‘แผ่นดินทอง’ งัดกลยุทธ์ ท้ารบตลาดบ้านแนวราบ

โชคชัย สีนิลแท้

จากช่วงครึ่งปีแรกภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์นั้นไม่คึกคักเท่าที่ควร แต่คาดการณ์ว่าช่วงครึ่งปีหลังจะปรับตัวดีขึ้นจากสัญญาณการฟื้นตัวทางเศรษฐกิจ

แสนผิน สุขี กรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท แผ่นดินทอง พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ เปิดเผยว่า ภาพรวมของอสังหาริมทรัพย์ในช่วงครึ่งปีหลังนี้ เห็นสัญญาณฟื้นตัวขึ้นได้จากช่วงครึ่งปีแรกที่ชะลอตัว หลังจากที่ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ปรับประมาณการอัตราการขยายตัวของเศรษฐกิจไทยในปีนี้เพิ่มเป็นเติบโต 3.5% จากเดิมที่คาดว่าเติบโต 3.4% การลงทุนภาครัฐที่จะเริ่มออกมามากขึ้นในช่วงครึ่งปีหลัง การส่งออกที่กลับมาขยายตัวได้ดี เป็นปัจจัยหนุนการเติบโตของเศรษฐกิจไทย ซึ่งส่งผลต่อความ มั่นใจและมีผลต่อกำลังซื้อที่มีแนวโน้มกลับมาฟื้นตัว

ขณะที่แนวโน้มของหนี้ครัวเรือนที่มีแนวโน้มที่ลดลงจากประมาณการของ ธปท.ได้ปรับสัดส่วนหนี้ครัวเรือนในปีนี้ลดลงเหลือ 78-79% จากปีก่อนที่อยู่ระดับ 79.8% เป็นสัญญาณบวกที่แสดงถึงว่าประชาชนมีความสามารถในการชำระหนี้ได้เพิ่มขึ้นและมีหนี้สินลดลง และส่งผลไปถึง ความเข้มงวดของสถาบันการเงินที่อาจจะมีความเข้มงวดลดลงบ้าง โดยอัตราการปฏิเสธสินเชื่อของลูกค้าที่อยู่อาศัย ของบริษัทปัจจุบันลดลงมาอยู่ที่ 30% จากปีก่อนที่ 50% แสดงถึงความสามารถในการกู้ของลูกค้าเพิ่มขึ้นและสถาบันการเงินยังมีความต้องการปล่อยสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยมากขึ้นด้วย

ด้านแนวโน้มอัตรากำไรขั้นต้นของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในปีนี้คาดว่าจะลดลงมาอยู่ที่ 32-33% จากปีก่อนที่ 35% เป็นผลมาจากราคาที่ดินมีการปรับตัวเพิ่มมากขึ้น ประกอบกับการแข่งขันด้านราคาของผู้ประกอบการ เพื่อแย่งชิง ส่วนแบ่งตลาดและสร้างยอดขายมีเพิ่มขึ้น ส่งผลให้ ผู้ประกอบการต้องทำราคาที่ดึงดูดความสนใจของลูกค้า จึงทำให้กำไรลดลง

อย่างไรก็ตาม บริษัทจึงได้ปรับเพิ่มเป้าหมายยอดขาย ในปีนี้เป็น 2 หมื่นล้านบาท จากเดิมที่ 1.8 หมื่นล้านบาท หลังจากทำยอดขายครึ่งปีแรกได้ 1.1 หมื่นล้านบาท สูงกว่าเป้าหมายของครึ่งปีแรก 67% หรือตั้งเป้ายอดขายของครึ่งปีแรกอยู่ที่ 6,600 ล้านบาท จากการเปิด 5 โครงการ ซึ่งเป็นโครงการทาวน์โฮม ในโครงการโกลเด้น ทาวน์ ที่ทำยอดขายได้ดีมียอดรวมเฉพาะวันพรีเซล 5 โครงการรวมกันอยู่ที่ 3,795 ล้านบาท

ทั้งนี้ แม้ว่ายอดขายในครึ่งปีแรกทำได้เกินเป้าหมาย แต่บริษัทได้ปรับลดแผนการเปิดโครงการในปีนี้ลดลงเหลือ 15 โครงการ มูลค่ารวม 1.43 หมื่นล้านบาท จากเดิมที่วางแผน เปิด 21 โครงการ มูลค่ารวมกว่า 2.1 หมื่นล้านบาท เพราะมีบางโครงการที่ยังไม่สามารถเข้าพื้นที่ได้ ผู้อาศัยเดิมยังไม่ย้ายออก ปัจจุบันอยู่ระหว่างการเจรจา เช่น ทำเลแจ้งวัฒนะ เนื้อที่ 70-80 ไร่ สามารถพัฒนาได้ 3 โครงการ ทำเลย่านคู้บอน เนื้อที่ 70-80 ไร่ เช่นกันสามารถพัฒนาได้ 2 โครงการ และทำเลย่านกัลปพฤกษ์เนื้อที่รวม 100 ไร่ จะพัฒนา 1 โครงการ โดยโครงการที่เลื่อนเปิดในปีนี้คาดว่า จะเปิดอีกครั้งในปี 2561

สำหรับในครึ่งหลังปีนี้จะเปิดอีก 10 โครงการใหม่ มูลค่า 9,600 ล้านบาท โดยจะใช้กลยุทธ์การพัฒนาเป็นอาณาจักร โดยนำคอนเซ็ปต์ บริติช อเวนิว มาใช้ในย่านเกษตร-นวมินทร์ เนื่องจากเป็นย่านที่มีกำลังซื้อ ใกล้แหล่งชุมชนเดินทางสะดวก ใกล้สิ่งอำนวยความสะดวก พัฒนาเป็นโครงการที่มีความหลากหลาย 5 โครงการ เนื้อที่รวม 120 ไร่ จำนวนรวม 950 ยูนิต มูลค่าเกือบ 4,000 ล้านบาท แบ่งเป็นทาวน์โฮม 2 ชั้น 2 โครงการ ทาวน์โฮม 3 ชั้น บ้านแฝดและบ้านเดี่ยวในระดับราคาต่างกัน ทำให้สามารถตอบสนองความต้องการของผู้บริโภคได้ทุกกลุ่ม อีกทั้งในแง่ของทำเลเด่นติดรถไฟฟ้าทดแทนคอนโดมิเนียม ขณะเดียวกันยังมีแผนขยายทาวน์โฮมต่างจังหวัดมากขึ้น แต่สัดส่วนการพัฒนาในต่างจังหวัดจะไม่เกิน 20% ของการพัฒนาทั้งหมด

นอกจากนี้ การพัฒนาโครงการแนวราบของบริษัทในปีนี้จะเป็นการเพิ่มโครงการที่ระดับราคาต่ำกว่า 2 ล้านบาทมากขึ้น โดยเฉพาะโครงการทาวน์โฮม รวมไปถึงพัฒนาโครงการบ้านแฝดระดับราคา 4-6 ล้านบาท เพื่อทดแทนบ้านในเมือง ราคา 7-10 ล้านบาท ส่วนโครงการบ้านเดี่ยวจะเน้นทำเลที่ใกล้เมืองระดับราคา 20-40 ล้านบาท จากงบซื้อที่ดินที่ใช้ไปทั้งหมดแล้ว 7,800 ล้านบาท โดยมีการซื้อที่ดินในกรุงเทพฯ ปริมณฑล และจังหวัดในระเบียงเขตเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก หรือ อีอีซี การพัฒนาโครงการใหม่ในปีหน้าจะเริ่มเห็นใน จ.ระยอง 2 โครงการในปี 2561

ขณะที่ยอดโอนของบริษัทในช่วงครึ่งปีแรกยังเป็นบวกได้ สวนทางกับภาพรวมของอุตสาหกรรมที่ติดลบ เนื่องจากลูกค้าที่เข้ามาซื้อที่อยู่อาศัยบริษัทเป็นลูกค้าที่ซื้อเพื่ออยู่จริง ไม่ได้ซื้อเพื่อเก็งกำไร ซึ่งในปัจจุบันบริษัทยังมียอดขายรอรับรู้รายได้หรือแบ็กล็อก 4,200 ล้านบาท ซึ่งช่วยผลักดันให้รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ของบริษัทเป็นไปตามเป้าที่ 1.2 หมื่นล้านบาท จากรายได้รวมของบริษัทที่ 1.3 หมื่นล้านบาท ซึ่งรายได้อีก 1,000 ล้านบาท เป็นรายได้ ค่าเช่าอาคารสำนักงานให้เช่า