ก่อนซื้อที่ดิน ต้องตรวจสอบอะไร

ต. เต่า @ บ้านสุขุมวิท

ก่อนจะซื้อทรัพย์มือสอง ทรัพย์สินพร้อมขาย ทรัพย์สินรอการขาย หรือที่เรียกว่า เอ็นพีเอ (Non-Performing Asset) สิ่งสำคัญที่เราไม่ควรมองข้ามคือ ต้องมีการตรวจสอบ เช่น อยู่ในแนวเวนคืนของหน่วยงานรัฐหรือไม่ เจ้าของทรัพย์สินได้ชำระค่าสาธารณูปโภคต่างๆ เช่น ค่าน้ำ ค่าไฟ และชำระภาษีบำรุงท้องที่ หรือภาษีโรงเรือน แล้วหรือยัง

รวมทั้งตรวจสอบว่าทรัพย์สินมีภาระผูกพัน เช่น มีภาระจำยอมให้กับที่ดินบุคคลอื่น หรือมีสัญญาเช่าติดค้างอยู่หรือไม่ อันนี้เป็นการตรวจสอบข้อมูลให้แน่ชัดว่าจะไม่มีภาระใดๆ ให้เราต้องผูกพันเข้าร่วมรับผิดชอบในฐานะที่เป็นเจ้าของใหม่ด้วย

ที่กล่าวมาเป็นเพียงข้อควรตรวจสอบเบื้องต้นเกี่ยวกับทรัพย์มือสอง ผมจะพามาดูว่าทรัพย์สินแต่ละประเภท เริ่มจากที่ดินเปล่าและที่ดินพร้อมอาคารหรือสิ่งปลูกสร้าง ควรตรวจสอบเรื่องอะไรกันบ้าง ลองมาดูกันครับ

1.ทางเข้าออก ควรตรวจสอบว่ามีทางเข้าออกหรือไม่ ความกว้างของเขตทางและผิวจราจรเพียงพอสำหรับการขออนุญาตปลูกสร้างอาคารแต่ละประเภทตามที่กฎหมายกำหนดหรือไม่ และทางเข้าออกที่เห็นว่าเพียงพอใช้งานนั้น มีสภาพเป็นทางสาธารณะ หรือเป็นทางส่วนบุคคล เพราะหากเป็นทางส่วนบุคคลก็ต้องตรวจเช็กว่าเรามีสิทธิการใช้ทางได้อย่างไรบ้าง มีการจดภาระจำยอมให้กับที่ดินที่เราจะซื้อหรือไม่อย่างไร หรือมีสภาพเป็นเพียงทางจำเป็นตามบังคับของกฎหมาย มีค่าตอบแทนการใช้ทางที่เราต้องจ่ายให้กับเจ้าของถนนหรือไม่

2.ตำแหน่งที่ตั้งของที่ดิน หากเป็นที่ดินใกล้ทางแยก ทางโค้ง หรือใกล้คอสะพาน ก็อาจมีข้อจำกัดการทำทางเชื่อมเข้าที่ดินได้

3.การใช้ประโยชน์ตามข้อกำหนดผังเมือง ต้องตรวจเช็กว่าที่ดินที่เราจะซื้อ ตั้งอยู่ในพื้นที่ที่มีผังเมืองประกาศบังคับใช้หรือไม่ ควรจะต้องตรวจเช็กว่าที่ดินตั้งอยู่ในพื้นที่ผังเมืองสีอะไร และมีข้อห้ามในการนำไปใช้ประโยชน์ในลักษณะใดบ้าง เราจะได้ทราบว่า ถ้าต้องการจะเปลี่ยนแปลงลักษณะการใช้ประโยชน์จากเดิม จะสามารถทำได้หรือไม่

4.ระยะร่นของการก่อสร้างอาคารแต่ละประเภทตามที่กฎหมายกำหนด กรณีที่ต้องมีการก่อสร้างอาคารบนที่ดินที่จะซื้อ ก็ต้องศึกษาว่ามีข้อกำหนดเรื่องระยะร่นของอาคารจากแนวเขตที่ดินแต่ละด้านเท่าใด จะทำให้เราทราบว่าขนาดอาคารที่จะก่อสร้างได้บนที่ดินที่จะซื้อ จะเพียงพอการใช้งานตามวัตถุประสงค์ที่เราตั้งไว้หรือไม่

5.สิ่งก่อสร้างบนที่ดิน หากซื้อที่ดินที่มีสิ่งก่อสร้างอยู่บนที่ดินอยู่แล้ว สิ่งสำคัญคือต้องไม่ลืมระบุลักษณะของอาคาร ขนาดพื้นที่ และจำนวนชั้นของอาคารไว้ในสัญญาซื้อขายที่เรากับผู้ขายต้องทำกัน ณ สำนักงานที่ดินด้วย เพื่อให้มั่นใจว่าเราได้กรรมสิทธิ์สิ่งปลูกสร้างบนที่ดินนั้นมาครบถ้วน

ครั้งหน้าผมจะมาบอกถึงข้อควรตรวจสอบทรัพย์มือสองประเภทอื่นๆ ว่ามีประเด็นอะไรที่ต้องตรวจสอบให้รู้ ดูกันให้ชัด แล้วพบกันครับ