สินเชื่อบ้านโตแค่ 5-6%

แนวโน้มครึ่งปีหลังของปี 2560 ธนาคารพาณิชย์คงเผชิญความท้าทายอย่างต่อเนื่องในการประคองการเติบโตของสินเชื่อที่อยู่อาศัย และอัตราผลตอบแทนจากการปล่อยสินเชื่อ ควบคู่ไปกับการใช้นโยบายเครดิตที่คงความเข้มงวดเพื่อระวังปัญหาคุณภาพสินทรัพย์ ท่ามกลางกำลังซื้อของผู้บริโภคที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ ดังสะท้อนผ่านจำนวนการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยที่ชะลอตัวลง แม้ว่าการปรับลดดอกเบี้ยเงินกู้เอ็มอาร์อาร์ คงช่วยลดภาระผู้ที่ใช้บริการสินเชื่อบ้านลงก็ตาม

ล่าสุดศูนย์วิจัยกสิกรไทย ได้ปรับลดคาดการณ์การเติบโตของสินเชื่อ เพื่อที่อยู่อาศัยในกลุ่มธนาคารพาณิชย์ในปี 2560 ลงมาที่ระดับ 5-6% (จากประมาณการเดิม 6-8%) โดยมีค่ากลางที่ 5.5% ชะลอลงจากปีก่อนที่ทำได้ 6.9% หรือเพิ่มขึ้นสุทธิเพียง 98,500-118,500 ล้านบาท จากสิ้นปี 2559

ทั้งนี้ สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยของระบบสถาบันการเงินในช่วงครึ่งแรกของปีนี้เพิ่มขึ้นสุทธิน้อยกว่า 5 หมื่นล้านบาท หรือเติบโตต่ำกว่า 6% ซึ่งถือเป็นอัตราการขยายตัวที่ต่ำที่สุด ในรอบหลายปีที่ผ่านมา โดยการชะลอตัวของสินเชื่อที่อยู่อาศัยเกิดจาก 3 ปัจจัยหลัก ได้แก่ 1) อัตราปฏิเสธ สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยยังคงอยู่ใน ระดับค่อนข้างสูงต่อเนื่องจากปีก่อน 2) อุปสงค์ในตลาดที่อยู่อาศัยซึ่งถูก จำกัดโดยราคาที่อยู่อาศัยที่เพิ่มสูงขึ้น ขณะที่กำลังซื้อและความเชื่อมั่นของผู้บริโภคยังคงต้องใช้เวลาอีกระยะหนึ่งในการฟื้นตัว 3) ปัจจัยเฉพาะด้าน ผลของฐานในปีก่อนซึ่งอยู่ในระดับสูงจากมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ของภาครัฐที่สิ้นสุดลงในเดือน เม.ย. 2559 ผนวกกับปัจจัยฤดูกาลที่ไตรมาสแรกมักมีการชำระคืนสินเชื่ออย่าง หนาแน่นกว่าไตรมาสอื่นๆ

ขณะที่การปรับเพิ่มขึ้นของราคาที่อยู่อาศัยต่อหน่วย ผนวกกับการชำระคืนสินเชื่อที่มีแนวโน้มเป็นขั้นต่ำมากขึ้นของลูกหนี้ในปัจจุบัน ทำให้สินเชื่อบ้านยังมียอดสุทธิเพิ่มขึ้น และไม่ หดตัวลงแรงเท่าการปรับลดลงของยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑลที่ศูนย์วิจัยกสิกรไทยคาดว่ามีโอกาสหดตัวสูงราว 14.4-11.0% เมื่อเทียบกับปี 2559

สำหรับในช่วงที่เหลือของปี ศูนย์ วิจัยกสิกรไทย มองว่า แม้ว่าการปรับลดดอกเบี้ยเงินกู้สำหรับลูกค้ารายย่อย ชั้นดี (เอ็มอาร์อาร์) ของธนาคารพาณิชย์ในช่วงกลางเดือน พ.ค. 2560 ประมาณ 0.2-0.50% จะช่วยลดภาระการผ่อนชำระหนี้ เฉลี่ยประมาณ 200 บาท/เดือน ต่อสินเชื่อทุกๆ 1 ล้านบาท และเพิ่มอำนาจซื้อให้แก่ลูกค้า แต่อุปสงค์ต่อที่อยู่อาศัยในกลุ่มลูกค้าศักยภาพที่ชะลอตัวลง ดังสะท้อนผ่านการหดตัวของยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัย และนโยบายเครดิตของธนาคารพาณิชย์ ที่คงความระมัดระวังอย่างต่อเนื่อง เพื่อรับมือกับแรงกดดันจากปัญหาหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (เอ็นพีแอล) ในสินเชื่อบ้านที่เร่งตัวขึ้นเร็ว นอกจากนี้ธนาคารพาณิชย์ยังเผชิญความท้าทายในการรักษาฐานลูกค้าที่ต้องการ รีไฟแนนซ์สินเชื่อกับธนาคาร

ประเด็นสำคัญที่มีผลต่อแนวโน้มตลาดสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย คือธนาคารพาณิชย์อาจจะยังต้องใช้นโยบายเครดิตอย่างรัดกุมต่อเนื่อง (หลังจากสัดส่วนเอ็นพีแอลของสินเชื่อบ้านในระบบธนาคารพาณิชย์ล่าสุด ขยับขึ้นมาที่ระดับ 3.23% ต่อสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยโดยรวมในไตรมาส 1/2560 จากระดับ 2.93% ณ สิ้นปี 2559) เพื่อรักษาคุณภาพสินเชื่อที่อยู่อาศัยปล่อยใหม่ให้อยู่ในเกณฑ์ดี ไม่ว่าจะเป็นการกำหนดภาระหนี้ต่อรายได้ที่ค่อนข้างระมัดระวัง การกำหนด LTV Ratio ที่สอดคล้องกับความเสี่ยงของลูกค้า ตลอดจนการคุมเข้มสำหรับผู้ขอสินเชื่อบ้านหลังที่ 2 เพื่อป้องกันการเก็งกำไร ซึ่งเมื่อผนวกกับนโยบายติดตามหนี้อย่างใกล้ชิด อาทิ การแจ้งเตือนก่อนครบกำหนดชำระ การช่วยเหลือปรับโครงสร้างหนี้หรือขยายเวลาชำระหนี้สำหรับลูกค้าที่ประสบปัญหาแล้ว ก็น่าจะช่วยให้สัดส่วน NPLs ของสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยในช่วงท้ายปี 2560 ไม่หนีไปจากช่วงไตรมาส 1/2560 มากนัก

ในอีกมุมหนึ่ง ธนาคารพาณิชย์ ยังคงร่วมมือกับผู้ประกอบการอสังหา ริมทรัพย์ ซึ่งจะช่วยให้เข้าถึงลูกค้า เป้าหมายและมีโอกาสเป็นหนี้เสีย ต่ำกว่ากลุ่มอื่นๆ โดยยังแข่งขันออกแคมเปญดอกเบี้ยพิเศษเพื่อชิงส่วนแบ่งตลาดสินเชื่อใหม่ ขณะเดียวกัน การให้วงเงินกู้เพื่อซื้อและตกแต่งที่อยู่อาศัยต่อมูลค่าหลักทรัพย์ค้ำประกัน (Loan-to-Value Ratio : LTV) ในสัดส่วนที่ค่อนข้างสูง และแคมเปญฟรีค่าธรรมเนียมต่างๆ เช่น ค่าสำรวจและประเมินหลักประกัน ค่าการทำนิติกรรมสัญญาฯ อาจเป็นแคมเปญ ที่เห็นได้อย่างต่อเนื่องในช่วงที่เหลือ ของปีเช่นกัน