่ความต้องการที่ดินมากเท่าใด เจ้าของที่ดินจะยิ่งสามารถคิดราคาขายของที่ดินให้กับ
ผู้พัฒนาได้มากขึ้นเท่านั้น

ยกตัวอย่างง่ายๆ สมมติว่าในย่านๆ หนึ่งที่มีศักยภาพเมื่อ 4 ปีที่แล้วคอนโดขายที่ราคาตารางเมตร (ตร.ม.) ละ 7 หมื่นบาท มาตอนนี้ราคาขายที่ ตร.ม.ละ 1 แสนบาท ราคาส่วนที่สูงขึ้นมา 3 หมื่นบาทนี้ โดยเนื้อแท้แล้วไม่ได้ตกไปอยู่ที่ผู้พัฒนาที่ทำโครงการขึ้นมาเป็นหลัก โดยในส่วนของ 3 หมื่นบาท ที่เพิ่มขึ้นมานั้น ตกไปอยู่กับเจ้าของที่ดินเป็นส่วนใหญ่ ต่างจากฟากของผู้พัฒนาที่แข่งขันกันสูง ทำให้ไม่สามารถขึ้นราคาชดเชยราคาที่ดินที่สูงขึ้นมาได้อีก เพราะนั่นจะส่งผลให้ราคายูนิตที่ขายให้ผู้บริโภคนั้นแพงมากและจะแข่งขันในตลาดไม่ได้

โดยสรุปแล้ว ปรากฏการณ์ของราคาคอนโดที่แพงในช่วงหลายปีที่ผ่านมาเกิดจากปัจจัยของราคาที่ดินเป็นหลัก โดยราคาที่ดินเองเป็นต้นทุนที่สำคัญที่สุดในการพัฒนาโครงการ เนื่องจากความจำกัดและกระจุกตัวของที่ดินส่งผลให้เจ้าของที่ดินหาประโยชน์ได้มากค่ะ ต่างจากผู้พัฒนาโครงการและผู้รับเหมาที่มีการแข่งขันกันสูง ทำให้สุดท้ายแล้วกำไรส่วนมากตกไปอยู่ในมือของเจ้าของที่ดินมากกว่ากลุ่มผู้ประกอบการ