บทเรียนจากวิกฤตอสังหา สู่การเติบโตที่ยั่งยืน

หากย้อนไปในช่วงวิกฤตเศรษฐกิจปี 2540 ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ถูกกล่าวหาว่า เป็นตัวการสำคัญที่ทำให้ระบบเศรษฐกิจไทยล่มสลายระบาดลามไปค่อนโลกด้วยฤทธิ์ ต้มยำกุ้ง ไครซิส ต้นเหตุมาจากฟองสบู่ในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ จากการปั่นราคาเก็งกำไรจนฟองสบู่แตก พร้อมๆกับการประกาศลอยตัวค่าเงิน สถาบันการเงินล้มระนาว บริษัทอสังหาริมทรัพย์เจ๊งเป็นทิวแถวจากภาระหนี้ที่เพิ่มขึ้นหลายเท่าตัวจากค่าเงินที่อ่อนลง

บทเรียนจากวิกฤตเศรษฐกิจได้สร้าง ภูมิต้านทานให้กับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และธุรกิจ ที่เกี่ยวข้อง โดยเฉพาะสถาบันการเงินที่สร้างมาตรฐานที่เข้มแข็งขึ้น เช่นเดียวกับบริษัทอสังหาฯที่เหลือรอดหลังจากปลดเปลื้องภาระหนี้เสร็จสิ้นก็เริ่มสร้างมาตรฐานใหม่ในการดำเนินธุรกิจ ไม่ว่าจะเป็นการรักษาวินัยทางการเงินที่ทำให้บริษัทมีความเข้มแข็งขึ้น การสร้างความเชื่อมั่นให้กับผู้ซื้อบ้านที่เคยถูกลอยแพมาในช่วงวิกฤตให้กลับมาไว้เนื้อเชื่อใจกันอีกครั้ง

สิ่งต่างๆ เหล่านี้คือ ความเปลี่ยนแปลงที่เกิดขึ้นตลอด 20 ปีหลังวิกฤตเศรษฐกิจ แม้ว่าจะมีบางช่วงเวลาที่อสังหาฯ จะมีความสุ่มเสี่ยงที่จะเกิดปัญหาฟองสบู่อยู่บ้าง แต่ผู้ประกอบการ ก็สามารถปรับตัวได้เร็วพอที่หยุดยั้งไม่ให้ปัญหาลุกลามขึ้น

อิสระ บุญยัง นายกกิตติมศักดิ์สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ให้ความเห็นว่า ตลาดอสังหาฯ ในปัจจุบันแตกต่างจากวิกฤตฟองสบู่เมื่อปี 2540 ที่หลายธุรกิจได้รับผลกระทบจากค่าเงินบาทที่ลอยตัว รวมทั้งธุรกิจอสังหาฯ ก็เช่นกัน จากการกู้ยืมเงินต่างประเทศเป็นจำนวนมากทำให้สัดส่วนหนี้สินต่อทุนสูงถึง 7-10 เท่า

ขณะเดียวกันภาคอสังหาฯ มีการก่อสร้างเป็นจำนวนมาก มีการเก็งกำไรทุกเซ็กเมนต์มีการเปลี่ยนมือเป็นรายวัน ทั้งนี้ ตัวเลขที่อยู่อาศัยจดทะเบียนในช่วง 10 ปี ก่อนเกิดวิกฤตปี 2540 นับแต่ปี 2530 มียอดจดทะเบียนเฉลี่ยปีละ 1.4 แสนหน่วย ขณะที่มีความต้องการเฉลี่ยปีละ 7-8 หมื่นหน่วย

ทั้งนี้ หลังเกิดวิกฤตผู้ประกอบการมีประสบการณ์จึงมีการปรับและระมัดระวังมากขึ้น มีโครงการเปิดคอนโดใหม่ใน กทม.และปริมณฑลในช่วงปี 2554-2559 เฉลี่ยราว 4-7 หมื่นหน่วย/ปี โดยในปี 2556 มีตัวเลขเพิ่มขึ้นกว่า 8.5 หมื่นหน่วย เนื่องจากเกิดเหตุการณ์น้ำท่วมความต้องการที่อยู่อาศัยแนวสูงมีมาก

การเปิดใหม่ในปัจจุบันจะขึ้นอยู่กับภาวะเศรษฐกิจ ถ้าเศรษฐกิจไม่ดีก็จะชะลอการเปิดตัวใหม่ ขณะเดียวกันการซื้อเพื่อเก็งกำไรมีน้อยลง โดยจะซื้อเพื่อลงทุนปล่อยเช่า หรือลงทุนอสังหาฯ ระยะยาวเนื่องจากดอกเบี้ยถูก อีกทั้งผู้ประกอบการมีการขายในบางโครงการที่เห็นว่าเป็นภาระ ทำให้หนี้สินต่อทุนไม่สูง ปัจจุบันอยู่ที่ 1 เท่า ประกอบกับสถาบันการเงินเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อเป็นการคุมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อีกชั้นหนึ่ง

อย่างไรก็ดี ผู้ประกอบการก็ไม่ควรประมาทแม้จะมีความแข็งแกร่งทางการเงิน เนื่องจากสามารถระดมทุนในตลาดได้ การใช้เทคโนโลยีมาช่วยลดต้นทุนและทำให้การก่อสร้างเร็วขึ้น แต่ด้วยอสังหาฯ เป็นสินค้าที่ใช้แล้วไม่ได้หมดไป เพราะยังมีบ้านมือสองกลับเข้ามาสู่ตลาด ขณะที่ราคาขายไม่ได้สูงเพราะเห็นจากการจัดโปรโมชั่นลดราคา ทั้งนี้ มองว่าตลาดอสังหาฯ ยังล้อตามเศรษฐกิจซึ่งส่งผลให้เติบโตหรือชะลอตัวได้ ขณะที่ดีมานด์ยังมีจำกัด

"สำหรับตลาดอสังหาฯ ปีนี้ยังคงซึม โดยในช่วง 5-6 เดือนที่ผ่านมา มีคอนโดเปิดตัวใหม่เพิ่มขึ้น 8% คาดว่าปีนี้จะมีโครงการใหม่เปิดตัวเพิ่มขึ้น 5-10% ขณะที่ยอดโอนกรรมสิทธิ์จะน้อยกว่าปีที่แล้ว 5-10% เช่นกัน คาดว่าในปี 2561 ตลาดถึงจะเริ่มฟื้นตัว เนื่องจากซัพพลายคอนโดมีน้อยไม่มีการผลักดันซัพพลายใหม่เข้าสู่ตลาดมากนัก ขณะที่ตลาดต่างจังหวัดเริ่มมีการดูดซับมากขึ้นและต่อเนื่อง โดยเฉพาะหัวเมืองใหญ่และจังหวัดท่องเที่ยว" อิสระ กล่าวในที่สุด

อย่างไรก็ตาม แม้ว่าภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะแข็งแกร่งขึ้น แต่ธุรกิจก็ยังไม่สามารถพัฒนาไปสู่ความยั่งยืนได้อย่างที่ควรจะเป็น โดยเฉพาะการเป็นบริษัทที่ส่งคืนผลกำไรที่ได้บางส่วนกลับสู่สังคม นอกเหนือจากงานทำกิจกรรมเชิงสังคมผ่านซีเอสอาร์ในรูปแบบต่างๆ ที่หวังแค่เพียงการสร้างแบรนด์แล้วกลับไม่มีบริษัทไหนที่ยกระดับสู่การเป็นองค์กรที่ยั่งยืนได้อย่างเป็นรูปธรรม

บริษัทอสังหาส่วนใหญ่ยังเน้นความสำเร็จในเชิงรายได้ ผลกำไรที่เพิ่มสูงขึ้นเป็นด้านหลัก ขณะที่การแข่งขันที่จะก้าวสู่การเป็นองค์กรธุรกิจที่ยั่งยืนยังไม่ปรากฏชัด ในภาวะที่สังคมต้องการการมีส่วนรวมกันในทุกภาคส่วน โดยเฉพาะในส่วนที่เกี่ยวข้องกับปัจจัยสี่ที่จำเป็นต่อการดำรงชีพ อาจจะถึงเวลาที่บริษัทอสังหาฯ ต้องปรับตัวอีกระลอกเพื่อยกระดับการเป็นองค์กรอสังหาฯ เพื่อสังคมให้มากยิ่งขึ้น